【澳洲楼价分析】2025年澳洲楼市房价走势及投资指南
- Alison Tao
- Jul 1
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转眼间又已经走过365天，2024真的是澳洲充满变数的一年，楼市整体增长放缓，区域表现两极分化。悉尼和墨尔本两大都市因高通胀和利率压力楼价起起伏伏，而昆州、西澳、南澳凭借人口增长和资源产业逆流而上，成为市场一年的焦点。
而澳洲政治领域充满博弈，不同党派围绕移民、能源、经济各方面展开激烈交锋，2025大选前景不明。国际上，特朗普重返白宫为利益相关者——澳洲的出口事业蒙上了一层不确定性，同时2024年澳洲经历的矿业裁员潮加剧了经济压力。
在影响楼市的政策方面，发生的大事包括维州免除印花税，昆州提高多物业持有者的土地税，联邦政府加大对可负担性的投资等等，这些改革虽提振了短期市场，但长期影响仍待观察。
移民政策调整尤为引人注目，政府对留学生与485签证进行收紧，GTI、TSS签证推出历史舞台，取而代之的更具吸引力的SID和NIV信政策，对移民人数与劳动力供应产生了复杂的影响。
同时，随着去年年底通膨的放缓，各大经济学家也纷纷预测今年的利率不久将会下调。但随着目前澳币汇率的不稳定，通货膨胀能否回到央行的标准范围仍旧是一个谜团。
这一年，各类变革与挑战交至，为2025年的经济与楼市走向埋下伏笔，接一下来这一年，影响澳洲楼市的各方“势力”会有什么变化，而八大首府楼市楼价将有怎样的趋势呢，是否有新的投资亮点？这篇文章将为你解答。
第一大投资风向：利率有望继续下调，进一步改善购房负担能力
经济是一切的基石，澳洲楼市的波动离不开利率政策的影响。2025年利率政策或迎来新的转折点。随着经济增长保持稳定、通胀压力逐步减轻，RBA已经在2025年2月份吉星降息——CBA预计央行将在2025年内累计降息100个基点至3.35%。 ANZ预测全年仅有两次降息。
利率的下调对于改善购房者的负担能力具有关键作用，可能会提振买家的信心，尤其是对于首次购房者或投资者。 2025年上半年的楼市蓄势待发，楼市买卖的市场活动预计会因此增强。但尽管降息可能对市场起到刺激作用，但房价增幅预计仍会暂时延续2024的状态，保持放缓的趋势。
同时，随着美国经济体将权利收缩，澳洲汇率将面临轻微下跌，将有助于，尤其是对于铁提高澳洲出口的竞争力、贴别是对铁矿石和燃油等大宗商品的需求。然而这一变化可能要对通货膨胀造成上行压力，降息可能会因此推迟。
第二大投资风向：人口增长率放缓但仍据潜力，州际移民成为楼市关键驱动
2025年，澳洲人口将持续增长，进一步推动房价上升。
新州与维州仍是主要的移民目的地，ABS预测，到2027年，新州人口将达900至930万，维州则增长最快，有望突破700万，这将支撑悉尼与墨尔本的房价维持在高位。同时，昆士兰（74930名海外移民）和西澳（58080名海外移民）也吸引大量新移民，尤其昆士兰，凭借较低的房价与基建发展（如布里斯班奥运会），正成为首置买家与投资者的热门选择。尽管2024年人口增长率降至2.07%，移民仍是房市的重要支撑。长远来看，ABS预测到2030年，澳洲人口将突破3,000万。
与此同时，州际移民对房价的影响非常明显。随着生活成本上升，越来越多澳洲人选择搬到更实惠的地区。例如，过去一年房价涨幅最大的城市是西澳珀斯（增长19.1%）和昆士兰布里斯本（增长11.2%）*，而这两地同时是州际内移民的热门目的地，也就是不同州之间的移民流动——昆士兰洲际内移民排名第一29910，西澳洲际内移民排名第二9742，排名第二。所以，如果想要看2025年的楼市哪些区域有较大潜力，不妨也关注一下洲际内移民趋势。
第三大投资风向：移民政策影响深，短期签证大幅缩减影响租房市场，高质量移民推动家庭友好房型
随着2024年国际留学生人数削减政策的推行，毕业工作签485签证已经大幅缩减，特别是对于非热门专业的毕业生；但同时，政府的移民政策也倾向于吸引具备关键技能的移民，以填补劳动力市场的空缺。这也预示着2025年政府发放签证偏好性——减少短期滞留人数，增加符合澳洲需求的高质量移民。
一方面，减少短期滞留签证人数，可能会直接影响城市中心地带的小型单位（如公寓）的租房需求。留学生数量减少会导致这类物业的租金增长放缓，部分区域可能出现空置率上升，尤其是在悉尼和墨尔本这些传统的留学生聚集地。
另一方面，高技能移民的流入有助于提升澳洲楼市的话力。因为高收入、高技能的移民群体通常拥有较稳定的财务能力和较高的生活品质要求。他们倾向于选择适合家庭居住的物业，例如三房或三房以上的House and Land package，不仅为子女提供充足的成长空间，也满足家庭活动的需求。
