恒大倒闭、碧桂园债务危机| 亲海駅 II 贱卖|中国房地产掀全球楼市泡沫爆破?!

最近有一些大型内地房地产市场出现债券违约，甚至申请破产保护等等问题。内地很多楼盘“烂尾”，令到整体楼市交投也不旺，气氛是比以往差了不少。我最近也有一些内地的客户都和我说自己很想卖武汉和天津等等的楼来投资澳洲房地产市场，但无奈房子挂在二手交易网站差不多一年了，只有一两个人来看楼，价格也下调过一两轮，但房子还是没能成功售出。

内地楼市的新闻，相信关注房地产的朋友们肯定都不陌生啦。但是内地的房地产有那么多不利的消息之后，近期香港都有人讨论香港的楼市。我除了是有澳洲的地产代理牌照之外，还有香港的地产代理牌照，所以这条片子就会分析下香港的楼市。我也都会在这条片的最后和大家公开一个我教客户的做法，如果大家是在几年后想移民的话，但是又不想搬离现在自己那层自住楼，应该可以怎么做呢。

大家好，我是澳洲Alison老师，我的频道是关于澳洲生活、澳洲理财和澳洲房产。我是澳洲房地产课程导师，我是澳洲执业律师，澳洲及香港持牌地产中介，亦都是新书“澳洲买楼打造财务自由”作者。以下内容纯粹个人意见分享，并不构成任何投资建议。

那首先就会为大家分析下一连串在香港楼市发生的事。第一件事就是新世界发展的传闻，目前CEO是郑裕彤的孙子——郑志刚。他旗下的新世界发展股价就是有16.32港币，市值410.7亿港币。新世界发展就迎来了急速下跌，截至当日收盘跌幅达到5.77%，股价也创下了自去年11月以来新低。原因是此前有市场消息称由于担心房地产危机蔓延，新世界及其他香港地产商的永久美元债券最近遭到抛售。同时提到新世界发展债务问题及资产质押的消息。新世界发展在公告中表示他们公司在2023年8月24日有人在社交媒体以不具名方式刊发关于指控某房地产发展集团的贴文，当中言论暗示本公司为所指房地产发展集团，他们公司现正咨询法律意见并考虑向散布该些失实及无根据的言论及指控的人士采取进一步行动。

新世界发展是植根香港的大型发展商，现为香港恒生指数成份股之一，集团的业务包括物业、酒店运营、基建服务、医疗健康及百货等。一点市场传言就令到投资者对这样的大型发展商产生怀疑，可以看见大家对香港楼市的信心真是很弱，竟然有一点风吹草动的消息就令到大家提心吊胆。其实利息高企也对香港楼市有所影响，香港作为一个较小的、开放型的经济体，它的楼市除了跟外围的经济形势息息相关之外，也都是受到利率的影响的。由于港币和美元是因为“联系汇率”而挂钩，美联储如果“降息口，放水”，香港的楼市就会有所提升。但是现在美联储是不断加息来抑制美国国内的通膨，香港的楼市就跟着遭殃，楼价下跌，按揭利率上升，供楼的人苦不堪言。美国再继续这么加息上去，香港楼市被拉下去的机率就会高很多。自从2022年9月起的加息周期以来，香港已累积四度「加P按」，幅度达0.75厘。若以一年半前市场仍处于低息环境时作比较，市民供楼利息负担大幅增加1.26倍，以贷款额100万港币计算，原先在低息环境时实际息率低至1.44厘，也就是我们说的H+1.3%，每月利息开支仅1,200港币。不过目前P已升至5.75%，目前实际息率已升至封顶位，就是高达3.25%，每月利息开支飙升至2,709港币，增幅高达1.26倍。如果以香港一个不是那么贵的楼，就例如500万港币计算，全年计利息开支将由7.2万港币增至16.25万港币，这个对很多家庭来说都是雪上加霜的，尤其是香港的楼价随便都过1,000万，很多高收入的家庭，他们都会在香港买一套过千万以上的房子，他们现在供楼的时候都叫救命了。

