【澳洲投资攻略】八大首府投资热点区域一网打尽！看完攻略想不赚钱都难！
- Alison Tao
- Jun 27
- 9 min read
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已经进入4月份，澳洲楼市即将迎来活跃的投资周期，许多买楼投资者都摩拳擦掌准备进市。 然而，澳洲楼市如此之大，该如何选择才是明智之举？我应该如何选择澳洲投资攻略？ 在八大城的房地产中，哪一处值得投资人青睐？ 如果你只是专注在一个城市，或只是瞄准一两个近期热门城市，你可能会错过更好的投资机会。
我和我的数据分析团队经过对市面上近百份报告和相关数据的研究总结，为您带来了本期澳洲买楼八大首府赚钱指南。 如果您想要赚钱，却不知道该在哪座城市投资，不必四处搜寻零碎讯息，这篇文章将满足您的所有需求。
悉尼买楼投资攻略
悉尼市场特点
截止目前，雪梨房屋中位数为113.9万，毫无意外成为全国房价第一，年增率为9.6%。 最新数据显示，目前的价格仅比雪梨疫情期间达到的楼价高峰低1.4%，因此很快又会创下新的纪录。
卖家重返市场，雪梨的房产挂牌总量也高于去年同期但整体供应依然有限；有些买家口袋越来越小，出手时也相对谨慎。 但2024清盘率依旧强劲，将会为价格助力。
悉尼投资机会
和墨尔本一样，雪梨地产市场也并非千篇一律的市场，由于房产的可负担性持续恶化，购屋者也在寻找更可负担的细分市场。 根据Corelogic的统计，雪梨有54%的非独栋住宅价格上涨速度高于独栋住宅，投资人可以多关注雪梨的公寓市场。
其中，Inner West, Eastern Suburbs ,Lower North Shore 的公寓涨幅最大。 Clovelly的公寓上涨了7.9%，比该区域的独栋涨幅的6倍多，Strathfield South的公寓上涨速度是独栋的9倍多,Greenwich，Dundas,Burwood 和Hurlstone Park公寓也增长比独栋高6 倍；Bronte,Ashfield 和Willoughby为五倍多。
墨尔本买楼投资攻略
墨尔本市场特点
2023年我就在频道里预测墨尔本即将出现拐点，显然墨尔本楼市在过去一年的表现其他不如一些首府城市那么强劲。
目前墨尔本房价中位数为77.9万，年度房价成长率为3.2%。 墨尔本去年的拍卖市场表现却很优秀，一共有41,302房子拍卖，是2023八大首府中最繁忙的市场；且清盘率仅次于悉尼和阿德莱德，达到64.3%，高于2022年期间的61.8 %。
墨尔本投资机会
相对疲软的成长率但非常活跃的拍卖市场可能会让投资者犹豫不决，不知道现在投资墨尔本楼市是否是好时机。 投资不能只看城市的整体数据，而更要深入看不同区域：墨尔本房地产市场分散，其实2023年墨尔本的多个区域的房价超过了全国平均房价涨幅。
其中值得关注的区域，包括墨尔本的Fitzroy ，增长16.4%，Burwood和Maribyrong 增长11.9%，Chadstone 增长11.0%等。 大家可以认真看一下这张表，这些都不是墨尔本的精英区域，讨论热度高的「网红区域」反而不尽人意，例如Toorak 和Brighton的房市表现低迷。
所以，墨尔本这样的市场为战略房地产投资者创造了机会，因为墨尔本的部分地区价值具有巨大的上涨潜力，需要你有一双发现金子的眼睛。
值得一提的是，维州政府的土地税制度可以说是八大首府里面最高、最复杂的，且新增一项空置率税（具体可以去我《养房背后隐藏成本》视频观看）也让维州投资者叫苦不迭。
近期维州又颁布了一个新政策：从5月1日起，所有住宅必须在全国住宅能源评级方案下达到7星级，节能确实意味着居民能减少花费的支出，但这同时意味着，所有建筑商必须纳入一些标准，这或导致所有住宅的建造价格增加1-2万澳元。 一方面鼓励潜在买家尽量在5月1日前签署建筑合约避免价格波动，一方面建筑成本增加又会影响新房屋供应。 维州政府好像又在下棋，你觉得呢？
布里斯班买楼投资攻略
布里斯班市场表现
截止4月1日，布里斯本房价中位数达81.7万，年增15.9%。作为经常在各种排行榜的“榜眼”，布里斯班的房地产市场在疫情期间就异军突起，从低谷到高峰增长了55.2%，且价格正处于新的高峰。 布里斯班向来不是一个举办过很多拍卖会的城市，但清盘率表现强劲，这表明新增的供应难以满足不断增长的状态。
