【2025 买澳洲楼攻略】如何买澳洲楼？了解澳洲楼投资注意事项 | 免堕澳洲买楼陷阱
- Alison Tao
- Jun 27
- 10 min read
在2020年，澳洲政府针对全球疫情所带来的影响，积极推动了千亿财政预算、产业改革、延期还款以及国家储备银行实行的0.1厘超低利率等一系列政策，成功维持了澳洲楼市的稳定增长。这些政策实施使澳洲不仅成为全球少数在疫情中仍保持楼市强劲的地区之一，更成为港人垂青的国度。
澳洲向来以其高品质的生活环境闻名，成为港人向往的置业目的地。那么，在澳洲这片楼市热土上，如何顺利购置楼宇呢？首先，了解澳洲楼价的走势和相关的注意事项至关重要。澳洲的楼市受多重因素影响，包括地区、城市发展计划、交通便利度等，因此，潜在买家应详细研究所欲购置地区的市场动态。
对于港人来说，澳洲买楼的流程可能与香港略有不同，因此需要有一定的了解和准备。无论是有关当地楼市的丰富资讯，挑选适合物业，还是了解澳洲的贷款制度以及相关的税务政策，这些都是买澳洲楼中至关重要的环节，需要确保您在购置澳洲楼宇的过程中充分了解自己的个人财务状况和澳洲楼市情况。
澳洲楼市的强劲表现和优越的生活品质确实吸引了众多港人的关注。通过深入了解澳洲楼盘的动态，以及合理规划购房流程，本文将深入剖析澳洲买楼攻略和澳洲买楼注意事项，以助您在澳洲这片陌生市场中游刃有余，您将更有信心在这片富饶的土地上成功置业，成为澳洲的业主。
一、澳洲买楼攻略
1、了解澳洲房地产市场的现状和趋势
澳洲的房地产市场一直以来都表现出稳健的增长趋势，但各城市之间的差异性也值得深入研究。悉尼和墨尔本等主要城市的市场情况有何不同，我们以下将逐一探讨。
悉尼
悉尼，位于澳洲新南威尔斯州，是澳洲人口最多、密度最高的城市之一，更在2021年被经济学人评选为全球宜居城市的第11名。这座发展成熟的都市拥有相当可观的楼房资本收益，且其高度发展的升值潜力令人啧啧称奇。悉尼当地政府积极推动大都会计划，整合土地、楼房和运输建设，预计将持续发展至2036年，这使得悉尼的楼市前景更加引人瞩目，吸引到投资者到悉尼买楼。
墨尔本
墨尔本位于维多利亚州，是澳洲第二大城市，同时被公认为代表澳洲文化的重要城市，被称为艺术之都。墨尔本已经连续七年被评选为全球最适宜居住的城市之一，这也使得墨尔本的租金回报率位列全澳第二。墨尔本当地州政府为刺激楼市，提供印花税和土地税的减免优惠，以协助自住需求的买家减轻购楼负担，是不少人到墨尔本买楼的原因。
珀斯
珀斯，位于西澳州，是澳洲第四大城市，人口增长快，同时以其宽阔、舒适的居住区域和高水准的生活质量而闻名。被评为全球最适宜居住的城市之一，特别受到港人的喜爱。在珀斯购楼并出租，可获得稳定的租金收益，尤其是澳洲其他城市波动较大的时期内，珀斯都仍然是升幅最高的地区，到珀斯买楼是极为理想的投资选择。
黄金海岸
近年不少人到黄金海岸买楼，黄金海岸位于昆士兰州的沿海，以其超过300天的晴天和57公里长的海岸线而闻名。随着观光业的蓬勃发展，当地楼盘价格呈现上升趋势，使其成为澳洲不可忽视的投资宝地。
布里斯班
布里斯班坐落于昆士兰州，是澳洲第三大城市，相较于悉尼和墨尔本，生活费用相对较低。目前，布里斯班正在实施大规模各项基础建设计划，预计在未来8到10年内将楼价翻倍，布里斯班楼盘呈现极大的升值潜力。
阿德莱德
阿德莱德位于南澳州，是澳洲第五大城市，同时是全球十大宜居城市之一。由于当地楼盘价格相对其他澳洲大城市更为亲民，所以到阿德莱德买楼都成为首次置业者的理想选择之一。
坎培拉
坎培拉，作为澳洲的首都，是一座全盘都市计画兴建的城市。其稳定发展的经济和旅游业，以及极低的空置率，使得当地租金回报率常年居全澳第三。坎培拉约八成居民拥有大学学历，七成是公务员，而外国人在坎培拉买楼更无需支付额外印花税，对海外投资者极具吸引力。
2、选择买澳洲楼的优势和原因
澳洲作为投资的首选地之一，其政治稳定、经济发达、优质教育和生活水平都是吸引投资者的关键。我们将深入挖掘这些优势，让您对澳洲投资的动力有更全面的认识。
