【澳洲楼市2023-2024】分析澳洲楼价走势

导言

“永久产权，无遗产税，土地房产私有，海外人士可以贷款”等等，相信对比过不同国家的楼市之后，投资者更为深切体会到澳洲是一个真正站在“买房者”和“投资者”角度去规定制度的国家。同时澳洲拥有最稳定的房产投资环境，完善的社会制度和稳定的政治体​​系让澳洲原理分诊，也是是介绍少数几个经济一直保持稳定的国家。

随着投资澳洲房产的趋势直线上升，越来越多的投资者、甚至是海外投资者都要在众多国家中选择投资澳洲楼市。那么2024年至2025年澳洲楼市的走势到底如何呢？投资者应该用何种心态和策略去面对近未来的澳洲楼市呢？

这篇文章将带你回顾澳洲楼市历史，并分析讲解未来澳洲楼市走向、澳洲楼价预测，帮你理清投资思路。

一、2023年澳洲楼市回顾

1. 澳洲楼市大事回顾

回顾2023这一年，澳洲楼市发生了太多事情，让我们回顾一下去年的大事时间线，和过去一年澳洲楼市的发展趋势。

自2022年5约起，RBA开始了一轮激进的现金利率收紧政策来控制通货膨胀。在2023年，可以看到RBA于2月、3月、5月和11月提高了现金利率，最后停留在4.35%并保持不变，这一举措令贷款人面临著成本压力的上升。就在2024年5月7日最新的RBA利率决议会上，也宣布现金利率保持在4.35%水平不变。

2023年3月10日，在遭遇挤兑之后，美国硅谷银行宣布倒闭，这是自2008年金融危机后第二大的银行倒闭，同时也是美国历史上第三大银行倒闭。澳洲四大行也不可避免被波及，股价受到打击，投资者意识到了把钱存在银行吃利息并不是一件百分之百稳妥的投资，一些投资者选择投入房地产，提前锁定通胀，避免银行危机。

墨尔本和雪梨作为澳洲最发达、最热门的澳洲楼市，疫情期间成为了楼市投资者的【圣地】，然而疫情之后的2023年，雪梨成长速度放缓，2023年11月增长率降至0.3%，成为最小月涨幅。而墨尔本甚至迎来了负数，月下降0.1%，这时其实已经预兆雪梨和墨尔本的方式将在不远处发生拐点。

另一方面，布里斯班和阿德莱德、珀斯异军突起，因为通货膨胀和加息压力的双重压力下，可负担性变大，这类中位数为80万左右的区域反而取代了墨尔本、雪梨这些【老】热门城市，成为了澳洲投资者的首选。

2. 澳洲楼市2023年具体数据

图片来源： PropTrack

这是2023年最后一个月澳洲楼市和澳洲楼价的具体表现。总体而言，2023年房价总体上涨了5.52%。 12 月，雪梨(-0.08%)、墨尔本(-0.55%)、霍巴特(-0.41%) 和坎培拉(-0.66%) 的房价均下跌。相较之下，珀斯(+0.69%) 和阿德莱德(+0.59%) 继续保持强劲增长，布里斯班(+0.27%) 和达尔文(+0.1%) 的房价也出现上涨。

与澳洲各州首府城市的涨跌不一形成鲜明对比的是，12 月各州的综合区域房价均出现上涨，月涨幅为0.23%。 12 月，区域房价创下新高，较2023 年上涨3.2%。昆士兰州和南澳大利亚州是经济成长的主要动力，当月分别上涨0.51％ 和0.5％，12 月达到新高。

并且在2023年的12个月里，珀斯已经被证明是表现最强劲的澳洲楼市，中位价比12个月前上涨了14.75%。珀斯的增长速度也超过了澳洲其他任何地区。阿德莱德紧随珀斯之后，成为2023年表现第二强劲的城市，总增长率为10.98%；阿德莱德在疫情之后年度上涨了10.45%。

而霍巴特在2023年表现最弱，价格同比下跌3.5%,达尔文下跌1.49%。

3. 2023年经济、政策和疫情对澳洲楼市的影响

说到底，影响澳洲楼价的发展因素的底层逻辑只有一个：供应关系。然而2023年的楼市的供应关系如何呢？

其实在过去的一年中，澳洲楼市依然处于供不应求的状态，并且形式更加严峻。 Australia Bureau of Statistics在2023年12月的房屋审批报告中显示，房屋审批总数下降9.5%至13,085套，私人住宅审批量下降0.5%，非独栋的私人住宅审批数量下降25.3%。建筑材料成本虽然从疫情期间高位回落，但劳动力严重短缺，预计2024年建筑成本增加3.5%-5.1%。

