12/05 - 20/05 澳洲一周要闻｜5 月现金利率降至 3.85%，澳洲央行总裁警告全球经济如「云霄飞车」｜降息前买家情绪高涨，墨尔本成最受欢迎城市？ ｜澳洲学生宿舍市场或是下一个投资宝藏？ ｜澳洲八大州一周拍卖
- Alison Tao
- Jul 1
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新闻一. 5月现金利率降至 3.85%，澳洲央行总裁警告全球经济如「云霄飞车」！
澳洲储备银行（Reserve Bank of Australia）在5月20日宣布将现金利率下调四分之一个百分点至 3.85%，以缓解抵押贷款持有人在高生活成本与高利息还款压力下的负担。
经济学家认为，这一决定显示澳洲央行认为通胀已逐步受到控制，无需再维持超过 4% 的借贷利率来压抑家庭消费，特别是在唐纳·川普推行关税政策为全球经济蒙上阴影的背景下。
澳洲储备银行总裁Michele Bullock表示，通胀正在回落，就业市场也保持强劲。这次降息是今年以来的第二次，部分原因是为了保护高负债家庭免受特朗普关税政策的冲击。这些关税措施已让消费者和企业感到不安，并引发一场可能持续的贸易战风险。
（source：The Guardian）
目前全球经济仍旧充满不确定性，难以预测。
过去几个月来，澳洲的经济前景普遍转弱，对利率造成下行压力。
根据澳洲储备银行（RBA）的说法，就业增长预计将比先前预期更为放缓，而私营部门的薪资增长也将稳定在较先前预测更低的水准。
由于国内经济前景低迷，加上全球贸易挑战，货币政策委员会的成员曾讨论是否应一次性大幅降息半个百分点。
Bullock 女士指出，尽管她不认为澳洲会陷入经济衰退，但如果经济情势恶化，RBA 也会对可能发生的情况保持高度警觉。
虽然这次从 4.1% 下调至 3.85% 的幅度符合市场广泛预期，但仍有部分市场观察人士原先预测会降息半个百分点，也有少数人预测将不会有降息。
金融市场目前提高了对 RBA 在7月下次利率会议上再降息四分之一个百分点的预期。。
那么你仍为 7 月会降息吗？
新闻二. 墨尔本在央行降息前创下最高清盘率！ 这意味着什么？
根据 Cotality（前身为 CoreLogic）的研究，全澳在过去一周共举行了 1835 场拍卖，是除了复活节前一周（当时有 3066 栋房屋拍卖）以来的最高拍卖量。买家积极入市，墨尔本成为全国唯一一个初步拍卖清盘率超过 70% 的首府城市。
（source：Financial Review）
在澳洲各大首府城市，初步拍卖清盘率在连续两周维持在 70% 以上后回落至 68.8%。尽管如此，这一数字仍略高于今年迄今为止的平均清盘率 68%。
Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示，一些卖方似乎仍在观望澳洲储备银行的利率决议。他认为，由于市场普遍预期5月20日将降息，预计下周的拍卖预约量将上升至约2360场，较本周增长29%，并在再下一周进一步增加至约2700场。
墨尔本的初步拍卖清盘率达到73.8%，为今年以来第二高，全市共举行了935场拍卖，高于前一周的799场，但比去年同期低了7.3个百分点。
Ray White 执行董事 Dan White 表示，自联邦大选结束甚至在宣布正式降息之前，就已有更多卖方进入市场。
他们曾担心可能会出现供应过剩，或者市场会转为明显的买方市场。
然而，过去一周左右的情况让他们感到满意和意外，市场上的额外房源获得了买家的积极回应。
选举已经结束，而且在5月20日央行已经宣布降息，正在正带动整体市场活动的回暖。
现在的情况是会选择继续购买投资房还是趁机卖房赚一波呢？
新闻三. 澳洲学生宿舍市场即将迎来繁荣期
根据业界人士表示，随着开发商和基金经理因应国际学生注册人数的激增，对专门建造的学生宿舍（Purpose-Built Student Accommodation, PBSA）的投资金额很可能即将超越先前的年度高峰 25 亿澳元。
2020 年，学生宿舍领域的投资总额约为 25 亿澳元，为 2014 年以来的最高纪录。这一波投资正好发生在 COVID-19 疫情爆发及其随后封锁措施开始的时期。疫情初期，相关投资迅速撤出。但在过去两年，随着移民人数激增与国际学生回流，全球机构投资者主导的大型收购案总额已突破 23 亿澳元。
大型学生宿舍资产组合的成交资本化率约在5%至5.5%之间，这使得学生宿舍的资产价格实际上已超过部分市中心顶级办公大楼的估值。
交易活动正在加速，自2025年初以来，国际投资者已大量涌入这一领域。签证政策的调整及澳元走弱增强了他们的信心。业界人士指出，联邦大选结果明确，亦有助于提升投资情绪。
（source：Financial Review）
一所投资房产公司的研究主管表示，许多 PBSA 营运商目前已达到 100% 满租，甚至常有学生排队等候房间。一些来自海外的投资机构，在其本国早已将学生宿舍视为成熟资产类别，因此很清楚这项投资的价值。
这是一个优质资产类别，入住率高，租金因需求强劲而持续上涨。现在是入市的好时机，因为货币风险相对可控。
目前，新州与维州仍主导该市场，但昆州亦逐渐崛起为竞争力强劲的区域，布里斯本的PBSA投资活动与学生人数均呈现强劲增长。
然而，像 Wollongong 与珀斯等大学城的市场供应仍明显不足，尤其在签证政策变更后，愈来愈多国际学生被引导就读偏远与地区性大学，令这些地区的学生宿舍需求更为迫切。
这一系列发展正值澳洲最大学生宿舍供应商 Scape Australia 与全球投资公司 CBRE Investment Management 达成协议，共同设立一个 60 亿澳元的基金，以支持该产业的发展。
该基金涵盖一个拥有 33 个 PBSA 项目的资产组合，总共提供 16,300 个床位，分布于墨尔本、悉尼、布里斯本与阿德莱德。
Scape 目前在澳洲经营超过 39 个学生宿舍据点，总计拥有 19,000 个床位，并另有 8 栋建筑、约 4,000 个床位正在规划中，其中三个预计将于 2026 年前启用。
那么，你或你的孩子住过 Space 的学生公寓吗？
新闻四. 澳大利亚八大州一周拍卖
【结语】
这一期的一周新闻撮要就回顾到这里，我是澳洲ALISON老师，
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Alison’s Story
生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。
在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。
透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。
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