首先是永久产权优势。澳洲房产永久产权，相较香港的99年租约，拥有「所有权」及「使用权」。大部分楼房为Freehold，即永久产权，不受时间限制，可世代相传。遗产税方面，澳洲无遗产税，业主可安心承传房产给下一代。
持续增长的人口优势。澳洲楼市基于成熟稳定、法制健全，其中人口持续增长是其投资吸引力的主要因素。澳洲每年发放约20万个移民名额，预计到2031年，住房需求高于供应达66.3万套。加上租赁需求日益增加，投资者可在稳定且成长空间大的市场中获益。
法律保障及楼市稳健。澳洲房产的法制透明度全球排名第三，且楼价走势稳健。过去三十年，澳洲物业平均每年获得7%的投资回报率，反映了澳洲政府稳定的澳洲房屋政策和补贴。大型基建计划进一步推动房价上升，创造就业机会，使澳洲成为理想的房产投资地。
3、了解澳洲买楼地点选择的关键因素
在选择澳洲投资房产的时候有很多因素需要考虑，其中包括澳洲城市选择、社区环境、交通便利度，这些都是影响买楼决策的关键因素。透过关键因素具体的分析，我们将为您提供如何选择最符合投资目标的地点的实用建议。
第一、租金回报率。
房产的租金回报率反映了租客是否愿意居住在该地区，因此租金是否上涨是直接判断区域受欢迎程度的一种方式。理想情况下，应寻找租金将上涨而非持平的区域。这些区域的房产通常非常受欢迎，买家愿意以较高的价格购买。如果某个区域的房产售出后，房价继续上涨，租金也稳步增长，且该区域内有多处这样的房产，则这个区域将来很有可能是繁荣的区域，是一个值得投资的区域。
第二、在售天数。
判断社区升值的一个简单方法是观察房产在售的天数。若房产售出时间超过约60天，可能有原因使得买家不考虑该物业。相反，售出时间仅为3-4周左右则表示该物业受欢迎，很快能找到买家。一般而言，若某区域的房地产市场良好，房屋销售速度较快，值得考虑在该区域购置物业。大多数买家倾向认为21-30天是最佳的售出天数。
第三、空置率。
房产投资者的主要担忧之一是，他们的房产可能会长期空置，因此无法充分发挥潜力来赚取租金。对于这一情况，买家需要关注意向区域的空置率，低空置率的区域更容易以高价租出房产。高空置率意味着这些区域可能不是租客们想要的地方，区域内房产供应超过需求，因此想要获得较高租金或者高价卖掉房产都会比较困难。
第四、是否优质学区。
对于希望优先考虑子女教育的家庭来说，在学区附近找到房产是非常重要的。这些热门学区竞争非常激烈。家长们愿意支付更高的房价和市政费，以获得离学校近的特权。澳洲房产附近有知名学校很可能会带来更多的购房者和租房者。投资者可以收取更高的租金，随着时间的推移，靠近学校的房产即使不会增值，也往往会保值，因为即使在动荡的市场环境下，购房者对学区附近房产也会更为重视。
第五、人口结构。
年轻一代，尤其是「千禧一代」，正在房地产市场留下自己的印记。一般来说，年轻居民数量较多的郊区往往会出现连锁反应，房价和租金都会飙升。这是因为，随着新的人口结构和兴趣形成，会为该地区带来一系列被认为是必不可少的设施。由创意人才和毕业生组成的年轻人口更有可能利用他们的技能和能力为社区增添特色，使其更有吸引力和受欢迎。
第六、公共交通。
有潜力的区域交通往往都很便利，无论是公交车、火车还是渡轮，潜在的租客和买楼人士都在寻找更便捷、更便宜的交通方式。如果一个郊区是与世隔绝，那房价及楼价很可能就会下降。缺乏公共交通会使区域处于不利地位。有报告显示，相当多的想在澳洲买楼的潜在买楼人士在找房子时会考虑到前往重要地点的交通时间。
二、澳洲买楼注意事项
1、澳洲买楼需通过FIRB审核
FIRB（Foreign InvestmentReview Board）是澳洲专门负责外国人投资审核的机构，除了澳洲公民或拥有永久居留权的人之以外，所有人在澳洲投资都必须上网申请FIBR，获得批准后才能够购买澳洲楼。
2、购房者签证限制澳洲买楼类型
在澳洲买楼将根据购买者拥有签证类型，而有不同限制：
如果持有澳洲临时签证或过渡签证
若您持有连续居留12个月以上的临时居民签证，或是拥有正在申请永久签证时所核发的过渡签证。您可以购买一手楼或二手楼，但二手楼仅能作为自住用，不能放租。
如果持有澳洲短期签证
