澳洲首置補助金詳解：非公民、非 PR 有什麼限制？

Alison Tao
6月17日
讀畢需時 12 分鐘

FHOG 架構、身份資格對照、各州補助金額、首置擔保計劃及移民時間規劃——給香港及海外買家的完整指南（2024–2026）

內容摘要

「外國人可以拿澳洲首次置業補助嗎？」是不少計劃移居或投資澳洲的香港人最常問的問題之一。簡短的答案是：對大多數沒有澳洲公民或永久居民（PR）身份的外籍人士而言，原則上不符合澳洲「首次置業補助金」（First Home Owner Grant，FHOG）及相關首置支援計劃的身份資格。

然而，理解 FHOG 及相關計劃的完整架構，對正在規劃澳洲置業時間表的港人仍然重要——因為「何時取得PR」直接影響「何時可以享用這些補助」，把移民身份規劃與置業時間表整合，往往比單純追問「能不能拿補助」更有價值。

本文系統整理 FHOG 的架構與條件、各州補助金額（附各州對比表）、不同身份的申請資格（附身份資格對照表）、其他主要首置支援計劃，以及在非公民非 PR 身份下的財務影響和部署建議，配合常見問題解答（Q&A）。

一、FHOG 基本架構：由誰發放？主要條件是什麼？

首次置業補助金（FHOG，First Home Owner Grant）是澳洲各州及領地政府管理的一次性現金資助計劃，目的是協助符合資格的首次置業者購買或興建首套自住物業。FHOG 由聯邦政府在 2000 年引入，但具體的補助金額、適用物業類型及申請條件，由各州及領地政府各自管理，因此不同州份的細則存在明顯差異。

1.1 各州普遍共通的核心條件

首次置業資格：申請人必須是首次在澳洲擁有住宅物業的人（過去從未在澳洲持有住宅物業利益）
物業類型：大多數州份要求申請人購買或興建「全新住宅」（New Dwelling），即首次銷售且從未有人居住的物業；部分州份（如 WA）亦接受大幅翻新的舊宅，但具體條件需個案確認
自住要求：申請人通常須在完成交易或建屋後的指定期限內（通常 12 個月內）入住並以物業為主要自住居所，連續居住至少 6 至 12 個月
身份資格：大多數州份明確要求申請人為澳洲公民或永久居民，這是外籍人士最常被排除在外的核心原因
收入上限：FHOG 本身通常沒有收入上限要求（與首置擔保計劃不同），但物業總值有上限限制

二、各州 FHOG 金額及條件一覽

以下表格整理 2024–25 年各州及領地的 FHOG 基本資訊：

州份	FHOG 金額（約）	適用物業類型	主要附加條件摘要
NSW	$10,000	新建住宅（新建或初次出售）	物業建築合約總值上限（需符合）；完成後 12 個月內須自住連續 6 個月
VIC	$10,000	新建住宅（首次銷售）	物業總值上限；12 個月內須以物業為主要居所連續居住至少 12 個月
QLD	$30,000（至2025年6月）；$15,000（之後）	新建住宅（首次出售）	QLD 的補助額曾於特定期間大幅提高；查詢時以最新公告為準；自住連續 6 個月
WA	$10,000	新建或大幅翻新住宅	物業總值或建築成本上限；12 個月內須自住
SA	$15,000	新建住宅	建築合約價值上限；6 個月內須開始自住並連續居住 6 個月
TAS	$30,000	新建住宅	TAS 首置補助金額相對高；需符合自住年期及物業新建要求
ACT	不設 FHOG，但設有印花稅豁免	首置住宅（包括二手）	ACT 已不設傳統 FHOG，但提供首置買家印花稅優惠及其他支援措施，詳情需查閱 ACT Revenue Office
NT	$10,000（基本）	新建住宅	北領地另有特別首置業計劃，額外補助可累加；自住要求及物業條件需按當地規定核查
FHOG 金額、物業總值上限及附加條件每年均可能調整，以上數據以 2024–25 年各州公開資料為基礎，申請前應以各州官方稅務機構（SRO/Revenue Office）的最新公告為準。

