03/02 - 09/02 澳洲一周要闻｜2025拍卖市场火热，两室住宅超百万？ ！ ｜租房告急！买房有望？大量投资者撤离墨尔本和悉尼！ ｜2025 可负担性最高的100个区域大公开！
- Alison Tao
- Jul 1
- 6 min read
新闻一. 2025拍卖火热，两卧室住宅成交价超百万？
根据CoreLogic的数据，悉尼的初步清场率达到了73%，高于前一周的67.5%。
随着拍卖结果突破70%的清场率，悉尼的拍卖市场回暖。一套位于悉尼下北岸的两卧室住宅近期以超过挂牌价一百万美元的价格售出，最终成交价高达580万澳币。
与此同时，上周六在Willoughby的一套住宅拍卖中，竞标价格以每次10万澳币的增幅上涨，最终成交价超过原始挂牌价105万澳币，达到了475万澳币。
房产经纪人Brandon Insuasti表示，当地市场与去年相比“已经完全改变”。他还表示，这个800平方米的平地地块支撑了这一强劲的销售结果，我们现在正进入一个热络的市场，买家对土地的需求达到了历史新高。
在市区另一边，位于Alexandria 市郊的三卧室住宅在上周六的拍卖中以317万澳币成交，远超过其270万澳币的原始挂牌价，而购买这座豪宅的买家则是一位回国的侨民。
（source: Financial Review)
目前，综合首府城市的拍卖清场率为67.4%，高于上周的65%，并且是自去年十月以来的最高数字。这些结果反应了全澳市场的回升。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，拍卖清场率的增强部分是由于时机的原因，随着圣诞假期结束，夏季拍卖季正式回归。
他还提到，对2月降息的预期增长改变了市场情绪。初步趋势显示销售条件有所改善，这可能反映了随着降息可能性的增加，使得市场信心有所回升。
与此同时，墨尔本的整体初步清场率也在上升，达到68.4%，相比上周的65.4%，后者在最终数据修订后为58.6%。
在布里斯本上周146场拍卖中，初步清场率为50.7%，低于上周的58.7%。阿德莱德上周60场的拍卖结果则为63.3%，略高于上周的61.7%。
BresicWhitney的首席执行官Thomas McGlynn表示，他对2025年初的拍卖市场强劲表现感到惊讶。他们上周六预定了超过30场的拍卖，并售出了其中90%以上，拍卖市场的回升超出了预期。
McGlynn先生还指出，买家的参与度超过预期。他们每场拍卖的注册人数平均数达到五个，这几乎是上次真正的拍卖周末的两倍。
然而，SQM的Louis Christopher则持较为悲观的态度，他表示市场的强弱将取决于本月澳洲储备银行(RBA)的会议结果。
他认为，整体活动量较去年同期下降，目前所有的目光都集中在2月的会议上。如果（降息）没发生，期待将会落空，这可能会导致悉尼和墨尔本在2025年上半年楼价下跌。
那么你认为之后是涨还是跌呢？
新闻二. 大量投资者房东撤离墨尔本和悉尼市场！
CoreLogic的数据显示，资本增值表现不佳，加上高昂的持有成本，促使越来越多的投资者撤出墨尔本和悉尼的公寓市场，这可能会减少这些城市的出租住房供应。
而这些投资者在澳洲最大住房市场出售房产的另一个原因，是租赁市场的放缓，这与海外移民减少和家庭规模增大有关，导致需求减少。
随着一些投资者退出市场，悉尼和墨尔本的楼价下跌使得购房的负担变轻，这也为有意购房的买家提供了机会。
根据数据，2024年12月，墨尔本约有8300套投资者拥有的物业上市，较去年增加了6.6%，并比过去五年的平均水平高出14%。悉尼的投资者也大规模撤出市场。同期，超过6000套前租赁物业被列为出售，比去年增加了1.7%，并比过去五年的平均水平高出2.8%。
悉尼的公寓去年仅录得1.8%的资本增值，而墨尔本则下降了3%。相比之下，布里斯本增长了16.6%，阿德莱德上涨了16.9%，珀斯则达到了22.7%。
需求放缓使得墨尔本的租金比去年下降了0.5%，而悉尼的租金则下降了0.2%。维州对房地产投资者征收的更高税收以及要求最低租赁标准的租赁法律，增加了额外的成本，并削弱了房东的现金流。
CoreLogic研究主管Eliza Owen表示：“墨尔本对投资者来说相对不利，不仅因为新的税收政策，还有非常低迷的回报。由于2024年初降低了土地税起征点，投资者的持有成本增加了。一些人可能会选择止损，并试图退出这个市场。
与此同时，CoreLogic估计，根据投资者每周896澳币的中位数贷款偿还额和6.45%的利率，投资者每周面临292澳币的现金流短缺，并且每周的租金收入为604澳币。
因此，更高的按揭还款和缓慢的资本增长也在不断推动投资者出售物业。在悉尼市中心，投资者将536套公寓投放市场，使得租赁房源的比例上升至51.6%，相比过去五年的47.8%的平均水平大幅上升。
那么作为投资者的你目前是选择抛售一些房产，还是会继续持有等待降息呢？
新闻三. 2025 可负担性最高的100个区域大公开！
在去年12月底，REA就召集了来自全澳的行业专业人士和专家组成的评选小组，编辑并列出了他们预计将在2025年短期至中期内实现价格增长的郊区，这些预测基于九个生活方式、人口统计和经济因素。
根据REA Group 的《2025可负担性最高的100个区域》名单中，位于昆州的Rockhampton和西澳的Geraldton被列为最具负担能力的郊区，同时也录得了名单上部分最强劲的年度价格增长，分别为48%和57%。
REA Group 经济研究总监Angus Moore表示，近年来，价格相对合理的地区，特别是珀斯和西澳的部分地区，以及阿德莱德的部分地区，出现了强劲的增长。
他指出，这些地区之所以受欢迎，部分原因是它们比其他地区更具负担能力。在住房负担能力处于至少三十年来最差水平的环境下，确实有一些买家开始关注这些更具负担能力的地区。
（Source: Realestate.com.au)
Propertyology创始人兼研究主管Simon Pressley先生表示，Rockhampton位于昆士兰中部，因其拥有丰富的牛肉和鱼类资源，经常被称为澳洲的“牛肉和巴拉鱼之都”，并且拥有良好的经济条件。防务、交通和矿业也是当地经济的重要驱动力。
因此，Pressley先生认为，如果当地经济强劲，当地信心将会很高，家庭收入也会稳定，甚至可能增长。当你把这两个因素结合起来，更多的人会进行房地产交易，这会创造更多的竞争并推动楼价上涨。
Geraldton是《2025可负担性最高的100个区域》名单中最具负担能力的公寓市场，公寓中位价仅为27.45万澳元。
值得一提的是，它在公寓楼价方面录得强劲的高达57%的年增长。
Pressley先生表示，Geraldton是一个有实力的主要区域城市，亲切地称它为珀斯以北最大的城市。那里的港口是一个极其宝贵的基础设施，拥有最具多样性的货物进出港口。给当地的经济建立了稳定的基础。
悉尼和墨尔本的一套公寓基本都可以在Geraldton买2-3套了，如果是你，你会考虑投资这里吗？
【结语】
这一期的一周新闻撮要就回顾到这里，我是澳洲ALISON老师，
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Alison’s Story
生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。
在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。
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