【墨尔本投资攻略】 2024 澳洲墨尔本楼价分析
- Alison Tao
- May 26
- 10 min read
导言
墨尔本，作为澳洲的一个重要城市，不仅拥有着令人叹为观止的文化魅力和吸引人的城市景致，更以其火热的房地产市场闻名于世。这座城市的蓬勃发展，深植于其强大的经济实力、卓越的教育资源、优越的地理位置和政府的积极支持之中。墨尔本不仅是澳洲的经济中心之一，更是吸引着无数海外投资者的目光，成为他们追逐房产投资的一块宝地。在这个充满活力和机遇的城市里，房地产投资者们将找到无尽的可能性和丰富的回报，墨尔本，作为一座值得房地产投资的城市，究竟这座城市楼价和现状和未来趋势将会如何发展。本篇文章旨在提供深入的客观分析，为未来想要了解或者入市墨尔本房地产领域的人士提供关于楼价现状分析、未来墨尔本楼价趋势、墨尔本存在的投资机会与挑战以及提供更多墨尔本楼价相关信息的资源和参考。
一、墨尔本 2024 年楼价现况
1、墨尔本房地产市场的特点和优势
众所周知，墨尔本房地产市场在过去疫情几年期间面临着诸多挑战，但是同时比起其他的澳洲首府城市，墨尔本楼市仍然体现出强大的韧性。其中，经济与政策方面对墨尔本房地产市场产生了不可忽略的影响，从 COVID-19 大流行带来的经济影响，到成为全球封锁时间最长的城市之一，再到澳洲澳联储连续 13 次加息、数十年来消费者信心创下的最低水平，以及媒体上不断的负面报导、信贷限制的收紧，墨尔本的房地产市场面临着重重不同方面的逆境。
但是，根据澳洲房地产研究机构 CoreLogic 的每日住宅价值指数，墨尔本楼价在 2023 年的 12 月下跌了 0.3％，但2023年仍然累计上涨了 3.5％。而澳洲 Proptrack 报告则指出，墨尔本住宅价格在 11 月仅微涨了 0.04％，使得价格比一年前上涨了 1.39％。其中，澳洲的My Housing Market 研究数据同步都显示出，墨尔本在 2023 年年底 12 月的楼价基本持平，但过去一年上涨了 3.4％。
虽然澳洲各不同的研究机构的数据略有不同，但无论如何，如今的数据明显显示墨尔本已走出低谷。尽管墨尔本 2024 年楼价回升速度不及某一些澳洲城市例如悉尼，但它在2022年的下跌幅度同样也没有悉尼那么大。而且有明确迹象和各大澳洲不同的房地产机构纷纷都在2024年年初表示，2024 年墨尔本的房产价值和墨尔本租金都将会继续回升上涨。
当然，墨尔本有许多不同的房地产投资的区域和不同的市场表现，其中一些甚至被预测为在2024年的表现将优于其他房地产市场。至于哪些墨尔本的房地产市场会有卓越表现，我们需要针对不同墨尔本楼盘具体分析。但是整体上墨尔本作为一座最适宜居住的城市，并且多次被评为世界级的适宜居住城市，有着其他地区所无法比拟的优势和投资亮点。
2、墨尔本 2024 年年初初期楼价的走势
根据澳洲 CoreLogic 的数据，2024 年 1 月，墨尔本的房产价格下降了 0.1%，墨尔本市的平均住宅价格定为 777,250 澳元。有楼市评论者认为，这样的小幅下跌可能反映了墨尔本房产市场的一时波动，但不应忽略墨尔本房地产市场的整体趋势。值得注意的是，随着各种因素的缓解，墨尔本市场可能会出现回升的迹象。因为在过去的整个 2023 年整年和 2024 年年初，墨尔本的清算率处在表现良好的水平。
而去到2024年的2月份，根据澳洲房地产网站的数据统计，在悉尼楼价上升0.5%，布里斯本上升0.9%，达尔文上升0.1%，坎培拉上升0.7%，阿德雷德上升1.1%，澳洲珀斯楼价增长1.8%的同时（澳洲珀斯增长率为澳洲所有城市地区最高增长），墨尔本的楼价仅仅微微上升了0.1%。
3、影响墨尔本楼价的因素
2024年的墨尔本房价涨幅可能受多种因素影响：
第一、经济因素：如果澳洲墨尔本的经济持续增长，就业市场稳定，工资水平提高，那么房价可能会出现较大涨幅。相反，经济不景气可能会抑制房价上涨。
第二、供需关系：如果房屋需求持续高涨，供应相对不足，房价可能会上涨。相反，如果供应增加超过需求增长，房价可能会稳定或下跌。
第三、政策因素：澳洲政府的住房政策、贷款政策和税收政策等也会对房价产生影响。例如，如果政府出台鼓励购房的政策，可能会刺激房价上涨；而限制外国投资或提高房产税等政策可能会抑制房价上涨。