三、不同身份類型的 FHOG 及首置計劃資格

以下表格按身份類型，整理 FHOG 及首次置業擔保計劃（First Home Guarantee）的一般資格：

申請人身份	FHOG 資格	首置擔保計劃（First Home Guarantee）	實務注意事項
澳洲公民（Australian Citizen）	符合	符合	符合其他條件（首置、新樓、自住年期）下，可申請全部主要首置計劃
澳洲永久居民（PR）	大多數州符合	符合	各州具體措辭略有差異，但絕大多數州及領地明確接受 PR 作為FHOG 合資格申請人；首置擔保計劃明確接受 PR
紐西蘭公民持SCV 444	視州份而定	部分計劃接受	FHOG 資格因州份不同而有差異，部分州接受持 SCV 444 的紐西蘭公民；需個別確認
臨時技術工作簽證（如 482）	一般不符合	一般不符合	即使在澳洲工作及納稅多年，臨時簽證身份仍一般不符合 FHOG 及主要首置計劃的資格；需申請PR 後方可
學生簽證（500）	不符合	不符合	學生簽證屬臨時居留，不符合FHOG 及首置支援計劃的國籍身份要求；且有購買物業的額外限制
打工度假簽證（462／417）	不符合	不符合	打工度假屬短期臨時簽證，不符合任何澳洲首次置業補助資格；亦受 FIRB 購屋限制約束
純海外非居民（FIRB 途徑購新樓）	不符合	不符合	雖可合法購買新建住宅（FIRB 批准下），但完全不符合 FHOG 及所有首次置業支援計劃的身份要求
以上為一般情況的概括說明，各州具體條款措辭及適用情況可能有所差異。特殊情況（如伴侶一方為公民、一方為外籍）應由澳洲持牌律師或 FHOG 授權機構個案確認，以官方最新規定為準。

四、其他主要首置支援計劃：外籍人士是否同樣被排除？

4.1 首次置業擔保計劃（First Home Guarantee）

首次置業擔保計劃（前稱 First Home Loan Deposit Scheme）是澳洲聯邦政府的另一項首置支援工具，讓符合資格的買家以較低首期（最低5%）購置物業，同時免除支付貸款按揭保險（LMI）的需要，政府向貸款機構提供擔保。

資格要求與 FHOG 類似但不完全相同：

身份要求：澳洲公民（Australian Citizen）或永久居民（Permanent Resident）；年滿 18 歲；必須以自住（Owner Occupier）用途購買物業
首置要求：首次置業者，或過去 10 年內未在澳洲持有住宅物業
物業類型：自住用途，適用於新樓及部分二手住宅（視乎地段及物業類型）

對非公民非 PR 的外籍人士：不符合資格。

4.2 首置退休金儲蓄計劃（First Home Super Saver Scheme，FHSS）

FHSS 允許符合資格的首置買家，透過澳洲退休金（Super）體系的稅務優惠，把部分首期資金以較高的稅後效益積累，再在購房時提取。每年最多可自願存入 15,000 澳元用於 FHSS，累計上限為 50,000 澳元。

FHSS 的資格要求同樣包括澳洲公民或永久居民的身份條件，且需持有 Super 賬戶（非居民通常在離澳後可申請提取 Super，但 FHSS 的適用規則不同）。對大多數在澳洲沒有 PR 身份的外籍人士，FHSS 計劃原則上不適用。

4.3 澳洲政府 5% 首期置業計劃（前稱 Home Guarantee Scheme）

自 2025 年 10 月 1 日起，原 Home Guarantee Scheme 更名為「Australian Government 5% Deposit Scheme」，並取消收入上限和名額限制。

身份要求同樣限於澳洲公民或永久居民，非公民非 PR 的外籍人士不符合此計劃資格。

五、伴侶一方為公民/PR、一方為外籍：有例外嗎？

這是很多香港家庭移居過渡期間的真實情況——伴侶雙方中，一方已取得 PR 或公民身份，另一方仍持有臨時簽證。在這種情況下，是否可以申請 FHOG 和其他首置計劃，需要個案處理。

5.1 可能的安排

大多數州份的 FHOG 申請，對聯名購置的物業有以下一般立場：

若所有購置人均為澳洲公民或 PR，且均符合首置要求，可申請 FHOG
若其中一方是首次置業且為澳洲公民或 PR，而另一方為外籍人士，部分州份可能接受以合資格一方為主申請人，但需個案向相關州政府稅務機構確認
若外籍一方在購置前曾在澳洲持有過物業（即非首次置業），可能令整個申請失去首置資格

