海外人士澳洲买楼攻略：FIRB申请流程、费用、限制及豁免情况须知
- Alison Tao
- Jul 1
- 5 min read
澳洲买楼的法律限制
外国投资审查委员会（FIRB）是澳洲政府负责监管外国人在澳洲购置房产的机构。 FIRB的主要功能是审核外国买家的购房申请，确保他们的投资促进本地住宅供应，而非囤积或闲置资产。对于所有外国买家，购房前必须获得FIRB的批准，否则将可能面临罚款或法律制裁。
外国人可购买的房产类型详解
新建筑：外国买家可购买全新住宅楼宇，无数量限制，但须经过FIRB审批。这一类型的房产有助于促进当地住宅市场的增长。
空地（Vacant Land）：外国人可以购买未建设的空地，但仅限于建设住宅用途，并需在四年内完成建设，否则可能面临罚款或撤销购买许可。
已建住宅（Established dwellings）：仅在特殊情况下允许购买，例如计划拆除或增加住宅单位。不允许单纯购买已建住宅作投资用途。
自住房屋：外国居民或持签证者可购买自住房屋，但在搬离后需立刻出售，不得作为长期投资。
对外国买家购买条件的严格限制，申请人需满足以下条件：
提交具体的投资计划
不得购买空置或闲置的物业
所有交易均需在FIRB的审核下完成
FIRB申请费用与收费标准
外国买家需缴交FIRB申请费用，费用金额根据房产价格范围计算。从2024年7月1日起政府事实新申请的收费，以下是申请费用表格可供参考：
申请费用基于房产价格范围
缴交时需注意正确金额，否则申请可能被延误
购买空地、新建、新住宅等其他类型的FIRB申请费用表（完整资讯）：
物业价格范围 | 申请费用 |
少於 $75,000 | $4,300 |
少於$1,000,000 | $14,700 |
少於$2,000,000 | $29,500 |
少於$3,000,000 | $59,000 |
少於$4,000,000 | $88,500 |
少於$5,000,000 | $118,000 |
购买二手房FIRB申请费用表（完整资讯）：
物业价格范围 | 申请费用 |
少於 $75,000 | $12,900 |
少於$1,000,000 | $44,100 |
少於$2,000,000 | $88,500 |
少於$3,000,000 | $177,000 |
少於$4,000,000 | $265,500 |
少於$5,000,000 | $265,500 |
少於$6,000,000 | $442,500 |
少於$7,000,000 | $531,000 |
少於$8,000,000 | $619,500 |
请注意，如果你的房产在在年度内空置有183天或更长时间未被占用或出租，或者您未能按时按时提交年度空置费申请表，则您可能需要支付空置费，而费用是FIRB的两倍。
融资限制与挑战
对于海外人士而言，融资购房往往面临诸多挑战，包括：：
贷款条件更严格：海外买家通常需要支付更高比例的首付，这意味着需要准备更多的流动资金，才能满足银行要求。
贷款利率较高：相比本地居民，外籍人士通常需承担更高的贷款利率，导致整体贷款成本显著增加。
收入证明要求：许多贷款机构会要求申请人提供在澳洲境内的稳定收入证明，这对于收入来源主要在海外的人士而言是一个难点。
有限的贷款选择：部分银行对外籍人士完全不提供贷款服务，限制了购房者的选择范围。
建议：
提早准备好资金计划，确保在购房之前，能准备好足够的自有资金应对高首付及其他相关支出。
寻求专业的贷款顾问，与专业贷款顾问合作，了解不同银行及贷款机构的条件，找到最适合的方案。
FIRB申请流程
在未获得FIRB批准之前，外籍人士不得购买任何物业。买家可在购房合同中加入“FIRB批准”条件，以降低交易过程中的法律风险。
FIRB申请步骤：
登入FIRB官网并点击“Apply Now”。
填写个人资料，包括护照和签证信息。
提供物业详细资讯，说明用途（自住或投资）。
缴交申请费用，并提交申请表。
审批时间约需30天（另有10天通知期）。
注意：提供正确的资料至关重要，否则可能导致申请被拒。此外，为避免延误，建议在提交申请前，确保所有文件齐全。
豁免审批条件
以下人士无需FIRB审批：
澳洲公民或永久居民
新西兰公民
持有永久签证的外籍人士
与澳洲居民结婚的外籍人士（以联权共有形式购买）
与当地居民或配偶合作购买的注意事项。
出售限制
外国投资者仅可将物业出售给：
澳洲本地居民或公民
影响投资回报的因素：
资本增值潜力：地区房价的长期增值能力是关键。
租金回报与当地市场需求：取决于当地的市场需求及租赁环境。
投资建议与总结
在澳洲置业前，做好充分的市场研究是成功投资的关键。了解当地的人口结构与需求，能帮助投资者选择更具吸引力的地区。例如，年轻家庭可能偏好有良好学区的社区，而专业人士可能更倾向于交通便捷、邻近商业中心的地区。同时，观察当地的人口增长趋势，可以判断该地区未来的租赁需求和房价增长潜力。
地区基础设施的发展也是评估投资价值的重要因素。政府基建项目，例如新的道路、铁路、医疗设施或购物中心的建设，往往会提升该区域的吸引力和房地产价值。了解这些发展计划，可以让投资者抢占先机，在地区繁荣之前入市。
政府政策的影响则不可忽视。政策变更可能直接影响房地产市场，例如首次购房补助计划、印花税优惠或外国投资者政策。紧跟政策动态，确保您的投资计划符合最新的规定和市场趋势。
此外，购房前建议寻求专业人士的协助。与当地律师或房地产专家讨论，可以避免潜在的法律和合规风险。这些专业人士能提供针对性的建议，帮助您制定稳健的投资策略。
最后，投资者应注意市场波动，将目光放长远。澳洲房地产市场虽存在诸多限制，但其稳定的增值潜力和租金回报，仍然让其成为备受追捧的投资选择。长期持有房产，并密切跟踪市场动态，将有助于实现资本增值和稳定的财富积累。
Alison’s Story
生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。
在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。
透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。
Alison老师成立 investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。
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