根据以上因素，房地产机构假设2024年墨尔本的房价涨幅在5%到15%之间，但是具体幅度取决于上述因素的相互作用和市场预期。
例如租金涨幅，墨尔本楼市的租金涨幅同样受多种因素影响：包括房价涨幅，一般情况下，房价上涨可能会带动租金上涨，因墨尔本房东可能会根据房产价值提高租金，其次是供需关系，如果租房市场供应不足，需求高涨，租金可能会上涨。相反，供应过剩可能会导致租金稳定或下降。再如经济因素，就业市场、工资水平和通货膨胀率等经济因素也会对租金产生影响。经济繁荣通常会带动租金上涨，而经济不景气可能会抑制租金上涨。
根据以上因素，即使假设2024年墨尔本的租金涨幅在3%到10%之间，但是具体取决于市场供需关系、经济状况和政策调整等因素。
二、墨尔本楼价趋势分析
1、关于墨尔本未来楼价的预测与趋势
澳大利亚昆士兰银行（Bank of Queensland）公开预测，墨尔本楼价将在2024年上涨6.4万澳元，成为澳大利亚房价涨幅最大的地区之一。昆士兰银行还同时预计，墨尔本将在2025年成为全国房价涨幅最大的城市。昆士兰银行首席经济学家彼得·蒙克顿（Peter Munckton）认为，墨尔本在2023年期间楼市房价表现平平，这是未来增长的关键因素。昆士兰银行的预测甚至估计显示，2024年墨尔本典型房屋的房价平均为91.6万澳元，预计将上涨6,412澳元，涨幅为7%。
与之不同的是，根据澳洲联邦银行CBA的预测，澳洲的楼价在2024年将会有上涨5%的可能性，其中，澳洲的汇丰银行首席经济学家Paul表示，预计2024年楼价将上涨6%，受到供应紧张和相对强劲的人口增长的推动。
2、最新报告显示墨尔本楼价将在2024年创新高
根据《住宅房地产前景》(Residential Property Prospects report)报告显示，墨尔本的楼价，将会从 2023 年 12 月开始，墨尔本的房屋中位数将升至 1,047,300 澳元，到 2026 年 6 月将飙升至 1,157,700 澳元。澳洲Maree Kilroy 表示，这将超过墨尔本先前在 2021 年 12 月创下的 1,105,900 元的高峰值中位数。但是，未来 12 个月的前景并不那么活跃，房价中位数将仅上涨 0.7%，至 1,054,600 澳元。
3、2024年将继续影响墨尔本楼价的因素
2024年的墨尔本房价走势并非毫无阻力。但是具体有哪些关键因素可能会影响到墨尔本楼价未来趋势？是澳洲投资者或者澳洲墨尔本楼市投资者在入市之前需要注意的呢？
第一、澳洲更新的楼市政策影响可能带来影响。例如澳洲最新政策宣布对外国人买楼实施限制政策，澳洲明年立法将外国人购买现楼物业的申请费增加2倍，而空置罚款更会增加5倍。这个政策可以话是近期引起了不少投资者的纷纷议论，但是澳洲政府对此都希望鼓励投资者投资新楼市场，希望能够吸引外国投资者投资「为租而建」，也就是将build-to-rent发展项目申请费用降至最低水平。这些随时更新的澳洲楼市政策对于墨尔本的楼价会产生一定程度的影响。
第二，澳洲移民政策影响。根据澳洲内政部最新的改革，澳洲485签证可以话是发生翻天覆地变化。根据澳洲AFR、Dailymail的最新报导，按照最新签证改革后，澳洲留学生数量可能会减少至少7万人，其中，澳洲政府内部人士估计，在新政策之下，还有大约3万名潜在学生将无法通过真正的学生测试，4.1万名无法通过更高的英文语言要求。移民政策也是影响澳洲墨尔本楼市的变动因素之一。
第三，澳洲利率变动的影响。自从美联储局在12月13日号会议「放鸽」，指会维持利率不变之外，同时还暗示明年将多次减息；正如近期我们所看到的，澳洲各大银行也对2024年的房地产市场开始发布了各种报告和有所预期。包括澳洲联邦银行预测，澳洲的房价在今年将再次增长3%，明年将增长5%。 ANZ对2023年最后阶段估计较为谨慎，预计价格将保持平稳，这些关于利率的调整和变动势必影响墨尔本楼价价格走向。