5.2 風險與誠信申報的重要性

任何 FHOG 申請均需申請人以書面形式聲明符合所有資格條件。若申請人刻意隱瞞伴侶的身份、財務安排或過去的置業記錄，被政府日後追查時，除需要退回已獲批的 FHOG 金額外，還可能面臨罰款及刑事追究。

強烈建議：若家庭情況涉及不同身份組合，在申請 FHOG 前由澳洲持牌律師或 FHOG 授權代辦機構（通常是銀行或貸款機構）個案確認資格，並以書面記錄所收到的建議，作為日後的合規依據。

六、無法申請 FHOG 的實際財務影響

對沒有公民或 PR 身份的外籍買家而言，無法享用 FHOG 及其他首置支援計劃，意味着在已有較高入市成本的基礎上，進一步失去了一層財務緩衝：

6.1 直接財務差距

以 NSW 為例，澳洲公民首次置業者與外籍非居民置業者的入市成本對比：

澳洲公民首置買家（10 萬澳元新樓）：可獲 FHOG 10,000 澳元；無外籍附加印花稅；若以首置擔保計劃，可只需 5% 首期（約 50,000 澳元）且免 LMI
外籍非居民買家（同等新樓）：無 FHOG；外籍附加印花稅 9%（90,000 澳元）；FIRB 申請費 28,200 澳元；按揭成數通常限 60%–70%（需自備更多首期）；不可申請首置擔保計劃

兩者在同一套 100 萬澳元新樓的入市成本差距，可能超過 12 萬至 15 萬澳元——這差距完全來自身份帶來的制度待遇不同，而非物業本身的問題。

6.2 這對置業規劃的啟示

理解這個差距，對正在考慮澳洲移居時間表的港人投資者有一個直接的啟示：若移民計劃可行，「先完成 PR，再以首置身份入市」的策略，在財務上往往遠優於「先買樓再辦移民」。

然而，這不代表所有外籍買家都應該等到 PR 才入市。若以純投資（非自住首置）為目標，且預算和財務承受能力充足，在臨時簽證或海外非居民身份下購置新樓仍可能是合理的投資決策。關鍵是清楚認識兩條路徑的成本差異，而非在不了解情況下錯誤預期可以申請 FHOG 的補助。

七、正在規劃移民的港人：如何把首置補助納入長線規劃？

7.1 先確認移民時間表，再規劃置業時間點

對計劃移居澳洲的港人家庭，以下是把移民時間與置業時間整合的一般框架：

若預計在 3 年內取得澳洲 PR：建議考慮等待 PR 批准後再首次置業，以享有 FHOG 補助、免外籍附加印花稅（PR 通常豁免）及更高的按揭成數，整體節省可能超過 10 萬澳元
若移民計劃尚不確定，或預計取得 PR 需要 5 年以上：可考慮以海外投資者身份先行投資新建住宅，但需清楚了解外籍買家的完整成本（外籍附加印花稅、FIRB 費、外籍附加土地稅、無 FHOG），並以投資回報而非「節省成本」為評估基礎
若已取得 PR 但尚未置業：可立即開始規劃 FHOG 申請，並研究是否符合首置擔保計劃及 FHSS 的條件，把這些工具納入首次置業的財務框架

7.2 首置資格的時限問題

澳洲的「首次置業者」定義，要求申請人在過去從未在澳洲持有住宅物業利益（各州具體時間範圍可能略有差異）。若外籍投資者在取得 PR 前已購置澳洲物業，取得 PR 後可能已不再符合「首次置業者」的定義，從而失去以 PR 身份申請 FHOG 的資格。