若您持有短期签证，则需通过澳洲政府审核后，才能购买澳洲楼房，且仅限于一手楼，不能购买二手楼。
3、海外物业按揭注意事项
澳洲当地银行提供外国人按揭服务，不过与多数国家一样，对外国人申请按揭的审核条件较严苛，建议购房者聘请按揭顾问处理申请程序。外国人能借到的按揭成数为楼价7成，年利率约在6.5%~8%之间。
4、澳洲买楼需要缴纳税项及费用注意事项
澳洲买楼要缴的税项与购买澳洲楼宇费用包含以下5种：
印花税：税率在不同州而有所不同，皆由买方承担
外国人印花税：澳洲部分州设有外国人印花税
土地税：依各州税率而定
土地附加税：部分州针对外国人收取额外的土地税
外国投资审核费：依照物业类型与卖出价格，收取买方投资审核费
5、澳洲买楼后物业估值、维护和出租注意事项
投资者在澳洲买楼后，物业估值、维护和出租是关乎长期投资回报的重要环节。寻找和透过专业澳洲房产人士的协助和澳洲当地楼市市场了解和和建议，可以帮助澳洲楼投资人士制定全面的物业管理策略。
三、免堕澳洲买楼陷阱
1、不征求专业人士意见
在进行澳洲买楼前，过于自信而不寻求专业人士的意见是一个常见的陷阱。由于每个国家购房法律条例规定不同，很多投资者很大可能低估了澳洲特殊的法律体系和买楼程序。为了避免陷入这个澳洲买楼陷阱，投资者应主动寻求专业的澳洲法律、澳洲税务和澳洲房地产顾问的建议，确保澳洲买楼的投资计划合法且风险可控。
2、以“一劳永逸”态度对待投资物业
以“一劳永逸”态度对待投资澳洲物业是另一个值得注意的陷阱。有些投资者可能期望通过一次性的投资便能永久获利，而忽视了澳洲物业管理和澳洲楼市波动的变数。实际上，投资澳洲物业一样需要长期的经营和管理，及时调整策略，以应对市场的变化。澳洲买楼投资者应保持理性，不被“一劳永逸”的想法迷惑，而是采取积极有效的管理方式，追求长期稳定回报。
3、轻信媒体炒作影响
媒体的炒作往往对澳洲买楼投资者产生强烈的影响，这是一个容易陷入的澳洲买楼陷阱。一些不实的市场预测或热点报导可能使投资者轻信市场情况，从而做出草率的投资决策。澳洲房地产市场是复杂多变的，投资者应保持冷静，不受媒体炒作的影响，而是仔细分析市场数据和趋势，或者根据专业人士意见，制定合理的投资策略。
4、无法识别买楼投资骗局
在澳洲买楼市场中，存在一些投资骗局，投资者可能因无法识别而陷入其中。这包括虚假的澳洲物业详情、虚构的回报预期以及非法的销售手段。为防范此陷阱，投资者应谨慎审慎，避免轻信来路不明的投资项目，并透过合法途径获取可靠的资讯，以确保投资的合法性和安全性。
澳洲买楼虽然机会多，但存在的风险机率也不可忽视。投资者需时刻保持警觉，征求专业建议，理性面对市场，并识别并避开可能的陷阱，以确保在澳洲投资房产的安全性和长期稳健增值。
结语
澳洲买楼不仅是一项投资，更是一场踏实的计画。需要深入了解澳洲楼市，细致审慎的决策，是成功的关键。首先，明确澳洲买楼攻略和注意事项的重要性，不仅是风险管理，更是确保投资长远稳定增值的保证。其次，在投资澳洲楼前需要征求专业人士意见，并透过全面了解市场情势，深入研究楼市趋势，以冷静的心态做出明智的选择。最后，如果想要投资澳洲楼，并且规避投资陷阱，需要更多资源和信息的途径，透过不同渠道的取得更全面、深入的资讯，澳洲Alison老师专注澳洲房地产行业超过十年，作为香港人移民澳洲，希望帮助更多人更好地规划和实现投资目标，而跟市场其他买楼网比较，Alison更有个人专业经验可以照顾客人不同置业需要。
澳洲买楼的成功不仅取决于市场的把握，更需要具备充分的知识储备和谨慎的心态，才能确保投资的稳健和长远发展。
Alison’s Story
生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。
在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。
透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。
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