21/04 - 27/04 澳洲一周要闻|惊！澳洲最大办公室地主进军高端公寓市场？ | 澳洲这些地区的租金竟然跌了这么多？ | 4 月澳洲楼市总结出炉，你更关心哪个城市？ |澳洲八大州一周拍卖

Alison Tao
Jul 1, 2025
8 min read

Updated: Feb 27

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新闻一. 惊！澳洲最大办公室地主进军高端公寓市场？

新闻二. 澳洲这些地区的租金竟然跌了这么多？

新闻三. 4月澳洲楼市总结出炉，你更关心哪个呃城市？

新闻四. 澳洲八大州一周拍卖

新闻一. 惊！澳洲最大办公室房东进军高端公寓市场？

曾以澳洲最大的office地主闻名的上市公司Dexus（在澳洲证券交易所挂牌），如今正进军住宅开发领域，展开一系列项目。

Dexus 之所以转向更广义的「居住」领域，原因有两个。

首先，Dexus 正迅速将资产组合从传统商业地产扩展到其他领域，目标是成为一个实体资产的管理者。这项策略在三年前进一步加速，当时Dexus 收购了AMP Capital 在澳洲的大部分地产与基础设施平台，其中包括机场、再生能源以及学生宿舍资产的持股。

Dexus 新上任的基金资本与产品开发执行总经理Jason Howes 表示，更直接的原因是要将Dexus 的平台应用到一个庞大的机会上──住宅市场的转向正是如此。他发现，当他们更广义地思考「居住」这个领域，看到的是澳洲整个主题下的供应危机。

因此，他们将通过学生宿舍、高龄住宅、建造后销售的公寓以及土地分割等方式，切入这一主题。关键就是掌握住这个供给限制所带来的机会。

Dexus 推出了一系列「机会型基金」，通常风险较高，以补充其既有的批发型基金组合，这些基金持有办公大楼、仓储设施、购物中心，还有近年新增的医疗地产资产。

第一支基金的15 项独立投资中，有12 项为股权投资，其余则为信贷形式。除了物流外，大部分交易集中于各类住宅投资，包括将布里斯本一栋旧办公大楼改建为价值5 亿澳元、提供1,200 床位的学生宿舍。

此外，这支基金也投资于纽卡素Merewether 高尔夫俱乐部旁的一项178户高龄住宅计画、墨尔本市中心的一栋13层公寓大楼、悉尼西部的住宅用地开发案，以及来自墨尔本多个开发案中共150户未售出的公寓。

Howes 表示，推动这种高流动率的动力，是在下一波住房热潮中，率先进场者可望获得的超额报酬，在投资术语中被称为「阿尔法（alpha）」。在商业不动产投资中，投资的时点（或所谓的『投资年份』）是产生超额报酬的关键驱动因素。所以掌握投资时机至关重要，如果你把市场现况叠加进来，例如市场已经预期的降息，我们就可以预见未来的需求与价格将会对这些降息做出反应。

那么屏幕面前的投资者们是否也已经开始布局「居住」领域的各类资产了呢？

新闻二. 澳洲这些地区的租金竟然跌了这么多？！

根据最新的PropTrack数据，全澳租屋族目前支付的租金普遍高于去年，过去12个月全国租金中位数上涨了5%，达到每周630澳元。

布里斯本和阿德莱德的租金涨幅最大，租金上涨超过8%，而悉尼、墨尔本和珀斯的租金则分别上涨了约4%至5%。

对此，REA Group 高级经济学家Anne Flaherty 表示，2025 年的前三个月，租金上涨的速度有所加快，扭转了去年底租金增长放缓的趋势。但是，租金增长仍远低于2022 和2023 年的高峰水平。

与此同时，数据显示澳洲悉尼和墨尔本两大城市之间租金差距巨大，悉尼仍然是最昂贵的城市，租金中位数为每周750澳元，而墨尔本则是第二便宜的城市，租金中位数为每周575澳元。与墨尔本相比，悉尼的租户每年通常多支付9,100澳元的租金。

