16/09 - 22/09 澳洲一周要闻|“为租而建” 项目将在三年后主导墨尔本房产市场？ |要赚多少钱才能在悉尼买套房？ |新型水果抵达澳洲！
- Alison Tao
- Jun 30, 2025
- 8 min read
Updated: 6 days ago
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新闻一. 惊！ “为租而建” 项目将在三年后主导墨尔本房产市场？
房产咨询公司Charter Keck Cramer 称，在未来三年墨尔本市场的公寓供应量预测中，“为租而建” 公寓占一半以上，尽管其价格比高端出租物业高出26%。
据Charter Keck Cramer 全国执行董事Richard Temlett 称，与开发普通房产项目的同行相比，“为租而建”项目开发商更有能力提供供应。同时，Temlett先生还称，墨尔本仍然是“为租而建” 模式的中心，40% 的竣工存量和60% 的未来存量都位于墨尔本。
之后，墨尔本的「建造-出租」公寓供应量预计将大幅增加，在未来12 个月内将有4650 套公寓竣工。根据Charter Keck Cramer 预测，在随后的三年里，平均每年将有4100 套公寓竣工。
对此，Mirvac的基金管理执行长Scott Mosely也提出，这个产业一旦开始运作，就会具有弹性和可靠性，但我们需要完善这些税收政策和开发审批政策设定。
对于“为租而建” 开发商来说，主要障碍之一是对管理投资信托征收30% 的预扣税，而海外公司通常透过管理投资信托，来持有他们在澳洲开发的“为租而建” 资产。
将预扣税率减半，使其与其他外资商业地产投资保持一致的立法提案已于今年四月公布，目前仍在议会审议阶段，关于国家住房政策的辩论非常激烈。
该立法规定了减税的资格，包括要求“为租而建” 项目中10% 的住房必须是经济适用房。大型开发商警告说，这项要求可能会排斥外国投资者。
根据Charter Keck Cramer 的数据，大多数“为租而建” 的项目价格比传统租赁市场中最昂贵的75% 的项目价格仍旧高出约26%。与整个租赁市场中最昂贵的5% 相比，“为租而建” 公寓的租金高出约7%。
Bedrooms | Build-to-Rent Median | Traditional Median | 75th Percentile | 95th Percentile |
1 | $700 | $650 | $720 | $800 |
2 | $950 | $850 | $880 | $900 |
3 | $1,700 | $1,100 | $1,300 | $1,750 |
Bedrooms | Build-to-Rent Median | Traditional Median | 75th Percentile | 95th Percentile |
1 | $650 | $600 | $650 | $700 |
2 | $950 | $750 | $800 | $850 |
3 | $1,400 | $1,000 | $1,150 | $1,500 |
Bedrooms | Build-to-Rent Median | Traditional Median | 75th Percentile | 95th Percentile |
Studio | $700 | $650 | $700 | $750 |
1 | $800 | $700 | $750 | $800 |
2 | $1,000 | $800 | $900 | $1,000 |
3 | $1,500 | $1,200 | $1,300 | $1,750 |
Bedrooms | Build-to-Rent Median | Traditional Median | 75th Percentile | 95th Percentile |
Studio | $700 | $650 | $700 | $750 |
1 | $800 | $700 | $750 | $800 |
2 | $1,100 | $850 | $900 | $950 |
3 | $1,700 | $1,100 | $1,250 | $1,600 |
Source: Charter Keck Cramer, Domain.
