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维州地税大改革！紧急抛售？继续投资？

  • Writer: Alison Tao
    Alison Tao
  • Jun 27
  • 6 min read

最近因为维多利亚州加地税的事情我收到很多咨询，很多本地以及海外的投资者都对这种“抢钱”的政策有很多忧虑，我身边的朋友都跟我说，市面上可以找到的新闻和相关资料都很少，就只知道州政府说要“加税”，具体情况就不是很清楚，也在担心以后维州的房子不可以再买，有的已经买了楼的朋友还在考虑是不是要紧急抛售，今天我就会用这条片跟大家详细解释和分析一下维多利亚州政府的这一系列“神操作”。对于有意买楼的朋友记得关注和收藏一下相信会对你的决策有所帮助！


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大家好我是澳洲Alison老师，我的频道是关于澳洲生活、澳洲理财和澳洲房产，我是澳洲房地产课程导师，我是澳洲执业律师，澳洲及香港持牌地产中介，亦都是新书“澳洲买楼打造财务自由”作者，以下内容纯粹个人意见分享，并不构成任何投资建议。



维多利亚州政府在5月底公布2023年财政预算案，是会有一个“新冠还债税”的十年大计，简单来讲就是维州政府没有钱了。为什么没有钱呢？因为维多利亚州在新冠疫情期间，封关了很久、隔离了很多人，钱派完了，又欠下巨债，那怎么办呢？所以他们就想到了一个新的征税方法，维多利亚州政府宣布地税land tax，薪资税payroll tax以及印花税stamp duty这三个方面的大幅改革，如果我们将它翻译成现代语言，也就是说州政府欠下的巨债，将主要由房地产投资者和大企业来埋单。


今天主要就会集中解释一下地税的改革，地税适用于自住房之外的投资房的累计“土地价值”，如果朋友有留意到这个，不是房产价值而是土地价值，房屋的价值简单点来说就是由市场制造的，就是由供应还有需求，这两者的角力所产生的房价。土地价值就是政府会派人去做估价，看一下你那块地值多少钱，不要以为apartment是没地的，只不过apartment的土地含量比较小，但是它也是有它的土地价值，如果这个土地价值超过threshold之后就需要开始计税，地税是州税，所以同样的每个州收法都不一样。


在2024年1月1号起，维多利亚州的一般土地税率的免税门槛由30万澳币降至5万澳币，也就是说原本土地价值30万澳币以上才要缴税，但是现在5万澳币以上就要缴税，5万澳币作为征收起点的确比较低。基本上在维多利亚州的房产包括apartment，都是逃不了要缴这个税，具体的征收细节我在这里给大家做了一张表，方便观众朋友们更直观地了解新政下的地税情况。

 

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地价在5万澳币到10万澳币之间，一年征收一个500块澳币的税，地价高于10万澳币但是低于30万澳币的，一年征收975块澳币，地价超过30万澳币的，除了每年征收975元澳币之外，还要额外征收土地价值的0.1%，这个地税改革其实有一个名字，叫"COVID-19债务临时附加费"，将会持续10年之久，预计这个征收将会影响86万的投资者。未来4年将给州政府带来一共47亿澳币的收入，由于threshold的大幅下降，土地价值比较少的投资者会感受到冲击。除了地税之外，缺席海外业主附加税也是会翻倍的，这个税项就叫Absentee Owner Surcharge，如果直接翻译就是缺席海外业主附加地税，也就是说如果你不是澳洲永久居民或者公民，平时不住在澳洲，并且在财政年度12月31号不在澳洲的话，还有你当年在澳洲居住不超过6个月的话就需要征收，这项税务的税基跟地税一样，就是你的投资房土地部分价值，累计超过地税起征点的部分原来只有2%，现在变成4%，这个情况就会比较影响不在澳洲住的朋友，因为他们持有物业的成本增加了。