第四、减税计划带来的变动。澳洲将于2024年7月1号实施的减税计划，这项立法会将原本的32.5%和37%税务阶段合并成为30%的单一阶段，因此最高的税率门槛提升到年薪20万澳币的水平，对于不同阶层的人来讲都会带来不同影响。有人将省下数千的税款，同时都有人需要比往年缴付更多的税款。澳洲PropTrack经济研究主管Cameron Kusher公开表示，这项计划于明年生效的第三阶段的减税计划也有可能将会刺激到住房需求，因为高收入者的税收收入将得到提高，从而可能导致进一步的澳大利亚房价上涨，同时也有可能将会对墨尔本楼价产生直接或间接的影响。
三、墨尔本投资机会与挑战
1、墨尔本楼市投资的机遇：
墨尔本楼市投资蕴含着无限机遇。首先，作为澳洲的经济中心，墨尔本楼市具有稳健增长的潜力，且随着城市经济的发展和人口的增加，资本增值机会愈发明显。其次，墨尔本拥有众多世界知名的大学和学术机构，每年都吸引了大量的国际学生，学生市场必然带动了墨尔本楼价以及稳定的墨尔本楼市租金收入。最后，政府积极推动城市建设和基础设施建设，提升了墨尔本这座城市的生活品质和投资环境，竭力为墨尔本楼市投资者带来更多的机遇和保障。
除此之外香港人在投资澳洲墨尔本楼市方面其实拥有更多的独特的优势，例如香港人的多元文化背景，香港人普遍具有开放、包容的多元文化背景，这使得他们更容易融入澳洲社会和生活，与当地人建立良好的人际关系。这对于在澳洲进行投资、管理房产和维护房客关系等方面都具有重要意义，有助于提升投资的成功率和收益水平。
而且香港人投资更有法律和政策优势，因为香港的法律体系相对完善，投资者在澳洲墨尔本楼市的交易和合同签署等方面能够享受到法律的保障。此外，香港与澳洲之间有着稳定的政治关系，澳洲政府对于外国投资者有着开放的态度，这为香港投资者提供了良好的政策环境和法律保障。
与此同时，香港人在投资澳洲墨尔本楼市方面具有地理接近性、资本和经验优势、多元文化背景以及法律和政策优势等独特的优势，这些优势将有助于他们在楼市投资中取得更好的回报和成功。
2、墨尔本楼市投资的挑战：
然而，投资墨尔本楼市也面临着一系列挑战。首先，楼市的价格波动受多种因素影响，投资者需要具备良好的风险意识以应对潜在的波动。其次，政府的税收政策可能对投资者产生重大影响，投资者应密切关注相关政策的变化。第三，墨尔本楼市竞争激烈，投资者需要具备良好的市场洞察力和投资策略以应对市场竞争的挑战。
最明显可见的挑战是澳洲利率上升的「后劲」可能会持续对澳洲墨尔本的楼市投资产生压力，即便在澳洲储备银行（RBA）加快了自去年5月以来的利率上升节奏，但是通胀仍然不断攀升，而随着中国经济复苏放缓、全球仍然处于地缘政治潜在“危机”之中，支持澳洲楼市，包括墨尔本楼市价值增长的因素会在某种程度上失去“效力”，这些都是澳洲房地产市场包括墨尔本楼盘投资必须面对的挑战。
四、结语
在探索墨尔本楼市投资的旅途中，既有着无尽的机遇，也存在着众多的挑战。然而，正是这种机遇与挑战并存的环境，为投资者提供了宝贵的学习和成长机会。投资墨尔本房地产前，深入分析楼价趋势是至关重要的。了解墨尔本房地产市场的动态和趋势，能够帮助投资者更准确地评估风险和潜在回报。因此，在考虑投资墨尔本房地产时，务必做好充分的市场研究和风险评估。这不仅能够帮助投资人士做出明智的投资决策，还能够降低投资风险，提高投资成功的机会。
同时，澳洲Alison老师频道每周都为大家提供更多墨尔本楼价相关的最新信息的资源和参考，以帮助澳洲楼投资人士更好地更即时地了解市场动态。无论是通过专业的楼市报告、网络资源还是专家意见，都能够为投资者提供更全面、准确的信息支持。这些资源不仅能够帮助大家更好地了解市场趋势，还能够指导他们制定更有效的投资策略，提高投资的成功率和收益水平。
总之，深入分析墨尔本楼价的重要性和价值不言而喻。通过充分的市场研究和风险评估，以及充分利用相关信息资源，投资者能够更好地应对市场变化，实现长期稳健的投资回报。
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Alison’s Story
生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。
在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。
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