与此同时，一些开发商已经在提供更多负担得起的租金选择。
在墨尔本LIV Munro 和LIV Aston项目中，单间公寓占到组合的20%，事实证明，作为更经济实惠的选择，单间公寓很受欢迎。
如果未来，“为租而建”项目开发商持续发展和进步，那么对我们普通投资者还是会产生一定的影响，大家还是要提前做好准备。
新闻二. 要赚多少钱才能在悉尼买套房？
高昂的房价使「澳洲梦」更加遥不可及，仅靠收入的潜在购屋者将很难在悉尼买到独立屋或公寓。
Canstar 的最新模型显示，悉尼人几乎需要六位数的收入才能在悉尼负担得起房子。
Houses：
SA4 Region | Median House Price ($) | Income Required – Single ($) | Income Required – Couple ($ each) | 20% Deposit ($) |
Central Coast | 910,000 | 157,000 | 80,000 ×2 | 182,000 |
Sydney – Baulkham Hills & Hawkesbury | 1,861,000 | 324,000 | 149,000 ×2 | 372,200 |
Sydney – Blacktown | 1,085,750 | 185,000 | 92,000 ×2 | 217,150 |
Sydney – City & Inner South | 1,970,000 | 343,000 | 157,000 ×2 | 394,000 |
Sydney – Eastern Suburbs | 3,700,000 | 654,000 | 308,000 ×2 | 740,000 |
Sydney – Inner South West | 1,555,000 | 268,000 | 126,000 ×2 | 311,000 |
Sydney – Inner West | 2,422,500 | 425,000 | 193,000 ×2 | 484,500 |
Sydney – North Sydney & Hornsby | 2,920,000 | 514,000 | 238,000 ×2 | 584,000 |
Sydney – Northern Beaches | 2,570,000 | 451,000 | 206,000 ×2 | 514,000 |
Sydney – Outer South West | 945,000 | 163,000 | 82,000 ×2 | 189,000 |
Sydney – Outer West & Blue Mountains | 930,000 | 160,000 | 81,000 ×2 | 186,000 |
Sydney – Parramatta | 1,327,000 | 227,000 | 109,000 ×2 | 265,400 |
Sydney – Ryde | 2,390,000 | 419,000 | 190,000 ×2 | 478,000 |
Sydney – South West | 1,100,000 | 187,000 | 93,000 ×2 | 220,000 |
Sydney – Sutherland | 1,677,500 | 290,000 | 134,000 ×2 | 335,500 |
Source: CoreLogic analysis, based on median house prices by SA4 region.
Units：
SA4 Region | Median Unit Price ($) | Income Required – Single ($) | Income Required – Couple ($ each) | 20% Deposit ($) |
Central Coast | 580,000 | 108,000 | 57,000 ×2 | 116,000 |
Sydney – Baulkham Hills & Hawkesbury | 845,000 | 147,000 | 75,000 ×2 | 169,000 |
Sydney – Blacktown | 580,000 | 108,000 | 57,000 ×2 | 116,000 |
Sydney – City & Inner South | 940,000 | 162,000 | 82,000 ×2 | 188,000 |
Sydney – Eastern Suburbs | 1,275,000 | 218,000 | 106,000 ×2 | 255,000 |
Sydney – Inner South West | 673,750 | 122,000 | 63,000 ×2 | 134,750 |
Sydney – Inner West | 841,250 | 146,000 | 75,000 ×2 | 168,250 |
Sydney – North Sydney & Hornsby | 950,000 | 163,000 | 83,000 ×2 | 190,000 |
Sydney – Northern Beaches | 1,180,000 | 201,000 | 99,000 ×2 | 236,000 |
Sydney – Outer South West | 512,000 | 99,000 | 52,000 ×2 | 102,400 |
Sydney – Outer West & Blue Mountains | 570,000 | 107,000 | 56,000 ×2 | 114,000 |
Sydney – Parramatta | 597,500 | 111,000 | 58,000 ×2 | 119,500 |
Sydney – Ryde | 780,000 | 137,000 | 71,000 ×2 | 156,000 |
Sydney – South West | 485,000 | 95,000 | 50,000 ×2 | 97,000 |
Sydney – Sutherland | 805,000 | 141,000 | 73,000 ×2 | 161,000 |
Source: CoreLogic analysis, based on median unit prices by SA4 region.