第四大投资风向：审批速度上升，但建筑成本依旧居高不下，2025继续供不应求
澳洲正面临着房屋短缺问题，政府在2024年下半年也接连颁布了鼓励建设新房的条款，2025年的住房建设审批数据讲朝着积极的方向发展。 10月份住房总审批量上升了4.4%，达到两年来第二高的水平。但各州之间的审批量依然具有明显不同，昆士兰、西澳和南澳的复苏势头良好，建筑活动回暖，短期内或会因新建住宅的入市而减少供应压力。但维州最近由于在推动高层建筑工作，而高层建筑通常需要更复杂的规划和审批流程，因为它们涉及更多的技术、安全和环境考虑，所以维州的审批量没有显著提升，保持平缓。而新洲仍然处于低迷状态，建设活动疲软，进一步削弱悉尼楼市的可负担性。
但另一方面，由于于汇率波动、供应链受到影响以及劳动生产能力下降，以及俄乌战争等问题，项目完工时间拖延，推高了建筑成本。 9月份的CCCI（科德尔建筑成本指数）显示，建筑成本年度上涨3.2%，季度增长1.0%。
如果建筑成本不加以调整，随着人口逐渐增加，楼市的供不应求的局面在2025年持续。
第五大投资基准：有钱人财富转移，年轻人加速置业，楼市市场进入健康调整期
2025年，我们迎来了全新的一代-这一代出生的人被称为Generation Beta*，这也是历史上首次七个世代同时存活的时刻*，将带来人口结构与财富分布的重大变化。
重点关注的是1946-1964出生在婴儿潮世代（Baby-boomer）时期的人*，已经到了退休的年纪61-79岁*。根据KMPG机构研究，婴儿潮一代历来是住房资产的最大持有者**。所以随着这一代群体步入退休年龄，他们开始出售自己的房地产投资组合**，或者选择将财产继承给自己的子女**，并且持续影响着2025房地产走向——
第一，许多婴儿潮一代的人选择将大型独立屋转换成公寓或退休社区，释放出大量郊区房源，为更多家庭进入市场提供了机会，【以大换小】不仅能为市场带来更多交易机会，2025年楼市的流动性也会大幅提升，投资者受益。
第二，随着年龄增长，婴儿潮世代开始将财富转移给下一代，这是历史上最大规模的财富转移。许多父母透过赠予或资助首付，帮助年轻一代进入楼市。市场上首次置业者的需求上升，这种需求的增加将推动可负担性强地区的房价上涨，特别是那些受到年轻家庭青睐的地段，而且可能会推动小型住房、联排别墅（TH）等市场需求增加，投资者若能够购买这类区域和类似房型，将可能从中获利。
投资风向总结：2025年是投资者进入楼市关键的一年
2025年楼市将经历多重关键变化，更是投资者进入楼市关键的一年。
利率调低改善购房负担、人口增长推动需求，以及婴儿潮世代财富转移加速年轻人置业。此外，楼市进入健康调整期，带来结构性变化，首次置业者和小型住宅需求上升。市场进入健康调整期，投资者可以在2025寻找有潜力的地区并抓住机会。
了解了影响2025年楼市投资最重要的四大基准，我们来看以下2025年的个大首府城市究竟会如何变化。
第一大预测：悉尼和墨尔本楼市可能会迎来进一步下滑
在去年年底悉尼和墨尔本的整体表现就是一连几个月的下跌，对悉尼来说，8月可能标志着房市周期的顶峰，随后在9月开始持平，并在10月、11月到12月这一个季度整体下跌了1.4%。墨尔本的楼市更是在过去12个月中有11个月呈现下降，使得过去一年楼价总体下降了3.3%。
但自从降息之后，两个城市出现了很大的转折点——悉尼在二月份上升0.3%，墨尔本一反颓势，转跌为升，上升0.4%。
Source: Corelogic
我们可以发现，相比于去年，今年悉尼和墨尔本的待售房源数量大幅上升，但平均售出时间却增长了5天和7天。这主要原因之一来自新州和维州政府在去年宣布土地税的大幅增长。影响了原本对悉尼和墨尔本房产感兴趣的买家和房东，买家们对高额的土地税感到犹豫，房东们也因为高额的持有成本开始大量的抛售房产，根据financial review的报导，超过3000名房地产投资者在5月退出了墨尔本，比去年增加了34%， 悉尼的投资者们更是纷纷抛售自己的投资房产，比去年增加了17%。
于此同时，悉尼和墨尔本的人口增长率持续放缓，分别从年2023-2024的1.25%和1.55%人口增长量跌至2024-2025年的1.23%和1.43%，从目前已知的趋势看来，在签证政策收紧的影响下，人口的增长率仍会在2025年有轻微的放缓，这将进一步造成悉尼和墨尔本楼市的疲软。
因此，根据市场待售房源数量的不断增加，高额土地税，以及人口增长放缓的影响下，我们预计2025年短期内，悉尼和墨尔本的楼市还是会持续下滑。
