26/05 - 02/06 澳洲一周要闻｜澳洲利息降低住房危机却仍旧恶化？丨澳洲众多买家支付溢价10多万只为购买节能住宅？ ｜澳洲打工人福利来袭！今年 7 月 1 日起最低薪资涨至 $24.95/h！ ｜澳洲八大州一周拍卖

新闻一. 澳洲银行政策正在使住房危机恶化？

新闻二. 惊！澳洲众多买家竟然愿意溢价十多万澳币只为购买节能住宅？ ！

新闻三. 澳洲打工人福利来袭！今年7月1日起最低薪资涨至$24.95/h！

新闻四. 澳洲八大州一周拍卖

新闻一. 澳洲银行政策正在使住房危机恶化？

5月份房价回升并不令人意外，首都城市房价指数上涨了0.5%，年增长率达到2.6%。在那么多买家被市场拒之门外的情况下，即使是最细微的可负担性改善，也足以推高房价。

REA Group表示，早在2月首次降息之前，一些买家就已提前一个月入市布局；而Cotality则指出，买家们已经预期未来还会有更多降息，并将这些预期反映在行动中。当然啦，如果房价继续上升，那么任何提升住房可负担性的措施都只会是昙花一现。而房价确实还会升，因为我们急需的住房供应激增根本未有出现。

4月份的建筑批准数量下跌了5.7%，虽然比3月的7.1%跌幅稍好一点，但整体趋势仍然令人担忧。自1月以来，每月的建筑批准总量已下跌了12.5%，而私人单位／联排屋的批准数量更在同期暴跌了惊人的31%。

从这些数据可以清楚看出，澳洲仍然受制于高昂的建筑成本、繁琐的审批程序，以及有限的施工能力，导致住房供应难以有效扩大。简而言之，若想依靠新供应来压低房价，至今仍是一场遥不可及的梦。

另一个关键问题，其实并非购房者无法取得贷款，而是房地产开发商根本难以获得资金来启动建案。

Citi 分析师Thomas Strong 提出一张相当震撼的图表，显示自2008 年以来，澳洲银行针对土地开发、分区基础设施与住宅建设等项目的贷款，占整体经济放贷比例已减少超过一半。即使从实际金额来看，成长也极为有限——2008 年四大银行在这方面的放贷总额约为530 亿澳元，而到了2024 年，也仅微升至约650 亿澳元。

这代表什么？也就是说，开发商要取得资金兴建新住宅难如登天。在银行大幅收紧放贷的情况下，供应根本无法跟上需求。在这样的市场环境下，房价不升反而才令人意外。。

Source: Citi, Major bank call-lending to residential property development (%).

Strong先生表示，现在越来越多的私人信贷开始介入，填补银行撤出房地产开发贷款后留下的空缺。但这些私人贷款的利率相当高，通常在8% 到15%之间，相比之下，传统银行的贷款利率大约只有6% 到9%。  

很明显，推高新建住房供应成本的不仅仅包括融资利率上升，还包括建筑成本的通胀，以及各级政府（尤其是资金紧张的州和地方政府）所施加的税费增加。不过，融资成本在此时上升，确实是雪上加霜。

Strong 将银行远离地产开发贷款的原因，归咎于澳洲审慎监管局（APRA）在2010 年代中期推动银行收紧贷款政策，特别是在商业地产、开发与建筑领域方面的放贷标准。

不过，Strong先生也指出，这其实是全球正在出现的一场更大范围的对话的一部分，尤其是在美国、英国和欧洲，关于是否应该改革银行监管制度，从而减轻银行面对的合规压力。澳洲的监管机构目前对此并不热衷，但也许他们应该开始考虑这个问题。因为过去这些对银行贷款标准的收紧，以及对银行资本储备要求的提高，虽然是为了让整个体系「强大得无可质疑」，但实际上却使得银行贷款变成了富裕家庭的专属产品。

银行监管永远是一场关于风险与回报、安全与活力之间的平衡游戏。但当住房危机已经影响到整个经济的运行时，我们确实应该认真讨论：现行的监管制度，还是否合时宜？是否还能达到该有的平衡？

新闻二. 惊！澳洲众多买家竟然愿意溢价十多万澳币只为购买节能住宅？ ！

全澳数据显示，截至今年4 月的三个月内，买家平均愿意为一间具备节能特点的独立屋多付11.8 万澳元，这相当于14.5% 的溢价；而对于公寓，这个溢价则是7.5 万澳元或12%。这些数据来自由《澳洲金融评论报》母公司Nine 持有大多数股权的Domain。