除了加利息影响香港楼市之外，李嘉诚先生也有七折卖楼，“逃离”香港地产市场。之前很多香港媒体也都大幅报导，长江实业打7折出售新屋后，仲介预期香港房市杀价战会更加严重，他们也认为香港的楼价尚未见底。李嘉诚家族旗下的长江实业位于油塘的新楼盘“亲海站II”公布了首张价单，折后售价为每平方英呎为13,443港币（2,646.18澳币）至16,407港币（3,229.63澳币），这个价格大约比周围楼盘低了3成，也就是说如果210平方英呎的新套房售价为290万港币，大概是57万澳币，创下自2019年以来香港最便宜的单价，让香港楼市的价格回到了7年之前，此举相当于打7折抛售新屋，很多人纷纷讨论背后的动机。有人说可能是想快点回收积压资金，发现了更赚钱的投资渠道，也都有人大胆预测李嘉诚大概认为香港的房地产要崩盘了，毕竟香港是李嘉诚的主场，估计他得到一些消息了，所以尽快甩卖离场，全球最贵的香港房价自今年5月以来首次下滑，此前于2022年房价下跌15％，尽管今年初出现短暂反弹，但后续无力，跌势也是恢复了。潜在购房者眼看利率上升和经济前景疲软，他们也都对买香港楼房却步的。其实上一年年底，我回香港的时候看到很多便宜的房子，有些港岛的好房三百多万就可以成交了。除了李嘉诚7折卖楼之外，而且我们的特首李家超的住屋兴建计划可能也会将香港楼市进一步推向崩溃边缘，特首李家超预计五年内是会起三万户住宅的，李家超去年底发表任内第一份《施政报告》，他提出计划推出全新「简约公屋」（社宅），未来5年兴建约3万个单位，结合「简约公屋」和传统公屋，未来5年（2023- 24至2027-28年度）公营房屋总建屋量较上一个5年期（2022-23至2026-27年度）大幅增加约5成。 20多年前时任特首董建华先生的八万五公屋计划打烂了香港楼市，稍微有点年纪的观众朋友相信都还历历在目。不知道李家超特首的简约公屋计划又会给风雨飘摇的香港楼市带来怎样的影响。

那业内房地产服务公司仲量联行预期由于抵押贷款利率高、新屋过剩、缺乏内地买家，香港房价将进一步下跌，下半年房价将下跌5％至10％，将促使2023年香港房价下跌5％至8％，延续2022年大跌15％的颓势。中原地产亚太区副主席陈永杰表示，所有其他开发商都面临压力，这会加剧已经开始的杀价战。 7月份，已经有2个新建案暂停销售，向市场发出需求不足的非常负面信号。他预计开发商下半年开卖新建案时将更加谨慎。中原地产的数据显示，7月份新屋成交额较前一月大跌38％，创6个月新低。业内人士表示「亲海站II」价单被形容为「深水炸弹价」，击穿了很多业主的心理防线。虽然油塘地处九龙，但距离香港岛只有一站地铁，有香港市民认为这是以屯门的价格买靠近港岛的海景房，十分划算。此前于7月中旬，仲量联行发布的香港房市年中报告指出，香港陷入困境的住宅房地产市场尚未触底，考虑到高利率，未售出的新屋过剩，欠缺中国大陆地区居民购买等不利因素，复苏之路将是漫长而艰难的，股市波动、外部经济环境充满挑战，以及新生儿和结婚人数减少也是影响了住房的需求的。仲量联行香港主席曾焕平表示，香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，并尚未见底，根据以往下行周期观察，目前市况不能支持楼价回升，建议政府应撤销冷却楼市措施。

到这条片子的最后，就会分享一个我常常教客户的一种方法。如果大家是有经济能力的话，可以考虑增加自己的投资类别。如果一直都在持有香港地产，不妨考虑分散投资，例如澳洲或其他国家的房产市场。通过分散投资，可以降低风险，同时也可以为将来的移民生活提供更多的选择。当然，这只是其中一个方法，具体的投资决策还需要根据个人的财务状况和风险承受能力来制定。如果有兴趣，可以咨询专业的金融顾问或房地产经纪人，以获取更多个性化的建议。

总之，香港楼市目前面临多重压力，包括高利率、新屋过剩、经济不景气等因素，导致房价下跌和市场不确定性增加。李嘉诚家族的举措以及特首李家超的住屋兴建计划也对市场产生了影响。投资者需要谨慎考虑未来的房产投资，可能需要分散投资，并根据市场动态和自身情况做出明智的决策。同时，政府和相关部门也需要采取措施来稳定市场，以确保香港楼市的健康发展。

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。

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