但是，对于长期持有悉尼/墨尔本投资房的投资者来说，2025年虽然短期内可能会面临资本增值放缓的情况，但随着市场逐渐恢复，尤其是当利率开始下调时，资本回报仍然可能出现反弹。因此，对于投资者来说，长期持有的策略仍然具有一定的回报潜力，特别是在选择优质地段的情况下。
对自住者而言，随着市场供应的逐渐增加，以及未来几年利率的可能下调，自住者的购房压力可能会有所缓解。对于那些希望购房的自住者而言，选择远离市中心的郊区可能会成为更具吸引力的选项，可以重点关注一下墨尔本、悉尼的西部和北部一些新兴区域，这些地方的价格相对较低，且长期来看有增值潜力。
第二大预测：布里斯本、阿德莱德、仍旧会持续增长，尤其边远地区房产更具有投资潜力
相较于悉尼和墨尔本的颓势，中型城市布里斯本、阿德莱德和珀斯在过去一年中楼市发展迅猛，分别增长了10.4%，14.7%和22.3%。这主要归功于生活成本压力和利率高企导致的人们借贷能力的下降，人们转向了可负担性更强的区域。
Source: Corelogic
2025年2月份的最新数据来看，布里斯班和阿德莱德涨幅有所放缓，但依旧表现优异。
对于布里斯本来说，即使楼价在过去一年已经上涨了14.7%，楼价中位数仍旧仅89万澳币，远低于悉尼近119万澳币的楼价中位数。因此，相对的可负担性强吸引来的大量的洲际内移民仍将持续、再加上城市基建的升级（铁路、机场扩建）和2032年的奥运会的承办，将进一步推进该城市楼价的上涨。根据SQM的经济学家预测，布里斯本的楼价将在2025年上涨9-14%。
与此同时，因为基建的升级和2032年的奥运会主要的承办场地优势（大家可以查看我之前视频布里斯本的详细分析），在2025年，从黄金海岸延伸到布里斯本，然后再到阳光海岸的那一片区域，预计将会在2025年发展的尤为强劲。
阿德莱德作为去年的黑马之一，除了以低廉的价格吸引了很多首次置业者和中产家庭，租赁市场远高于全澳平均水平的rental rate（6.7%）也吸引了很多投资者也入场加入了西澳的市场。截至去年9月，西澳是全澳排名第二投资者借贷最多的洲际地区。因此，在没有其他突发新政的影响下，预计在2025年，西澳仍将以相对大的可负担性优势和强劲的租金优势，吸引人们购买和投资需求。于此同时，相比于去年，阿德莱德的新上市房源数量减少了2.4%%，整体房源数量也是仅增长了0.7%，反应了除了阿德莱德市场上供应量的紧缺。
因此，如果在房源紧缺没有改善的情况下，买家和投资者进一步的入场将大幅推高阿德莱德的楼价。根据SQM的官方预计，阿德莱德的楼价在2025年将大幅上涨8-13%。
尤其是那些阿德莱德的周边地区，将延续去年年底的增长势头，以非常大的可负担性优势引领阿德莱德整体楼价的增长。
Source: Corelogic
我们从这张数据图中也可以看到，相对于八十万以上的区域，其实增长幅度已经区域放缓。反而是那些80万以下的区域，仍旧有非常大的增值空间。投资者们可以在2025年重点关注起来！
第三大预测：珀斯楼市涨幅放缓，买家需求向上转移
那我们再来看看大家最关心的珀斯在2025年的发展情况将会如何。矿业需求的回升以及相对可负担性的楼价将继续吸引投资者和首次购房者。截至去年年底corelogic的全澳楼价数据，珀斯的楼价年度涨幅领跑全澳，尤其是东北部和南部的一些地区，楼价增长幅度更是高达24%之多。因此，SQM对珀斯2025年的发展预测也是非常乐观，楼价预计再涨14%-19%。
然而，珀斯的楼价会涨，但可能涨幅不会这么大。但自从降息之后，珀斯2月份的升幅已经超过1月份，强劲的增长可能还会持续。个人认为2025年所有首府城市的重点将都会是“设施”（amenity）。如果随着利率开始下降，其实更多投资者们和买家将利用增加的偿还能力，借助过去几年创造的资产净值，逐步迈进更高设施水准。虽然我不预期低位市场会贬值，但买家的选择将向上转移，牺牲设施匮乏的区域。
因此，作为投资者，在2025年需要关注珀斯那些设施更加完善且负担性相对来说也高的区域作为投资首选。
Source:Corelogic
因此，房子是否会涨，其实可负担性问题仍将继续成为澳洲房产市场的主要挑战。不同首府城市的市场表现将有所分化，成熟的墨尔本和悉尼可能在2025年有所低迷，但发展中的首府城市市将继续表现强劲。
我们投资者应根据具体城市的市场动态进行选择，尤其是在发展中城市和外围区域可能会有更好的增长机会。
Alison’s Story
生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。
在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。
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