這是「先買樓再辦 PR」策略的一個潛在隱性成本——若移民成功，你已是澳洲的「第二次置業者」，首置補助的窗口已關閉。

八、常見問題（Q&A）

以下整理港人在了解 FHOG 時最常提出的問題：

Q 我持有澳洲 PR，可以申請 FHOG 嗎？

A 是的，澳洲永久居民（PR）在符合其他條件的情況下，一般可以申請 FHOG。絕大多數州份明確接受 PR 作為 FHOG 的合資格申請人（與公民的待遇基本相同）。需要同時符合的其他條件包括：首次置業者（從未在澳洲持有住宅物業）；購置全新住宅；在規定期限內（通常 12 個月內）入住並連續自住至少 6 至 12 個月；物業總值不超過各州的上限。建議在正式申請前，向所在州份的稅務機構（如 NSW Revenue NSW、VIC State Revenue Office）確認最新條件，或透過處理按揭的銀行或貸款機構提交申請（大多數 FHOG 由授權貸款機構代為協助申請）。

Q 我正在申請 PR，現在能否先買樓，取得 PR 後再申請 FHOG？

A 這個策略存在一個關鍵障礙：FHOG 的申請資格要求申請人在「完成交易時」即屬合資格身份（公民或PR），而非「日後取得 PR 後追溯申請」。若你在持臨時簽證時完成物業購置，即使之後成功取得 PR，通常無法就這套已購置的物業追溯申請 FHOG。此外，若你已在澳洲購置住宅物業，取得 PR 後你的「首次置業者」身份已消失，FHOG 的窗口同樣關閉。財務規劃建議：若 PR 在可見的未來（如 1 至 3 年內）有機會取得，考慮延後首次置業至 PR 批准後，以最大化可享用的首置支援工具，整體財務效益通常更優。

Q 我和伴侶計劃聯名買樓，伴侶是 PR，我持有臨時工作簽證，可以申請 FHOG 嗎？

A 這個情況需要個案向所在州份的稅務機構確認，因為不同州份對聯名申請的處理方式可能有所差異。一般而言，部分州份可能允許以合資格一方（持 PR 的伴侶）為主申請人提交 FHOG 申請，但需要符合以下條件：持PR 的伴侶必須為首次置業者（從未在澳洲持有住宅物業）；所購置的物業滿足其他 FHOG 條件（新樓、自住等）；你（臨時簽證一方）過去同樣沒有在澳洲持有住宅物業（否則可能影響整個申請的首置資格）；聯名持有的安排符合所在州份對「聯名申請」的具體規定。強烈建議在提交任何申請前，由澳洲律師書面確認你們的具體情況是否符合資格，避免因資料不準確而面臨日後需退回補助的風險。

Q 如果我以純海外投資者身份購置新樓，FHOG 是否一分都拿不到？

A 是的，以海外非居民（外籍投資者）身份購置澳洲新樓，完全不符合任何 FHOG 及相關首次置業支援計劃的身份資格。不論你的物業是否全新、不論你是否「首次」在澳洲置業、不論你支付了多少印花稅或 FIRB 費——這些因素均不影響 FHOG 的身份資格判斷。FHOG 的核心身份要求，是澳洲公民或永久居民，缺乏這一身份，其他條件均不適用。換言之，海外投資者置業時需要承擔的完整成本包括：外籍附加印花稅（7%–9%）；FIRB 申請費（視物業價值，28,200 澳元起）；外籍附加土地稅（NSW：5%/年，VIC：4%/年，QLD：3%/年，WA：暫無）；無 FHOG 補助；更低的按揭成數上限。這個完整成本圖景，應在入市決策前充分了解，而非在置業後才發現與預期有落差。

Q 取得 PR 後，「首次置業者」的身份可以保留多久？

A 只要你在澳洲從未持有過住宅物業（或過去持有後已出售，視乎各州的具體定義），「首次置業者」的身份並沒有明確的時限——它是一個「狀態」而非「期限」。從理論上說，若你一直沒有在澳洲置業，在 50 歲取得PR 後申請 FHOG，仍可能符合首置資格（前提是其他條件均滿足）。然而，有幾個注意事項：若你在以外籍投資者身份購置澳洲物業後取得 PR，你的首次置業者身份已消失；各州對「持有住宅物業利益」的具體定義略有差異（如持股在某一信託或公司中持有物業是否計算），需個案確認；FHOG 自住要求意味着申請 FHOG 的物業必須是你的主要自住居所，純投資物業不適用。建議在取得 PR 後、計劃首次置業前，向所在州份的稅務機構或律師確認「首次置業者」資格是否仍然成立。