21/04 - 27/04 澳洲一周要闻|惊！澳洲最大办公室地主进军高端公寓市场？ | 澳洲这些地区的租金竟然跌了这么多？ | 4 月澳洲楼市总结出炉，你更关心哪个城市？ |澳洲八大州一周拍卖

新闻一. 惊！澳洲最大办公室地主进军高端公寓市场？

新闻二. 澳洲这些地区的租金竟然跌了这么多？

新闻三. 4月澳洲楼市总结出炉，你更关心哪个呃城市？

新闻四. 澳洲八大州一周拍卖

新闻一. 惊！澳洲最大办公室房东进军高端公寓市场？

曾以澳洲最大的office地主闻名的上市公司Dexus（在澳洲证券交易所挂牌），如今正进军住宅开发领域，展开一系列项目。

Dexus 之所以转向更广义的「居住」领域，原因有两个。

首先，Dexus 正迅速将资产组合从传统商业地产扩展到其他领域，目标是成为一个实体资产的管理者。这项策略在三年前进一步加速，当时Dexus 收购了AMP Capital 在澳洲的大部分地产与基础设施平台，其中包括机场、再生能源以及学生宿舍资产的持股。

Dexus 新上任的基金资本与产品开发执行总经理Jason Howes 表示，更直接的原因是要将Dexus 的平台应用到一个庞大的机会上──住宅市场的转向正是如此。他发现，当他们更广义地思考「居住」这个领域，看到的是澳洲整个主题下的供应危机。

（reference：Financial Review）

因此，他们将通过学生宿舍、高龄住宅、建造后销售的公寓以及土地分割等方式，切入这一主题。关键就是掌握住这个供给限制所带来的机会。

Dexus 推出了一系列「机会型基金」，通常风险较高，以补充其既有的批发型基金组合，这些基金持有办公大楼、仓储设施、购物中心，还有近年新增的医疗地产资产。

第一支基金的15 项独立投资中，有12 项为股权投资，其余则为信贷形式。除了物流外，大部分交易集中于各类住宅投资，包括将布里斯本一栋旧办公大楼改建为价值5 亿澳元、提供1,200 床位的学生宿舍。

此外，这支基金也投资于纽卡素Merewether 高尔夫俱乐部旁的一项178户高龄住宅计画、墨尔本市中心的一栋13层公寓大楼、悉尼西部的住宅用地开发案，以及来自墨尔本多个开发案中共150户未售出的公寓。

Howes 表示，推动这种高流动率的动力，是在下一波住房热潮中，率先进场者可望获得的超额报酬，在投资术语中被称为「阿尔法（alpha）」。在商业不动产投资中，投资的时点（或所谓的『投资年份』）是产生超额报酬的关键驱动因素。所以掌握投资时机至关重要，如果你把市场现况叠加进来，例如市场已经预期的降息，我们就可以预见未来的需求与价格将会对这些降息做出反应。

那么屏幕面前的投资者们是否也已经开始布局「居住」领域的各类资产了呢？

新闻二. 澳洲这些地区的租金竟然跌了这么多？ ！

根据最新的PropTrack数据，全澳租屋族目前支付的租金普遍高于去年，过去12个月全国租金中位数上涨了5%，达到每周630澳元。

布里斯本和阿德莱德的租金涨幅最大，租金上涨超过8%，而悉尼、墨尔本和珀斯的租金则分别上涨了约4%至5%。

对此，REA Group 高级经济学家Anne Flaherty 表示，2025 年的前三个月，租金上涨的速度有所加快，扭转了去年底租金增长放缓的趋势。但是，租金增长仍远低于2022 和2023 年的高峰水平。

与此同时，数据显示澳洲悉尼和墨尔本两大城市之间租金差距巨大，悉尼仍然是最昂贵的城市，租金中位数为每周750澳元，而墨尔本则是第二便宜的城市，租金中位数为每周575澳元。与墨尔本相比，悉尼的租户每年通常多支付9,100澳元的租金。

