澳洲楼市新趋势：为何买楼比租楼更划算？
- Alison Tao
- Jul 1
- 7 min read
1. 澳洲楼市现况与机遇
在经历疫情后的市场调整后，澳洲楼市正迎来新一轮增长周期。尽管过去两年的加息政策让部分买家持观望态度，但房价并未出现大幅回调，反而在强劲的住房需求、移民人口增长及建筑供应短缺的推动下稳步回升。
主要城市表现亮眼：
达尔文 成为本月全澳增长最快的市场之一，月增幅达1.1%，年涨幅达到2.5%，开始展现稳定的升值潜力。
霍巴特 紧随其后，月涨幅0.9 %，逐渐从无人问津，进入投资者的视野。
布里斯本和珀斯 作为去年的黑马投资市场，依旧保持稳定温和的增长模式（月增0.4%），房价保持在澳洲前五。
悉尼 虽然本月增长率仅0.2%，但高端住宅及优质地段仍受投资者追捧。受惠于矿业复苏及西澳经济强劲。
source:Corelogic
与此同时，租赁市场持续紧张，空置率维持历史低位，导致抢租大战频繁上演。许多租客被迫支付更高租金，甚至因竞争激烈而无法租到理想物业。部分热门城区的租金年涨幅高达15-20%，八大首府城市的租金也是逐年上涨，租客负担日益加重。在当前环境下，「租不如买」 的趋势越发明显。与其将资金消耗在不断上涨的租金中，不如趁早入市，锁定低利率周期（若未来降息），并享受长期资产增值的红利。
Source: Corelogic
2. 买楼比租楼划算的财务逻辑
纯粹的财务角度分析，买楼其实更像是一种「被动储蓄+ 资产投资」的组合。
假设你每月支付2,000租金，一年就是24,000，十年下来，总支出高达$24万澳币。这笔钱完全不会产生任何回报，也不会转化为你的资产，纯粹是消费性支出。更关键的是，在当前租赁危机下，澳洲各大城市租金年涨幅普遍达8%-10%，意味着未来你的租房成本只会越来越高，却永远无法累积属于自己的资产。
让我们对比同样$2,000左右的住房支出，在买房情境下的长期效益：
物业价格：$50万（较入门级房产）
首付20%：$10万
贷款金额：$40万（假设利率6%）
月供：约$2,400（与租金支出相近）
10年后的财务对比：
租房者：已支付$24万租金，没有任何资产累积
购房者：
房价增长：若年均增长3%，10年后物业市值约67.2万（增值17.2万）
已偿还本金：约$12-15万
净资产：首付10万+已还本金15万+资本增值17.2万=潜在财富增长42.2万
即使考虑利息、维护成本等支出，买房者10年后已累积可观资产，而租房者的$24万则完全蒸发
3. 购房者的长远优势
买楼不单是一项财务支出，更是生活质素与长远规划的体现。拥有物业，不只是为了解决「住」的问题，更是为人生不同阶段铺路，累积实质的资产与稳定感。
1）稳定性 对租楼人士来说，搬迁风险与租金上调是不确定的现实。房东随时可能不再续租，或因市场波动而调整租金。但拥有自己的物业后，就不再需要担心迁出、租金变动的问题，可以真正安稳地长居，适合计划长期定居的家庭或个人。
2）自主与灵活度 自置物业意味着更高的居住自主性。你可以根据自身需要重新设计空间、进行装修，甚至饲养宠物，无需经房东同意。从风格到功能，打造完全属于自己的生活环境，这些在租赁物业中往往难以实现。
3）资产积累与财富规划 购房可视为财富累积的重要一步。每月的供款除了提供居所外，更是逐步建立净资产的过程。长远而言，物业增值潜力高，无论作为退休保障、教育基金、还是未来投资的基础，都具备策略性价值。
4）政府支持政策 澳洲政府对首次置业者提供多项补助与优惠，包括First Home Guarantee、Home Buyer Scheme、Help-to-buy 或减印花税等。这些政策大幅降低上车门槛，为首次购房者创造了良好条件，值得把握。
总括而言，买楼不仅仅是解决居住问题，更是一种稳健的财富规划方式，让你在实现安居乐业的同时，也为未来奠定坚实基础。
4. 「租比买更好」的迷思破解
很多人以为「租楼灵活、不用负担利息」，但事实上，这种观念忽略了租楼的隐性成本与机会许多人认为租楼比买楼灵活、无需负担利息与维修成本，但这类观点往往忽略了租屋背后的隐性成本与长期机会成本。
1）租金上升的趋势 在供应紧张的大环境下，租金普遍呈上升趋势，且受市场波动与房东决策影响。租客无法掌控未来的居住成本，也需面对搬迁与寻找新租盘的风险与压力。
2）支出难以转化为资产 每月支付的租金无法累积为任何形式的财产。即使连续租住多年，最终仍是「付了钱却一无所有」。相对而言，供楼的每一笔还款都会增加自住房产的净值，是对自身资产的投资。
3）供楼与租金差距不大 在不少城市地区，供楼支出与当地租金已相差无几。既然每月都是一笔固定支出，为何不选择把钱投资在自己的资产上？从长远角度看，这样的选择更具经济效益。
4）房市的长期稳定性 尽管短期内房价可能出现波动，但从过往数据来看，澳洲房市具备长期稳定增长的趋势，加上完善的法律制度与金融监管，整体风险相对可控。只要不是以炒卖为目的，购房仍然是一项稳健的投资策略。
