一文看澳洲买楼流程：拣楼睇楼、签订合约、按揭申请、交收验楼注意事项话你听

Alison Tao
May 30
9 min read

编者按：

当今时代，人们的投资日益多元化。越来越多精明的投资人士开始把目光转向了海外房产投资。而澳洲因其居住环境优美，气候宜人，政局稳定，教育一流，是世界各地投资客的首选之地。

在澳洲买楼，其实并没有想像中复杂，虽然流程看起来甚多，但因为澳洲的法律非常健全，一应事项都会有专业人士帮忙处理，无需自己劳心劳力。

同时，海外人士在澳洲买楼也可办理按揭，且手续简单，利率不高。房屋除了自住，还可以用来出租，租金用来抵月供房款还有剩余，这就是“以房养房”。

当然，最重要的是澳洲房产作为个人永久性财产可世代传承，无需任何遗产税，是家族财财富传承的上佳之选。很多世界各地的富豪在进行资产配置时，都会将澳洲房产作为必备选项。

那么，如果想在澳洲买楼，都要做好哪些准备呢？本期文章将会详细讲解澳洲买楼时，所要经历的所有流程及注意事项，帮助想要购买海外尤其是澳洲楼盘，却又苦于经验不足的人实现自己的梦想。

导读：

一、澳洲各大城市怎么选择？

二、澳洲有哪些房产类型？

三、澳洲买楼到底要花那些钱？

四、澳洲买楼具体流程有哪些？

一、澳洲各大城市怎么选择？

澳洲的各大首府城市是我们在投资时着重比较的，其中墨尔本和悉尼人口总数占了澳洲人口总数的一半，也是华人最喜欢定居的两个城市。具体来说：

1. 墨尔本（Melbourne）

墨尔本所在的维多利亚州，素有“教育之州”的称号，人文气息浓厚，气候温和，连续多年被评为全球最宜居的城市。由于很多人青睐墨尔本的宜居和优质的教育环境，所以对于澳洲墨尔本买楼投资策略是尽早占一个好位置，因为将来占位更贵，位置更偏。要知道墨尔本这个城市正在迅速变大，买楼成本相应增加。未来30-40年间，墨尔本的人口将超过悉尼，成为澳洲人口最多的城市。

墨尔本楼盘推荐

2. 悉尼（Sydney）

悉尼是澳洲商业、贸易、金融、文化、旅游中心，也是大洋洲海陆空交通和通讯枢纽。对想要在澳洲悉尼买楼的投资，我建议是要谨慎。因为前些年大家一说澳洲买楼就是买悉尼，其楼价已经被拉得很高了，可负担性较差。不过单纯从投资角度来讲，也可在悉尼较为偏远地区买楼，选购目前价格不高，但未来升值空间较大的楼盘。

悉尼楼盘推荐

3. 布里斯本（Brisbane）

布里斯本全年气候温暖，景色如春。一年365天，很少有严寒和酷暑。 2032年夏季奥运会将在澳洲布里斯班举行，使得购买这个澳洲第三大城市的楼价节节高升。可以说未来十年都将是布里斯本房地产增长的黄金十年，是大家在考虑澳洲买楼时一个重要的投资地点。如果提早规划，合理构建房产投资组合，在澳洲的布里斯本买楼，未来十年极有可能将是给投资者带来一个尽早实现财务自由目标的好机会。

布里斯本楼盘推荐

4. 珀斯（Perth）

珀斯是西澳州首府，也澳洲第四大城市。气候宜人，市内环境优美，有“野花之都”的美称，在全球宜居城市评比中也多次名列前茅。此外，珀斯在旅游业和教育业方面也有出色的表现。随着矿业的复苏，珀斯的各项经济指标更是一片向好。在澳洲珀斯买楼的海外人士也逐年增加。

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5. 阿德萊德（Adelaide）

阿德萊德是南澳州的首府城市，以其廣大、眾多的公園，藍灰砂岩的建築和輕鬆愉快的生活方式而備受海外人士喜愛。從澳洲買樓投資角度來講，阿德萊德，就像藍籌股，回報速度或許無法和墨爾本、悉尼兩個國際大都市相比，但是買樓成本在澳洲來說，也算非常合理的，尤其是比悉尼和墨爾本這個兩個城市的買樓成本整整少了一半！可以說這裡的樓盤貴在低風險，穩定，長效。