布里斯班投资机会
这对房东来说可能是个利好的消息，但布里斯班的租赁市场对租客来说面临更严峻的情况：空置率接近历史新低水平，租金普遍偏高——布里斯班的独栋空置率为0.9%，租金在过去一年上涨了9.3%；而公寓空置率为1.0%，租金在过去一年上涨了24.8%。
将在布里斯班举行的2032年奥运会为房价带来更大的压力，同时在奥运会准备前期，政府对基础设施和交通升级的需求都会推动布里斯班房地产市场的发展。
Alison团队建议大家关注以下区域：2023年Macgegor成为布里斯班独栋表现最好的区域，上涨24.7%，Slacks Creek区域的公寓增值27.4%，Moranbah租金表现强劲，独栋租金上涨20.5%，公寓租金上涨19.6%。
珀斯买楼投资攻略
珀斯市场表现
珀斯，中位价70.3万，年度增长19.8%，说是狂飙也不为过。 珀斯的房地产起步要比布里斯班晚一些，刚开始还被投资者称为“第二个布里斯班”，但经过市场的沉淀，珀斯已经超过布里斯班的势头，成为了楼市表现第一的城市。
珀斯的楼盘也是近期客户询问我最多的楼盘，甚至有的客户一次买两套，而且都是隔空买房。 因为柏斯的listing数量也是很紧张，平均租金已经达到703刀/周，看来无论是租屋者或买房者，珀斯的市场都一视同仁──一房难求。
珀斯投资机会
预计到2036年，珀斯将成长到350万人口，占西澳成长率的80%，预计2024-25 年人口成长
率为1.7%。 强劲的人口成长将使2024 年珀斯的住房销售和租赁市场需求保持稳定。
同时西澳主要的经济体系中，称霸全球的矿业占据全澳贸易的⅓*；同时为了实现产业多元化，西澳近几年也将旅游业、畜牧业、软技能、AI等行业扶持了起来。 因此，珀斯未来的发展和经济前景是无法估量的，移民买家的体积只会越来越大。
其实珀斯房产的特色就是这样，投资门槛低又有高收益的投资机会转瞬即逝，珀斯有很多宝藏投资区域可以挖掘，Alison团队会继续寻找优质的房源带给你。
阿德莱德买楼投资攻略
阿德莱德市场表现
截止四月一日，阿德雷德房价中位数为73.4万，年增率13.3%。 作为近几年的房地产新星，阿德莱德表现不俗。 2023年阿德雷德获得超高的清盘率，73.9%排列澳洲第一，这是阿德雷德房地产市场实力和深度的标志。
尽管起步晚，但是阿德莱德房市去年有几个新郊区加入了“百万美元俱乐部”，截至12 月，Seacliff、Glenelg North、Glengowrie、Clarence Gardens 和North Brighton 等12 个地区的房价中值均突破了七位数。
阿德莱德投资机会
根据澳洲权威经济报告（CommSec State of The States）的2024年最新结果显示，南澳经济排名全澳第一。 主要优势在于房地产市场表现、建筑商完工率和失业率。
作为澳洲领先的农业之州，南澳每年出口价值203亿的优质食品和葡萄酒,可以说阿德莱德的楼市表现和近期经济体实力的增强表现相吻合。 且2024年3月12日，中方宣布取消中澳之间的葡萄酒关税，可能为南澳的经济体发展推进一步。
目前阿德雷德空置率达0.5%破纪录，不可否认阿德雷德有许多投资机会。 大家可以重点关注的区域又Playford 成长18.4%， Salisbury 成长17.5%，Gawler成长15.5%，Campbelltown 成长15.5%，Walkerville成长15.1%。
坎培拉买楼投资攻略
坎培拉市场表现
截止四月一日，坎培拉中位数83.8万，年增率1.9%。 坎培拉的房屋价值在疫情期间上涨了31.2%后有所下跌，目前仍比2022年5月的峰值低6.1%。
作为澳洲的首都领地，坎培拉拥有独特的楼市特征：坎培拉房价中位数全国第二仅次于悉尼，房价呈现平稳上涨趋势。 在过去五年，坎培拉的房源保持了供应和需求的平衡，看似没有其他首府城市有剧烈波动，但持续会为投资者带来温和上涨。 不愧是澳洲首都，连房价都颇有「安心的沉稳」。
坎培拉投资机会
作为首都，堪培拉就业市场简直是公共服务和政府工作人员的天下，profile.id官网最新数据显示堪培拉将近12.5%的人口从事公共服务，堪培拉如此昂贵的房价，就是受到此就业市场支撑。
经济学家Ligdopoulos提到，坎培拉正在出现新的中密度住宅短缺现象，包括新房屋和开发案短缺，这可能会支撑未来坎培拉的走向。 但由于市场上缺乏新房，堪培拉的老房子将面临激烈的竞争。