图片来源： Gov.au

虽然过去澳洲楼价疯涨的一年里，政府一直想努力平衡供应关系，但效果不尽人意，最终所有的一切的成本仍要由市场买单。

二、2024年澳洲楼市展望

1.2024年澳洲楼市最新数据表现

截止2024年5月，CoreLogic全国房屋价值指数（HVI）月上涨0.6%，年度上涨9.6%，使全国平均住房价格上涨约4,720澳币。雪梨房价上周上涨0.1%，年增长8.4%，墨尔本上月下跌0.1%，年增长2.8%，布里斯班月上涨0.9%，年上涨16.0%。珀斯月上涨1.9%(最高），年上涨21.0%。

图片来源：CoreLogic

每个市场的各个部分表现都不同，悉尼楼市要价已经达到145.67万（公寓$807,226独栋$ 1,894.694 ），墨尔本楼市105.31万（公寓$605,522独栋$1,256,244）,布里斯班楼市要价达$973,255(独栋$1,094.860公寓$606,249) ,珀斯楼市$847,565（公寓$506,757,独栋$506,757），阿德莱德楼市$817,754 (独栋$895,331公寓$462,728)，堪培拉楼市$965,207(独栋$1,176,210，公寓$594,121) ,达尔文$544,401(独栋$657,837公寓$368.626) ,霍巴特$751,415(独栋$791,273,公寓$526,163)

就清盘率而言，雪梨继续以强劲的初步清盘率脱颖而出，达到78.1%；墨尔本的早起清盘率突破70%，达到71%，略高于前一周的69.8%。在较小的首府城市中，布里斯班的拍卖数量最多（169场），但清盘率下滑至68.0%达到复活节以来的最低水平。总的来说上周上市的房产数量远高于去年同期水平。

2.未来一年澳洲楼价的发展趋势

之前已经分析过以往几年比较严峻的供需关系，目前房地产周期的推动因素是优质房产供应量相对于当前需求不足，从而推高了房地产价值和租金。

然后不幸的是，2024年之后新房短缺的情况可能会持续下去，因为新住宅许可数量在过去两年呈下降趋势，已降至12年来的最低水平。所有经济学家都认为我们不可能达到满足澳洲楼市所需的住房目标。

目前，可供出售的A级住宅和和投资机房产眼中短缺。目前可供有诚意购买的楼市数量不足，随着购房者重返市场，位置优越的房产很快被抢购一空。然而今年卖家在挂牌出售房屋之前采取了谨慎态度，因为自去年春季以来，新挂牌出售的房屋数量一直低于平均水平。

从全国范围来看，房地产的出售时间比2020年和2021年房地产繁荣时期略长，然而出售房产所需的天数依然相对较低，并且卖房折扣仍然处于非常低的水平。总体而言，独栋的销售速度比公寓快，由于市场上优质房产的短缺，A级房产以极小的折扣快速销售。

在未来一年里，澳洲楼价依旧会因为供应不足而持续上涨，然后每一个区域之间都有不同的属性，具体区域的数据可以持续关注我的频道和网站。

3.2024影响澳洲楼市因素分析

• 审批速度慢，住宅供应有限，政府所做的努力远不如需求量

• 建筑活动放缓，建筑成本上升，最终所有一切成本仍要由市场买单

• 任何降息都可能刺激购买需求，2024年末或步入降息时代

• 连续加息平稳之后，通货膨胀得到抑制，卖家信心逐渐恢复

• 害怕错过（FOMO）心理时刻蔓延，容易刺激市场消费

• 移民人数只增不减，租房市场依旧会紧缩

• 政府将修改和颁布各类政策，来维持房产供应平衡和刺激消费

• 首次置业者负担能力降低

• 现金买家（pay by cash)人数增加，高量交易额集中在城市CBD

• 经济适用房和价格实惠的房子需求增加，涨幅也最快

三、澳洲楼市未来走势分析

1. 澳洲楼市未来四大趋势走向

投资成功的关键在于【看准趋势】，也就是观察您计划投资市场上​​的表现，未来澳洲楼市的五大风向已经初现端倪。

在《澳洲金融评论报》上报导的关于疫情对于澳洲房地产市场的影响，澳洲房地产机构CoreLogic表示，这种疫情引起的破纪录的房价，随之而来的一些的租金上涨或者收益下降，都是过去两年疫情引起的明显变化，这种动态的变化对于房地产市场产生的将会是长期影响。