然而，尽管全澳租金整体增长，根据截至今年2月底的区域数据，显示许多首府城市的区域租金有所下降或保持不变。

在首府城市中，264个区域的独立屋租金下跌或持平。悉尼拥有最多租金下降的郊区，而珀斯和阿德莱德的租金下降郊区则最少。

从数据中我们可以看到，悉尼有113个郊区的独立屋和57个郊区的公寓租金下降或持平。

独立屋租金下降幅度最大的是位于悉尼北部中央海岸的Forresters Beach，租金下降了13%，降至每周693澳元。

其次是布里斯本内北部的Wooloowin，租金下降了近12%，降至每周750澳元；而位于悉尼下北岸的Hunters Hill，则是租金下降了11.6%，降至每周1300澳元。

在公寓市场方面，北霍巴特的租金下降了15.5%，降至每周493澳元。悉尼内西区的Enmore公寓租金下降了13.3%，降至每周520澳元。

虽然其他大多数区域租金下降幅度相对较小，但仍有一些郊区的租户与去年相比能够节省不少费用。

尽管部分郊区出现租金下跌，但这些情况仍属少数。相比之下，有395 个郊区的独立屋租金上涨超过10%，而公寓也有211 个郊区租金上涨超过10%，大多集中于珀斯、悉尼与墨尔本。

REA 集团最近发布的《租金可负担能力报告》指出，尽管租金继续上涨，但在维州租屋族的压力略小，可负担的租屋比例相对较高。

Flaherty 预期，未来一年租金将继续上涨，但增速可能与过去12 个月类似。

对于这个看法，你认为未来租金增长的空间还大吗？

新闻三. 4月澳洲楼市总结出炉，你更关心哪个城市？

Cotality （原Corelogic）的全国房价指数（Home Value Index）显示，2025年4月澳洲住宅价格连续第三个月上升，住宅楼价上涨0.3%，再创历史新高。这波涨幅让澳洲住宅的中位楼价在一个月内增加了约2,720澳元。

全国各大首府城市的住宅价格均出现上升，涨幅从达尔文的1.1%，到悉尼与墨尔本的0.2%不等。

Cotality 研究总监Tim Lawless 表示，2月的降息曾推动楼市情况好转，但降息带来的正面影响似乎正逐渐减弱。与此同时，4月不少家庭的信心下降，美国'自由日'关税公告与即将到来的联邦大选也带来不确定性，这可能让一些买家和卖家延后决策。

Lawless 表示，这些不确定性在销售与上市量的变化上更为明显，而这种趋势也受到复活节与ANZAC连假期间「超长休假潮」影响。

这波交易放缓可从每周拍卖量与新上市量中看出端倪。截至4月27日的四周内，，新上市房源量也跌至自2019年以来的最低水准，全国首府城市仅有19,650笔新房源挂牌。

尽管整体房价普遍上涨，但并非所有市场都已重返历史高点。事实上，目前仅有中型首府城市的住宅价值达历史新高。悉尼价格仍比2024年9月高点低1.1%，墨尔本则仍比2022年高点下跌5.4%。霍巴特下跌11.1%，达尔文与ACT则分别低于历史高点2.7%与6.4%。

截至4月的全国楼价年涨幅降至3.2%，为自2023年8月以来最慢的年度涨幅。这显示出自2024年中到2025年初价格涨势持续放缓，并于2025年1月出现三个月连续下跌，而2月降息25个基点后，月度价格才重新转为正增长。

Lawless 表示：「鉴于去年成长动能较弱，尽管2月以来价格回升，预料未来几个月年度涨幅仍将持续减缓。」

尽管住房可负担性压力依旧，独立屋价格涨幅仍明显领先公寓市场。过去三个月内，全国首府城市的独立屋价值上涨1.1%，而公寓仅上涨0.5%。这一趋势主要由悉尼带动，当地独立屋在季度内上涨1.4%，而公寓则下跌0.3%。

不过Lawless 补充说道，随着5月20日可能再次降息，以及5月3日联邦大选后市场重拾稳定性，预计2025年整体房价将进一步小幅上升。

新闻四. 澳洲八大州一周拍卖

【结语】

这一期的一周新闻撮要就回顾到这里，我是澳洲ALISON老师，

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

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