（假定30 年的平均浮动利率为6.28%，存款比例为20%。）根据Domain 数据得出的悉尼6 月份的中位数楼价，在悉尼东郊，一对夫妇每人需要30.8 万澳元的年收入工资才能负担370 万澳元房屋的还款。
在悉尼北部（North Sydney）和霍恩斯比（Hornsby）地区，夫妻每人需要23.8万澳元的年收入工资，才能负担起中位数楼价292万澳元的还款。在北部海滩，夫妻每人每年需要赚取20.6万澳元，才能负担得起257万澳元的房价中位数。
悉尼其他七个地区的夫妻每人年收入仍需远高于10 万澳元才能负担得起中位数房价。
根据澳洲统计局的最新数据，全国单身购房者的平均收入约为100,017 澳元，他们只能负担悉尼西南部或外西南部的公寓。
Canstar 的数据洞察总监Sally Tindall 说，这些数字简直是天文数字。她表示，那些没有踏上房产阶梯的人正眼睁睁地看着自己的梦想离自己越来越远。如果没有足够的资产，购屋者不太可能只用20% 或更少的存款就能负担得起高档郊区的高档住宅。
同时，Tindall补充道，为了实现“澳洲梦”，购屋者不惜一切代价提高借贷能力，包括搬迁到不同的州或要求加薪。一些购屋者得到了家人的帮助，如现金馈赠、遗产或父母提供担保，这样购屋者就可以避免支付贷款人的抵押贷款保险。还有一些人尝试租房子投资，在他们想居住的郊区租房，然后在其他地方购买投资性房产。
但是，购屋者不要贸然从事第二份工作来偿还贷款。
因为，她认为，大家都不会希望终于买到了梦想中的房子，但几年后却发现自己根本负担不起。大家不要以为一旦解决了房屋贷款，就可以辞职，你还得继续每月还房贷。大家不能依赖降息，要谨慎对待你的借款额度和借款的期限。
墨尔本大学经济学高级讲师Lawrence Uren 博士也认为，即使改变职业也不一定能显著增加购屋者的机会。澳洲的租屋市场一直都很活跃，而且市场规模还在不断扩大。 对于一些人来说，他们或许可以购买一个公寓或联排别墅，而不是拥有一个大后院的独立住宅。 ”
因此，大家一定要结合自己的实际情况，再做出买房，以及买多大的房的决定。
新闻三.最新利率公布，官方表示近期不会改变？
本周二，澳洲央行结束了为期两天的最新董事会会议，将现金利率维持在4.35%，这是自去年11月以来一直维持的水平。
澳洲储备银行行长Michele Bullock 表示，她认为“短期内”不会降息，因为央行正在等待通膨回落的更明确证据，然后才会开始削减借贷成本。
Period | Approximate Cash Rate (%) | Notes |
1990 | ~14.0 | Early 1990s peak |
1993–1994 | ~4.75–5.00 | Post-recession easing |
1996–1997 | ~7.50 | Mid-1990s tightening cycle |
2001 | ~4.25 | Early 2000s easing |
2007–2008 | ~7.25 | Pre-GFC peak |
2009 | ~3.00 | GFC emergency cuts |
2011 | ~4.75 | Post-GFC rebound |
2015–2016 | ~1.50 | Record low cycle |
2020 | ~0.10 | Pandemic emergency low |
2022–2023 | Rapid increases to 4%+ | Post-COVID tightening cycle |
25 September 2024 | ~4.35 | Effective date shown in chart |
Source: Reserve Bank of Australia (RBA); chart reproduced by The Guardian Graphic.
不仅如此，Michele还表示，如果通膨率偏离年增长率2%-3%的轨道，澳洲央行将毫不犹豫地提高利率。
疲软的经济数据，激起了人们对澳洲央行将很快开始降息的希望。然而，劳动市场的持续走强，包括8 月新增的4.75 万个就业机会，使得这种乐观情绪减弱。在做出今天的决定之前，很多投资者认为澳洲央行在12月份的最后一次董事会上将现金利率下调至4.1%的可能性只有一半左右。
自Covid以来，一些通膨目标各不相同的中央银行已开始首次降息。其中包括上周的美国、8 月的纽西兰和英国，以及6 月和9 月的欧盟。
在澳洲央行做出这项决定的前一天，澳洲统计局公布了8 月的月度通膨数据，经济学家们预计，8 月的整体通膨率将在三年来首次低于3%。 7 月的通膨率为3.5%，为四个月来最低。
澳洲统计局将于10 月30 日，即澳洲央行下次董事会召开前一周左右，提供更完整的9 月通膨数据。
新闻四. 新型水果抵达澳洲！爱吃的朋友们有口福了！
就在前几周，一种重量是现在超市常见牛油果四倍的新型“巨型”牛油果抵达澳洲！
四倍大是什么概念呢，大家看看这个对比图就知道了。
据媒体报导，该水果是由一位81 岁的昆士兰园艺家Lorna Spackman 培育的突破性品种，名叫Jala的牛油果。一颗Jala树杰出的果实平均重量达1-1.2公斤，种子与果肉的比例比标准牛油果的果肉多得多。
有些人可能会觉得Jala的味道会因为它的个头而变淡，但事实恰恰相反。专家们对这种水果的口感大多都赞不绝口。
这个牛油果不仅个头大，它还有一个特点，就是氧化速度很慢。切开后的Jala保鲜时间可以长达5天，大家不用担心吃不完就会浪费啦！
虽然Jala目前只在昆州供应，但在2025年初，澳洲各地的朋友都可以陆续尝试到这个“巨型”牛油果啦！
【结语】
这一期的一周新闻撮要就回顾到这里，我是澳洲ALISON老师，
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Alison’s Story
生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。
在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。
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