虽然溢价的程度会因地区及房型不同而有所变化，但自2020 年以来这项溢价就一直存在，这代表即使是在房市下跌、借贷成本升高的时期，买家仍愿意为节能住宅多花一笔钱，Domain 研究主管Nicola Powell 表示。

「节能住宅确实能带来溢价。」Powell 指出，「而这个溢价在时间推移中依然非常有韧性。即使在2023-24 年市场冷却的时候，这个节能溢价仍然存在。」

根据数据，节能独立屋的全国溢价在2022 年曾达到高峰17.2%，2023 年降至13.6%，而今年则回升至14.5%。

Source: Domain, Difference between energy-efficient listed and non-energy-efficient homes.

公寓的溢价在2023年达到最高峰14.7%，随后降至10.8%。这些数据来自Domain发布的《2025年房地产可持续性报告》，仅作为价值变动的参考，因为「节能」分类是基于房源描述中是否包含「朝北」、「环保」、「太阳能」等关键词，而非实际测量节能性能。

不过，这些数据与其他研究结果相符。澳大利亚联邦科学与工业研究组织（CSIRO）2018年的研究发现，买家偏好带有节能特征的住宅；同年发表的一项学术研究也指出，澳洲首都地区（ACT）因强制要求披露能效评级，其房价差异明显。

可持续咨询公司WeldonCo的Cecille Weldon表示，在ACT，新旧房屋必须提供能效评级，研究发现六星级住宅相比三星住宅有2.4%的溢价，七星级住宅溢价更达9.4%。 Domain的报告还显示了堪培拉（ACT地区）因要求披露能效信息，拥有最高比例的节能房源上市，独立屋占72.1%，公寓占69.2%。

Domain研究主管Nicola Powell表示，由于ACT地区披露普遍，因此「节能」房屋间的溢价低于墨尔本等城市，后者虽然也经历类似极端天气，但并未强制要求销售房屋披露热效率。

在独立屋方面，墨尔本的节能房溢价最高，达到23.8%，其次是珀斯（16.1%）和布里斯本（14.1%）。公寓方面，珀斯以19.2%的溢价领先，紧随其后的是墨尔本（17.8%）和堪培拉（17.6%）。

那么你会想选择带有节能功能的房产吗？

新闻三. 澳洲打工人福利来袭！今年7月1日起最低薪资涨至$24.95/h！

根据澳洲公平工作委员会（Fair Work Commission, FWC）对最低工资及奖励协议的年度审查结果宣布，从7月1日起，数以百万计的澳洲打工族将获得3.5% 的加薪。

此次决定将全国最低时薪调升至24.95澳元，以每周38小时全职工作计算，相当于每周948澳元。

目前澳洲的年度通胀率为2.4%。

虽然全国最低工资仅适用于少部分劳工，但约五分之一的澳洲员工是根据各行业最低奖励工资标准获薪。

依靠奖励工资的员工中，女性比例偏高，超过一半为临时工，三分之二为兼职，且三分之一以上属低薪族群。

公平工作委员会指出，这类员工的薪资仅占全国工资总额的10.5%。

这些奖励工资员工主要集中在住宿与餐饮服务业、医疗与社会支援业、零售业，以及行政与支援服务业。

来自维州偏远地区、担任企业安保的William Seamons 表示，这次加薪「真系劲正（awesome）」。这个行业真的需要加薪早就该发生了，对很多人来说，这会带来改变。

虽然很多包括澳洲零售商协会（Australian Retailers Association）和澳洲工商会（Australian Chamber of Commerce and Industry）等商业团体呼吁加薪幅度不要超过2.5%，理由是更高的加薪会给雇主带来过大压力。

但FWC坚持的决定更是迎来了一片喝彩声，涨薪3.5%高于通胀的2.4%，终于最低时薪工作者也能跑赢通胀了！

屏幕前的你们，马上也要涨薪了吗？

新闻四. 澳洲八大州一周拍卖

Source: Auction clearance data, updated Mon 2 Jun, 3:30 PM AEST (as shown).

【结语】

这一期的一周新闻撮要就回顾到这里，我是澳洲ALISON老师，

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

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