阿德莱德楼盘推荐

6. 黄金海岸（Gold Coast）

黄金海岸（Gold Coast）是澳洲第六大城市，位于东部沿海，以充足的阳光、白色绵延的沙滩、湛蓝透明的海水而著名。每年，国际旅客不断增加，买楼的人也越来越多，进一步刺激了经济的发展。除了旅游业发达，黄金海岸地区经济、教育、医疗、福利都很发达。而这些因素又必定会吸引更多海外人士到澳洲的这座城海滨城市移民以及买楼。移民浪潮的增加，更是会加速楼市的发展，刺激房价升高。

黄金海岸楼盘推荐

三、澳洲买楼到底要花哪些钱？

无论在什么时候，在澳洲买楼置业都是重大投资，所要要处理的事项不会少，比如支付各种各样的税费和手续费，还有各种杂七杂八的费用，让人看着就头晕眼花。

更重要的是，买澳洲楼可能产生的一些杂费，会一定程度上增加购房成本，不仅在金钱上，还有时间上。因此，提前计划澳洲买楼的所需的一切费用，会尽可能地避免预料不到的财务拮据。

在澳洲除了买楼成本，还应对持有成本心中有数。总体来说，这些成本包括：FIRB、印花税、律师费用、房产贷款机构费用、房屋财产保险费、市容建设费+排污费+土地税或物业费等。

1. 海外人士置业费（FIRB）

对于海外人士来说， FIRB（Foreign Investment Review Board澳洲外国投资审查委员会）是在澳洲买楼时必须计算的一项成本。按照目前的规定，外国人（指还没有取得澳洲永久居留权的人）要在澳洲买楼要获得FIRB的批准，需要填写一份住宅房地产申请表并支付申请费，费用金额取决于物业的价值。

海外人士在澳洲买楼可申请的住宅类房地产包括：新住房、二手住房（有限制）、再开发用途物业、期房和闲置住宅用地。

2. 印花税（Stamp Duty）

澳洲各州政府都对购买房产征收印花税，但是对于想在澳洲买楼的海外买家来说，除北领地以外，其他州、领地还将收取印花税附加费，以墨尔本为例，是8%。不过，相比新加坡和温哥华对外国买家征收20%的附加税，澳洲买楼的外国印花税附加费看起来并没有那么高。

此外，在澳洲购买土地别墅专案的买家还能省去在房屋建筑部分的印花税。

3. 律师费（Conveyancing Fees）

澳洲买楼，房产拥有权的合法转让，一般是由职业办理不动产转让证书的律师来进行，个人是没有办法办理的，因此律师费用也是一项不可避免的程序费用。在澳洲每一次买楼都需要律师参与。

4. 房产贷款机构费用（Mortgage Broker Fee）

一般来说，购买澳洲楼之前咨询办理贷款是不用付费的，但有可能会涉及到开户费用和其他相关的手续费。客户可根据自己的需求，多作一些具体利率和费用的比较，再选择自己想要贷款的机构，房贷顾问同时也会给出相关的专业意见。

5. 房屋财产保险（Insurance）

为防止房屋内部有任何损伤，和房屋内部财产丢失，购买澳洲楼后，一般买家可考虑购买此保险以保证房屋内部的损坏得到保障，如果是公寓和一地多套的联排别墅，物业管理一般会承担房屋外部的保险的费用，业主无须支付。

6. 市容建设费用+排污费+土地税（Council Rate+Water Rate+Land Tax）

在澳洲购买house和townhouse等楼，一般会涉及市容建设费用、排污费和土地税这几项费用，通常会每季度收取。一般来说，在澳洲买楼后，尤其是house，每年需要缴纳市政费，根据政府不同会有所不同。排污费一般由房东或代理仲介缴纳给政府。土地税则根据土地的评估价值不同，如果是海外人士，则有额外的税率。

7. 物业管理费（Body Corperate）

在澳洲买楼要注意，一地三套及以上的联排别墅和公寓都会收取物业管理费，但相应的，这两类房产的土地税、市政费等都比较低。澳洲楼的物业管理费根据社区或楼盘提供的公共设施种类而征收，如果公共设施非常完善，包括健身房游泳池等，会收取费用相对较高。