「租比买好」的说法更多是基于短期灵活性的考量，但若放眼未来，购房在资产累积、生活稳定与成本控制等层面，均展现出更大的优势。
5. 财务模拟：买楼胜租楼的实际对比
以一套价值$700,000的公寓为例，我们将详细比较买楼与租楼在10年期间的财务影响。这个模拟采用保守估计（年增值率3%），并考虑实际持有成本，让您清楚看到两种选择的长期差异。
A.买楼情境深度分析
初期投入：
物业价格：$700,000
首期20%：$140,000
贷款金额：$560,000（浮动利率约6%）
每月支出明细：
本息还款：约$3,800
额外持有成本（分摊至每月）：
市政费：$150
物业管理费：$300
保险：$50
总月支出：约$4,300
10年累积效益：
资产增值：
按年增长3%计算：
第5年价值：$811,492
第10年价值：$940,739
资本增值：$240,739
本金偿还：
10年期间约偿还本金$180,000
净资产组成：
初始首付：$140,000
已还本金：$180,000
资本增值：$240,739
总净资产：$560,739
税务优势：
自住：免资本增值税
投资：可申请负扣税
B.租楼情境全面计算（用680澳币每周的租金计算，月租金$2,900）
每月支出：
租金：$2,900
租金保险：$30
总月支出：$2,930
10年累积支出（考虑年涨幅5%）：
第1年：$34,800
第5年：$42,285
第10年：$51,310
10年总租金支出：$455,218
机会成本分析：
首期$140,000投资收益（年回报5%）：
10年后价值：$228,000
净财务状况：
获得投资收益：+$228,000
支付租金总额：-$455,218
净结果：-$227,218
关键对比表格
比较项目 | 买楼（$4,300/月） | 租楼（$2,930/月） |
10年总支出 | $516,000 | $455,218 |
资产增值 | +$240,739 | $0 |
本金累积 | +$180,000 | $0 |
10年净资产 | +$560,739 | -$227,218 |
居住稳定性 | 永久产权 | 可能被迫搬迁 |
抗通胀能力 | 强 | 无 |
专业建议
过渡方案： 若觉得$4,300月供压力大，可考虑：
购买600,000左右房产（月供约3,700）
选择偏远地区首置计划（低至5%首期，Help-to-buy 最低首付2%）
投资组合： 将首期资金分配部分至房产，部分至其他投资
租金储蓄计划： 若暂时租楼，应将每月$1,370差额强制储蓄
结论： 即使在$2,900租金水平下，买楼的长期财富累积效果仍远胜租楼。随着时间推移，租金上涨将快速缩小与买楼的月支出差距，而资产增值带来的财富效应则是租楼永远无法企及的优势。
6. 总结与行动建议：别再帮房东供楼，是时候为自己打拼
当我们从财务回报、生活稳定性，到整体人生规划的角度出发，很容易得出一个结论——买楼，远远不只是拥有一个住处这么简单。它是一项长远的投资，是一种实质的资产累积方式，更是你为未来生活所作的周全准备。
尤其是在当前的市场环境下——租金屡创新高、出租物业选择有限、搬迁成本与不确定性不断增加，而政府针对首次置业者的补助仍然开放，这正是许多首次置业者上车的「黄金窗口期」。愈早踏出第一步，愈早取得财务主导权，也愈能减少日后因利率上升或楼价飙升所带来的压力。
给正在观望中的读者三项具体行动建议：
1） 评估自身财务状况 从现有储蓄、收入稳定性，到预计能取得的贷款额度进行全面盘点。建议与贷款经纪或银行顾问联系，了解自己是否符合政府首次置业补助或印花税减免等资格，进一步降低上车成本。
2）.认识潜力市场与区域热点 很多人误以为澳洲的房产市场已无「平价选择」，其实布里斯本、阿德莱德、伯斯等地仍存在不少高潜力、低门槛的地段，有些更正处于基建投资和人口增长的上升期，未来增值空间可观。精明的置业者应主动研究市场趋势，并保持对新兴地区的关注。
3）寻求专业建议与支援 不要独自摸索。一位经验丰富的地产顾问或贷款专家可以根据你的情况提供合适的建议，协助你找到符合预算与目标的物业，并帮助你顺利完成买卖流程。很多时候，一次专业咨询，就能避免将来走弯路、浪费金钱。
最后提醒一句：你每付出的一元租金，都是在帮房东偿还贷款；但你每供出的一元贷款，却是投资在自己的未来，是为自己一步步建立资产与安全感。与其继续做一位被动的租客，不如成为一位为人生主导的业主。
现在，就是你开始计划的最佳时机。
Alison’s Story
生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。
在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。
透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。
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