然而，尽管全澳租金整体增长，根据截至今年2月底的区域数据，显示许多首府城市的区域租金有所下降或保持不变。

在首府城市中，264个区域的独立屋租金下跌或持平。悉尼拥有最多租金下降的郊区，而珀斯和阿德莱德的租金下降郊区则最少。

Rank	Suburb	State	Median Asking Rent ($/week)	YoY Change (%)	Price Difference ($/week)
1	Forresters Beach	NSW	693	-13.4	108
2	Wooloowin	QLD	750	-11.8	100
3	Hunters Hill	NSW	1,300	-11.6	170
4	Northmead	NSW	650	-11.0	80
5	Malak	NT	580	-10.8	70
6	Sylvania Waters	NSW	1,300	-10.3	150
7	Newmarket	QLD	698	-10.3	80
8	Caulfield	VIC	875	-10.3	100
9	Blakehurst	NSW	990	-10.0	110
10	Waterloo	NSW	900	-9.5	95
11	Narraweena	NSW	1,000	-9.1	100
12	Spring Hill	QLD	750	-9.1	75
13	Macleay Island	QLD	400	-9.1	40
14	Ashfield	NSW	800	-8.8	78
15	Stuart Park	NT	775	-8.8	75
16	Merrylands	NSW	685	-8.7	65
17	Ascot	QLD	1,100	-8.3	100
18	Zetland	NSW	1,288	-8.0	113
19	Burwood	NSW	875	-7.9	75
20	Bateau Bay	NSW	600	-7.7	50

Source: PropTrack, Top 20 suburbs where house rents declined the most, 12 months to end February 2025.

从数据中我们可以看到，悉尼有113个郊区的独立屋和57个郊区的公寓租金下降或持平。

独立屋租金下降幅度最大的是位于悉尼北部中央海岸的Forresters Beach，租金下降了13%，降至每周693澳元。

其次是布里斯本内北部的Wooloowin，租金下降了近12%，降至每周750澳元；而位于悉尼下北岸的Hunters Hill，则是租金下降了11.6%，降至每周1300澳元。

在公寓市场方面，北霍巴特的租金下降了15.5%，降至每周493澳元。悉尼内西区的Enmore公寓租金下降了13.3%，降至每周520澳元。

虽然其他大多数区域租金下降幅度相对较小，但仍有一些郊区的租户与去年相比能够节省不少费用。

Rank	Suburb	State	Median Asking Rent ($/week)	YoY Change (%)	Price Difference ($/week)
1	North Hobart	TAS	493	-15.5	90
2	Enmore	NSW	520	-13.3	80
3	Hobart	TAS	520	-9.6	55
4	Findon	SA	430	-8.5	40
5	Mooroolbark	VIC	495	-8.3	45
6	Sylvania	NSW	690	-8.0	60
7	Taylor	ACT	580	-7.9	50
8	Terrigal	NSW	660	-7.0	50
9	Dover Heights	NSW	925	-7.0	70
10	Cannon Hill	QLD	613	-5.8	38
11	Carindale	QLD	655	-5.8	40
12	Kingswood	NSW	420	-5.6	25
13	Rosewood	QLD	340	-5.6	20
14	West Hobart	TAS	470	-5.5	28
15	Point Piper	NSW	1,363	-5.4	78
16	Kurraba Point	NSW	750	-5.4	43
17	O’Connor	ACT	530	-5.4	30
18	Watson	ACT	530	-5.4	30
19	Hectorville	SA	493	-5.3	28
20	Beenleigh	QLD	380	-5.0	20

Source: PropTrack, Suburbs ranked by YoY % decline in weekly rents, 12 months to end February 2025.