8. 租赁仲介管理费（Property Management Fees）

通过租赁仲介打理物业，可以有效确保租金的收取和缴纳各种房屋支出费用。即便房东身在海外，也免除买澳洲楼后的后顾之忧。一般长租的管理费在租金的5.5%到8.8%不等，仲介也会将支出的明细单给业主，减轻了在海外的业主的繁杂事物。

四、澳洲买楼具体流程有哪些？

多少钱买多少货，在澳洲买楼之前，最重要根据自己的经济能力，定好一个合理的买房价位，这一点至为重要。定好了能承受的房价，你才能按图索骥在哪所城市选到适合自己的房子，比如你的财力可以选择购买澳洲哪个城市的什么楼盘？你的首期能支付多少？你还需要从银行贷款多少，等等。那么如果心里价位定好，就可以根据以下流程来一一完成了：

1. 挑选中意楼盘

在澳洲买楼之前，就要选择好想要投资的城市，然后最好通过持有澳洲地产仲介拍照的仲介来挑选适合的楼盘购买。海外人士在购买澳洲楼时，一定要注意对仲介资质的筛选。如果你的仲介不具备澳洲卖楼资质，一旦出现纠纷，可以说两国的法律都不会保护你。

2. 律师看合同

澳洲是一个法制极度健全的国家，买卖房产必须有律师参与。不过请注意，在澳洲买楼时律师只负责查验合同，确认合法合规性等，并不对房屋价值发表意见，买方要承担买楼澳洲的商业决定的风险。户型图、宣传册等假如不是合同的一部分（通常不是），则仅是作为参考意义，并不具备法律约束力。合同也通常不载明面积平米数，仅有产权图例。

3. 申请海外人士购房许可（FIRB）

海外买家在澳洲买楼前需要向Foreign Investment Review Board（外国投资审查委员会，简称FIRB）递交申请，申请必须为海外买家有意向购买的澳洲某个特定房产而进行。

海外买家必须在签购房合同之前获批FIRB，或者将合同签署为Subject to FIRB，否则将被视作违反FIRB规定，从而被罚款甚至受到更严重的处罚。这个过程建议由买方律师协助完成。目前申请澳洲买楼FIRB的收费请以FIRB官方网站资讯为准https://firb.gov.au/guidance-notes 。

4. 正式签合同

在澳洲买楼，买卖双方必须是买卖双方在房屋购买合同上签字后，才形成合同关系。对于现房（包括全新房与二手房），卖方通常要求所看即所买，按照这个房产的当前状态来定价。一旦在交割前的最后检查中买方发现一些设施和交换合同前的状态不符，就需要提供相关证据。

5. 交付10%定金

买澳洲楼时，签订购房合同后，买方需要将合同价格的10%定金转到仲介或者卖家律师的信托帐户。维州惯例，期房合同交割时，买方并不以贷款、身份变化等为条件，延迟交割或拒绝交割。

6. 冷静期

一般来说，决定在澳洲买楼后，买方签署合同后有三个工作日的冷静期，根据各州法律不同会有所变化。在冷静期范围内，买方可决定不买该房产但要损失合同价格的0.2%，但卖方不可以反悔不卖。如已交付10%定金，卖方则会退回买方合同价格的9.8%。之后，买卖双方就被绑定必须履行合同，即买方必须要买，卖方必须要卖，除非另有特殊条款要满足。

7. 办理贷款

需要办理贷款的买方需要注意，在澳洲买楼时，贷款是从房产交割后才开始支付。所以在交割前提前办理好贷款申请便尤为重要。

对于现房买家，在您签订购买澳洲楼合同前便可找银行或者贷款仲介申请贷款预批; 或者在签订合同后，即开始准备材料申请贷款。

8. 准备验房

不管人在澳洲还是海外，后买澳洲楼在交割之前，买方需要和房产仲介预约做最后的检查。如发现问题，可通知买方律师和卖方律师交涉解决问题。不按时交割卖方可以收取罚金和罚息（常见12%年息或更高）按日计收，额外发生的律师费（至少数百）等，逾期超过14天的，卖方有权终止合同，没收定金，并起诉额外赔偿额外损失（假如有的话）且不给房。