堪培拉的公寓表现突出，可以看到堪培拉的Woden valley实现增长12.7%,Inner South区域的公寓实现了12%的年增长，投资者可以重点关注。
总的来说，拥有强大的公共服务部门作为后盾，堪培拉在很长一段时间内都会是稳定、可靠的成长。
达尔文（北领地）买楼投资攻略
达尔文市场表现
截止四月一日，达尔文中位数49.8万，年增长0.5%，达尔文依旧是购房最便宜的城市，独栋中位数仅57.3万，公寓为36.7万。
这座城市以轻松悠闲的生活方式和低密度的人口而闻名，这其实是后疫情时代一个额外的优势，许多投资者也是在疫情时代后对达尔文房地产产生了兴趣。 虽说达尔文地产市场比较平缓，但平均租金表现尚可，达到583*一周，不高的房价让平均总租金收益率上升至6.5%，是所有城市中最高的。
达尔文投资机会
作为购买公寓最实惠的首都城市，达尔文的可负担性将吸引更多买家。 在2022-23年，北领地（堪培拉所在地）就业率增加了4.1%，政府预计2023-24年就业率将增加2.2%，且薪资价格增加了2.8%，看来是北领地政府计画带来的就业机会起了作用。
北领地政府的努力或许长期将推高楼市，楼价或将在2024中期或明年开始发力。
达尔文北部的几个郊区将成为2024潜在的房屋投资热点，大家不妨记录一下，其中包括上涨了19.1%的Alawa,租金收益率高达6.2%的Jingili, 租金上涨10%的Leanyer等区域。
霍巴特（塔州）买楼投资攻略
霍巴特市场表现
截止四月一日，霍巴特的总回报率为7%，房屋中位数为64.9万。 目前为澳洲八大首府中回报率中靠后的表现，年度增长仅有0.5%，根据ABS的官方统计的2016-2021年的霍巴特房价显示，它的价格走势曲线比较波折，说明在霍巴特的历史市场中投资者还是能找到抄底的机会，所以这座城市一直是投机房地产投资者的宠儿。
霍巴特在2023年的大部分时间都表现欠佳，在全澳首府平均清盘率达64.9%时，塔州清盘率29.6%排名最后，拍卖市场比较疲软。
市场相对低迷的原因也有迹可循，利率上升借贷能力大幅下降，且塔州的人口增长已经大幅放缓，霍巴特不再具有过去的负担能力优势，且价格较低的郊区缺乏未来项目。
霍巴特投资机会
机会当然不是没有，霍巴特目前的基本面是稳固的，并且拥有得天独厚的经济和自然资源，在通货膨胀缓解之后，霍巴特楼市有望恢复之前的活力。 想在霍巴特投资或是置业的朋友，还是有一些表现优秀的价格实惠、宜居的郊区可以选择。 独栋可以考虑选择Horbart的Warrane, Berriedale,Glenorchy；公寓可选择Bellerive,New Town ,Glenorchy区域。
随着塔州州长Jeremy Rockliff近期成功连任，他承诺塔州年轻人在购买不超过75万澳元的房屋时，无需缴纳一分钱的印花税。 在过去的六年里，塔州政府已经用50%的印花税折扣独特政策帮助许多澳洲人购买第一套住房，塔州政府为了促进楼市和经济，也花了大价钱。
结尾
都看到这里了，大家可能发现并没有一个城市可以叫做“六边形战士”一样，都是各有所长各有所短？ 以上评级都是我和我的数据团队看了将近百份报告和数据之后，根据房产真实数据和客观为大家总结的数据；如果你心目中的投资区域与本期视频有所出入，这是很正常的现象。
我可以很负责任的告诉你，每个城市每一个区域甚至每一个街道都有自己的房产周期，所以就算是顶级的经济学家，也不能笃定哪一座城市是满分的投资城市；这也同时意味着，排名后的城市也会隐藏顶尖的投资机会。
要择一个理想的目标并非易事，投资楼市最重要的是用经验去累积、用耐心去观察、用数据去分析，「满分」澳洲楼可能就在你投资路上的不远处了。
Alison’s Story
生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。
在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。
透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。
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