尽管部分郊区出现租金下跌，但这些情况仍属少数。相比之下，有395 个郊区的独立屋租金上涨超过10%，而公寓也有211 个郊区租金上涨超过10%，大多集中于珀斯、悉尼与墨尔本。

REA 集团最近发布的《租金可负担能力报告》指出，尽管租金继续上涨，但在维州租屋族的压力略小，可负担的租屋比例相对较高。

Flaherty 预期，未来一年租金将继续上涨，但增速可能与过去12 个月类似。

对于这个看法，你认为未来租金增长的空间还大吗？

新闻三. 4月澳洲楼市总结出炉，你更关心哪个城市？

Cotality （原Corelogic）的全国房价指数（Home Value Index）显示，2025年4月澳洲住宅价格连续第三个月上升，住宅楼价上涨0.3%，再创历史新高。这波涨幅让澳洲住宅的中位楼价在一个月内增加了约2,720澳元。

全国各大首府城市的住宅价格均出现上升，涨幅从达尔文的1.1%，到悉尼与墨尔本的0.2%不等。

Region	Month (%)	Quarter (%)	Annual (%)	Total Return (%)	Median Value ($)
Sydney	0.2	1.0	0.9	4.0	1,194,709
Melbourne	0.2	1.0	-2.2	1.5	786,158
Brisbane	0.4	1.0	7.8	11.8	907,864
Adelaide	0.3	0.9	9.8	13.7	825,776
Perth	0.4	0.7	10.0	14.7	807,728
Hobart	0.9	0.9	0.5	4.8	664,462
Darwin	1.1	3.4	2.5	9.1	526,410
Canberra	0.4	0.6	-0.6	3.4	864,343
Combined capitals	0.2	1.0	2.6	6.2	905,763
Combined regional	0.6	1.5	5.3	9.8	673,373
National	0.3	1.1	3.2	7.0	825,349

Source: CoreLogic, Home Value Index – Index results as at 30 April 2025, released 1 May 2025.

Cotality 研究总监Tim Lawless 表示，2月的降息曾推动楼市情况好转，但降息带来的正面影响似乎正逐渐减弱。与此同时，4月不少家庭的信心下降，美国'自由日'关税公告与即将到来的联邦大选也带来不确定性，这可能让一些买家和卖家延后决策。

Lawless 表示，这些不确定性在销售与上市量的变化上更为明显，而这种趋势也受到复活节与ANZAC连假期间「超长休假潮」影响。

这波交易放缓可从每周拍卖量与新上市量中看出端倪。截至4月27日的四周内，，新上市房源量也跌至自2019年以来的最低水准，全国首府城市仅有19,650笔新房源挂牌。

尽管整体房价普遍上涨，但并非所有市场都已重返历史高点。事实上，目前仅有中型首府城市的住宅价值达历史新高。悉尼价格仍比2024年9月高点低1.1%，墨尔本则仍比2022年高点下跌5.4%。霍巴特下跌11.1%，达尔文与ACT则分别低于历史高点2.7%与6.4%。

截至4月的全国楼价年涨幅降至3.2%，为自2023年8月以来最慢的年度涨幅。这显示出自2024年中到2025年初价格涨势持续放缓，并于2025年1月出现三个月连续下跌，而2月降息25个基点后，月度价格才重新转为正增长。

Lawless 表示：「鉴于去年成长动能较弱，尽管2月以来价格回升，预料未来几个月年度涨幅仍将持续减缓。」

尽管住房可负担性压力依旧，独立屋价格涨幅仍明显领先公寓市场。过去三个月内，全国首府城市的独立屋价值上涨1.1%，而公寓仅上涨0.5%。这一趋势主要由悉尼带动，当地独立屋在季度内上涨1.4%，而公寓则下跌0.3%。

不过Lawless 补充说道，随着5月20日可能再次降息，以及5月3日联邦大选后市场重拾稳定性，预计2025年整体房价将进一步小幅上升。

新闻四. 澳洲八大州一周拍卖

State	Clearance Rate (%)	Auction Results	Sold at Auction	Sold Prior	Sold After	Withdrawn	Passed In	Auctions Scheduled
VIC	61%	382	157	75	2	64	84	538
NSW	51%	472	117	117	7	161	70	596
QLD	33%	154	35	14	2	27	76	217
SA	59%	59	26	9	0	6	18	97
WA	100%	2	2	0	0	0	0	6
ACT	48%	21	4	6	0	3	8	27
NT	100%	2	1	1	0	0	0	3
TAS	n/a	n/a	0	0	0	0	0	1