市场周期的多元化，意味着很多投资者之前“幻想”中的澳洲楼市其实已经破灭。因为换在以前，投资者的期待总是觉得澳洲楼增长稳健，无论如何都不会跌，但是事实证明，无论在澳洲哪里买楼都能获得双位数增长的时代，已经彻底称为过去了！尽管市场在巅峰时期可能会带来立竿见影的高增长，但是这种增长并不会持久！投资者需要警惕短期价值急遽变化的楼市。

截止到2023年9月份之前的一年里，攒出一套房子的首付（按照20%计算）的时间,已经攀升至人均十年——独栋为10.7年，公寓为8.4年（source4）。因此，在房价飙升和贷款利息居高不下的情况下，未来买家很大概率将向“可负担行强”的区域倾斜。

在过去一年半的时间里，房价越低，涨幅越快。尤其是房价低，并且拥有稳健的租金收益率表现的区域，未来可能将继续赢得更多的买家。

在澳洲，除了首府城市之外，越来越多的澳洲其他地区性城市成为了新移民的首选，截止到2024年4月，租金月上涨0.8%，稍微有些放缓，但供应仍然机器短缺，预计租金增长在一段时间内仍将远高于平均水平。

值得关注的是，目前整个首府地区的公寓租金上涨速度持续快于独栋租金。图中显示珀斯、悉尼、阿德莱德和布里斯班四座首府城市，公寓租金增长率都高于独栋租金上涨率。

并且2024年截止目前，全国总租金收益率从2021年1月的历史低点3.16%上升至3.75%，为2019年10月以来的最高水平。

根据领先的房地产数据和分析提供商CoreLogic的一项新调查，超过十分之七（71%）的房地产专业人士预计2024年利率将会在房地产市场引起波澜。这其中59%的人认为利率上升影响最大，而12%的人预计利率下降对楼市影响最大。 15%的专业人士认为移民和人口增长会影响2024的房市，2%的认为政府的介入和新政策会动摇楼价趋势。在《2024房市五大预测》中，我们也详细地分析了近未来利率的走向——我们预计利率将在2024年下半年下降，经过了两年的压抑，任何降息都能促进群众消费的信心。

2. 不同城市和地区的楼价表现和潜在机会

截止如今，全澳房价年增长12.9%，中位数已经到达$779,817,八大首府平均中位数为$847,139,皆呈持续走高状态，几乎每个首都城市的低值市场都呈现出更强劲的增长势头。

• 显然，墨尔本楼市（6.5%）在过去一两年的表现不如其他一些首都城市那么强劲，墨尔本独立屋的平均水平约为二十年来的最低水平。然而墨尔本房地产地产分赛，2023年维州50多个郊区房价涨幅超过了全国平均房价涨幅。

• 悉尼房价出乎意料地稳步上涨（11.9%），并且拍卖清盘率全年表现强劲，显示出市场深度显著，并于是今年销售价格将继续上涨。

• 布里斯班（20.8%）早在疫情期间飙升，目前价格处于新的飙升。

• 珀斯继续表现出色，其增长率远高于其他地区，当月增长率为2.0%，年增长26.8%。

• 阿德莱德（18.7%）发展速度比东海岸首府城市稍慢，但得益于可负担的房价，他依然是表现最好的首府之一，库存水平低也加剧了竞争。

如果大家对于应该投资每个首府的哪个区感兴趣，请移步到《八大首府赚钱机会排行榜指南》。

结语

总的来说，2023年的澳洲楼市已经向大家证明过它的可投资价值，2024年的澳洲楼市大家当然是继续看好。在探索澳洲楼市投资的旅途中，我们会发现无限的机遇和挑战。这种环境既充满着挑战，也蕴藏着机遇，为投资者提供了宝贵的学习和成长机会。在投资澳洲楼市之前，深入分析楼价趋势至关重要。了解澳洲楼市的动态和趋势，能帮助投资者更准确地评估风险和潜在回报。因此，在考虑投资澳洲楼市，务必进行充分的市场研究和风险评估。这不仅有助于做出明智的投资决策，还能降低投资风险，提高投资成功的机会。

同时，澳洲Alison老师频道每周都为大家提供更多墨尔本楼价相关的最新信息的资源和参考，以帮助澳洲楼投资人士更好地更即时地了解市场动态。无论是通过专业的楼市报告、网络资源还是专家意见，都能够为投资者提供更全面、准确的信息支持。这些资源不仅能够帮助大家更好地了解市场趋势，还能够指导他们制定更有效的投资策略，提高投资的成功率和收益水平。

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。

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