澳洲物业投资攻略，中介不会告诉你的 8 大拣楼技巧

Alison Tao
Jun 4
6 min read

“一方水土养一方人”，每个地方都会有自己独有的文化和风俗习惯。如果我们准备澳洲置业，了解哪些「澳洲特色」才能更好的选择到适合自己的楼盘呢？

其实在澳洲购买物业并不是一件容易的事情，如何分辨什么样的物业是值得投资好资产？

简言之，如果是自住，适合居住的物业就是好物业; 如果投资，则需要买适合租客住的房子，才能赚取高回报。

不过无论目的是哪一个，在澳洲投资物业，秘诀都是买得越早越好，买得越多越好，并且持有的越久越好。

那么，具体到细节而言，想要挑选一个优质的、投资级别的澳洲物业，一定要注意这8大选楼技巧。

1. 地理位置

在澳洲，优秀的地理位置是物业保值和增值的关键。在澳洲居住多年的人，都会对一个城市的“区”有很清晰的概念。因为每个区特点不同，经济水准、配套设施、治安程度等都不尽相同。

从长远升值的角度来看，很多华人朋友在墨尔本都见证了Glen Waverly地产市场的火爆，那么下一个热点，也不难看出是Doncaster East。

从租金回报来说，澳洲公寓当然是现金流最好的物业类型，那么市中心或者靠近CBD的地区，一直是会有不错的租金回报的。

2. 市场需求

在澳洲购买物业前，要确保你或者你的仲介做过市场调查，你需要知道在不同地区，什么类型的房产是市场需求最多的，或者即将是会被需求的。比如说预算有限，但又想要购买House的情况下，墨尔本的Werribee区和Berwick区都是政府目前大力发展的新兴区域，配备有完善的医疗、教育体系和数量庞大的工作机会，这里的物业非常适合尽快入手，能够提早分得澳洲地产下一轮上涨周期带来的红利。

3. 本地思维

很多华人朋友在澳洲买楼经常掉入的陷阱，其实是自己制造的。那就是用固有思维去买澳洲物业。其实澳洲和香港的房地产市场是有很大区别的。比如很多华人朋友有钱了，就把小房子换成大房子，把便宜的房子换成昂贵的房子，把破旧房子换成崭新的房子。这种购房行为本身无可厚非，谁都想生活在宽敞明亮的大房子里。但这种房子越买越大、价格越买越贵的购房方式和思维模式可能仅仅是债务规模逐渐扩大、可支配现金流逐步减少的消费型购房行为。

如果是在澳洲做物业投资，并且想要通过物业投资最终实现财富增值，乃至财务自由，则要一定要摒弃以前的固有思维，而是选择尽早买房，不要把时间浪费在储蓄上，而是及时买入一个能负担得起的澳洲楼盘。

然后要长期持有，持有这些物业尽可能长的时间，而非稍微涨价一点就套现出售。这样的话，直到所持有房产经历一个或者多个房产增长循环周期(比如7-10-15-30年)为止。当物业的增值远远高于负债的时候(如两倍，三倍，甚至更多时)，再套现部分房产，平衡负债，最后实现零负债的、有被动租金收入的房地产投资组合。

4. 学区陷阱

在澳洲置业时，不少华人朋友会在意自己的物业周边是否有好的中学、小学或者是大学，认为这样的房子会同香港一样，升值更快。其实不然，我之前做过一期影片，用10组数据详细分析了，为什么在澳洲买学区房反而不是增值最快的。

此外，在这里需要注意一个澳洲买楼常会发生陷阱，澳洲地产的学区房划分经常都会有变化。有的时候，相临的两套房子，也会有一套在学区内，另一套不在学区内的情况发生。购买之前一定要找到靠谱的澳洲持牌地产仲介代理了解清楚，或登陆My School官网自己查询。

https://www.myschool.edu.au/

5. 购前调查

如果你正在寻找澳洲新的公寓楼盘，那么你很有必要先调查好该公寓的开发商和建筑商是谁，看看他们之前推出的已上市的其它公寓评价如何。

如果你喜欢的是澳洲的带土地的物业，比如house或者townhouse，你在关注建筑商的同时，也可以了解一下当地的城市规划，因为这样可以省去很多不必要的麻烦。大家经常遇到的一个情况就是，自己在澳洲买了一套有很好的景色的物业，后来才发现隔壁已经准备盖一栋公寓楼，把景色全部挡住。还有一种情况是如果你未来的邻居正打算进行一次大规模的翻修，以及该街道被指定为区域改造等，那你自己买下物业之后的计划就可能会被影响。想知道澳洲某一区的地产的城市规划和房产审批情况，大家可以上网查。比如，墨尔本可以使用landchecker.com.au。

6. 现房优势

如果你是准备在澳洲买现房物业，那么有美观外貌和小型停车场的公寓是最受欢迎的。因为在澳洲如果一个公寓在销售时就是非常抢手的热门物业，那么它很有可能也是出租房的热门选择。在澳洲买现房物业的另一个好处就是，所见即所得，对这个公寓的一切配套设施都能够眼见为实。

7. 租房前景

在澳洲投资置业前，要检查你所在地区的潜在客户源。周围是否有火车站、大学、商场、小型商圈或者特殊专业的学院或者是培训中心等？通常这样的地方会有比较旺盛的租房需求，租金自然水涨船高。

8. 理智购房

如果你在澳洲购置物业的目的主要是投资，那么切忌不能感情用事。我理解人们在看到喜欢的房子时，会幻想自己住在里面的场景，就会忍不住想买下来，但是你要认清的一点是，你买房子是用作投资的，而不是给自己买来自住的。你要考虑的因素应该是房子的租金回报率、资金上升空间等，一定时刻保持清醒的头脑。我有一位客户，常年居住在香港，购买澳洲物业是为了退休后做准备。他一意孤行买了一栋自己认为很漂亮的house，结果因为交通不便的因素，租不上好价格。如今他面临退休还有至少20年的时间，他已经非常之后悔当初的决定了，这让他少赚了很多租金。

总结：

总而言之，从经济发展角度看，地产属于重要的生产要素，在资产价值中处于绝对的上游，从长远看虽然变现能力较弱，但可溢价空间也是最大的。

从投资的收益角度看，投资海外房地产，一方面是通过房产本身价值的上涨，获得投资收益。

另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房租收益率往往会很高，澳洲物业又是其中翘楚。

澳洲的教育水准、空气品质、法律法规、食品安全等优势，每年吸引着大量的来自全球各地的移民，而这些新移民都会配置澳洲物业以满足刚需。很多家长会在澳洲选择好的学区房，让孩子得到更为优质的教育。同样，澳洲对于食品安全和环境问题十分重视，华人购置澳洲房产可为将来移民打好基础，将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。

如果你还想了解更多购买澳洲物业的技巧，可以观看我这期视频，教会你如何在购买时跟澳洲的地产仲介打交道。

你如何在購買時跟澳洲的地產仲介打交道。