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可能你会说持货成本增加了，那维多利亚州的房产还值不值得考虑呢？其实凡事我们都要看两面，我也经常说我们做投资不能只看成本，只看税率，要全方位的综合考虑，我们一起来看一下究竟这个税有没有什么减免的余地，虽然维州的州长也承认这次新征收税项是会影响到86万房地产投资者，而且根据税务局最新的数据统计，这些投资者之中，有35%的人是可以申请费用抵税，也就是说可以通过“negative gearing arrangement”去扣税，negative gearing的意思就是你投资房产的时候有贷款，还有这个“新冠临时附加费”，还有其他支出是大过你投资的物业为你带来的现金流的话，也就是说其实这一层楼是入不敷支的，但是我们澳洲的税制是很有人情味的，虽然你在亏钱，但是你就是符合资格在其他收入那里去减免扣税。


来到大家感兴趣的话题，虽然维多利亚州的地税是比之前多了，但是又值不值得投资？究竟需不需要马上抛售呢？根据《先驱太阳报》5月31号的报道，过去五年中维多利亚州很多地区的房价上涨了一倍多，今年年初也有澳洲媒体报道过墨尔本周边的地产价格是全国升幅最大的。根据政府官网显示，维州所有的地区的市郊房屋在2011到2021这十年间，房产价格中位数每年都有一个5%到10%的升幅，例如我经常跟大家介绍的Werribee和Werribee South，过去十年间房屋价格的中位数每年增长6.2%和6.6%。截至2021年，Werribee的房屋价格中位数是大概62万澳币，Werribee South则为68万5千澳币，而且大家都很熟悉也是我经常都有提到的Berwick区，过去十年房价每年上涨6.6%，由44万涨到86万多澳币，还有Wyndham过去十年房价中位数的每年平均增长6.2%，价格从2011年的29万澳币增长到2021年的57.5万澳币。据市场数据显示，目前Wyndham区的房价中位数仍然还是在57万澳币左右，但是在过去的12个月上涨了2%。


但是大家要注意的是，澳洲政府不断加息的情况下，房价依然在“逆市上涨”，因为在加息的情况下资产的价格应该是向下行的，我之前也有跟大家分享过这一区的housing供应并不是太多，但是需求是很旺盛的，如果大家有兴趣的话，可以看一下我这两条片:




我现在来跟大家算一下这笔账，第一个case假设澳洲政府不会这么快减息，一套中位价房屋大概是58万元澳币，明天年底房价就会升了11,600元澳币，假如该房地产政府所估出来的地价是35万元澳币的话，在新的地税政策之下那就需要支付1,500澳币地税，但是在旧的地税征税来说，过去如果你的土地是价值35万的话，只需要缴交475澳币，那就是说在新的地税政策之下，我们现在一年是要多交了1,025澳币，我们每个礼拜给多19.7澳币，那按照我们这个计算方式是不包括缺席海外业主的地税，那而且一切的数字和计算方式都需要等政府大概年底推出的计算方式为准，即便算是多付的土地税，但是我们房价增值部分仍然有10,625元澳币。


或者我们来看一下第二个情况，假设澳洲政府开始减息，房价就会以更加快的速度上涨，如果上涨的速度可以跟过去10年的平均值差不多，按照6%来算一年的楼价增长就34,800澳币，除了房价上涨带来的收益之外，Wyndham的平均租金收益率高达3.8%，也就是说一套58万澳币的房子租出去，每年能收到22,000澳币的租金，我们维多利亚州的租金增长情况也是比较健康、理想的，就算我们明年要给地税，我们房东都是可以完全把新加的成本转嫁给租客，譬如你本来的租金是22,000，但是你可以将租金轻轻加到23,000，那就可以补足你要给的额外地税的部分，也就是说虽然你每年是增加1,000澳币，但是如果每周来看的话其实你每个礼拜都只不过增加19.2澳币，也就是说你每个礼拜加20澳币都不用，这个加租情况都是十分正常的，因为通常澳洲的楼都会每年加租。


这样看来维多利亚州增加地税最惨的不是投资者，因为我们投资者是可以将增加的地税成本转嫁给租客，而且投资房地产的人也可以享受到我们维多利亚州的楼价升幅，因为维多利亚州始终是非常吸引移民的地区，人口是逐步稳定的增长，再加上现在的rent crisis导致市场供应十分紧张，是会持续为投资者带来机会。


Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。


在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。


透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。


Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。




 
 
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