澳洲買樓要準備多少現金？首期、訂金與跨境過數
由貸款首期、簽約訂金、genuine savings 到印花稅以外的現金與跨境過數——港人買澳洲樓「總現金需求」計算指南
內容摘要
「買澳洲樓要準備幾多首期？」是港人最常問、卻最易答錯的問題。因為在澳洲，「首期」其實有兩個意思——簽約時付的訂金（deposit），與貸款所需的自付部分（equity），兩者不同；而海外買家因貸款成數較低，要準備的首期往往比想像中多，還要加上一大筆首期以外的稅費。
本文把港人的澳洲買樓首期一次講清：兩種「首期」的分別、你實際要準備多少、簽約訂金如何運作、銀行看重的 genuine savings、首期以外的現金、資金從哪來與如何過數到澳洲、首期不足的對策，以及匯率與時機的考量。
一句話：搞清「要準備多少首期」，是定買樓預算的第一步——這篇就是要讓你在揀樓前，準確算出自己要備多少現金。
1. 先搞清兩個「首期」
港人最易混淆的，是澳洲買樓其實涉及兩個不同的「首期」：
簽約訂金（Deposit at exchange）——簽合約時付的訂金，通常約樓價的 10%，存於信託戶口，是確認交易的誠意金。
貸款自付部分（Equity / down payment）——樓價減去銀行貸款後、你要自己出的部分。海外買家因成數較低（約六至七成），這部分約為樓價的 三至四成。
兩者的關係是：簽約訂金通常是貸款自付部分的一部分，而非額外。例如你要出四成首期，簽約時先付 10% 訂金，餘下的在成交時補足。搞清這一點，你才不會把「10% 訂金」誤當成「只需付 10%」——真正要準備的，是貸款自付部分的三至四成，加上首期以外的稅費。
舉個具體例子避免混淆：假設你買一間 100 萬澳元的物業、借七成（70 萬），你的貸款自付部分是 30 萬。簽約時你先付約 10 萬（10% 訂金）存入信託，成交時再補足餘下的 20 萬，合共 30 萬首期。所以「10% 訂金」是這 30 萬中的頭一部分，不是額外多付的錢，也不是「只需付 10%」。看懂這個結構，你就不會把訂金與首期混為一談，也不會低估真正要準備的現金。
2. 你要準備多少首期
你的首期多少，主要由貸款成數（LVR）決定：
海外／非居民——貸款成數一般約六至七成，即首期約 三至四成。
臨時居民（有澳洲收入）——部分銀行可批較高成數，首期可較低。
PR 與公民——成數與本地人相近，首期可低至兩成或以下（但少於兩成要付 LMI，見第 8 節）。
對海外港人買家，最實際的假設是準備三至四成首期。以一間 100 萬澳元的物業、七成貸款為例，首期即 30 萬澳元。這還未計首期以外的稅費（見第 5 節）。切勿用香港「上會」借八九成的慣性去估算，澳洲海外按揭的成數低得多，首期要求也高得多。
2.1 首期金額例子（示意）
看不同成數下的首期差異（以 100 萬澳元物業為例，數字僅為示意）：借七成，首期 30 萬；借六成（部分海外情況），首期 40 萬；若是 PR 借八成，首期 20 萬（但要付 LMI）。可見成數每低一成，首期就多 10 萬。這也是為何「你屬哪一類借款人」如此關鍵——同一間樓，海外身份與 PR 身份要準備的首期，可以相差十幾二十萬澳元。先確認自己的成數，再算首期，才不會估錯。
3. 簽約訂金（10%）如何運作
簽約訂金是買樓流程中第一筆要付的錢，運作上要注意：
金額——通常約樓價的 10%，實際比例可商議。
存於信託——訂金一般存於地產代理或律師的信託戶口，而非直接給賣方。
私人洽購 vs 拍賣——拍賣落槌即須付訂金、無冷靜期；私人洽購有冷靜期（各州不同），但退出可能損失部分訂金。
條件保障——私人洽購合約可加入條件（subject to finance / inspection），若條件不成立可退出並取回訂金。
訂金是實實在在會付出的錢，也是你「走數」的最大代價。尤其拍賣無冷靜期、不能以借不到錢退出，一旦落槌又無法成交，訂金隨時不保。所以競投拍賣前，貸款預批與盡職調查必須做妥；私人洽購則靠合約條件保障退路。
4. Genuine Savings：銀行看你的儲蓄
銀行批按揭時，不只看你「有沒有錢」，還看這筆首期的「來歷」：
Genuine savings——銀行希望看到首期是你長期儲蓄累積（如持續數月的存款紀錄），而非臨時借來或突然出現。
來源證明——大額資金要有清晰來源紀錄（薪金、出售資產、饋贈等），以符合反洗錢要求。
饋贈資金——若首期部分來自家人饋贈，通常需提供饋贈信（gift letter）說明。
紀錄要齊——海外資金的來源與流向，都要有文件支持。
這意味你不能臨急才張羅首期。銀行想看到的是有紀律、有來歷的儲蓄，而非成交前突然出現的一筆錢。及早整理你的儲蓄與資金來源紀錄、保留相關文件，能讓按揭審批更順利，也避免因「解釋不到資金來源」而被拖延或拒批。
關於饋贈資金要多說一句：不少港人的首期部分來自父母或家人資助，這在澳洲是可以的，但銀行通常要求一封「饋贈信」（gift letter），由贈予人聲明這是無需償還的饋贈（而非借款）。若銀行懷疑這其實是一筆要還的借款，會把它當作你的負債計入評估，影響可借額。所以若首期涉及家人資助，宜及早準備饋贈信與相關證明，讓資金性質清晰，避免影響按揭審批。
5. 首期以外的現金
最容易令港人措手不及的，是首期以外還有一大筆現金要準備：
印花稅（Stamp Duty）——按樓價累進，數萬澳元起。
海外買家附加印花稅——各州約 4%–9%，是可觀的額外支出。
FIRB 申請費——海外買家買新盤須付，按樓價分級。
律師 / Conveyancer、驗樓費——數千澳元。
貸款相關費用——申請、估價等。
把這些加進去，你的「真實入場現金」遠不止首期。以 100 萬物業、七成貸款計，30 萬首期之外，再加海外附加（以 8% 計約 8 萬）、FIRB、律師驗樓等，總現金需求可能達 四成至四成半樓價。定預算時，一定要以「總現金需求」計算，而非只看首期。
5.1 總現金需求例子（示意）
把首期與稅費加總看一次（100 萬澳元物業、借七成、海外買家，數字僅為示意）：貸款首期 30 萬＋一般印花稅（數萬）＋海外附加印花稅（以 8% 計約 8 萬）＋FIRB 申請費（約 1.5 萬餘）＋律師驗樓等（約 1 萬）——總現金需求可能達 45 萬澳元以上，接近樓價的四成半。換言之，買一間 100 萬的樓，你要動用的現金不是 30 萬，而是接近 45 萬。這 15 萬的差距，正是港人最常忽略、也最易在成交時周轉不靈的地方。
6. 資金從哪來與跨境過數
港人的首期多數要由香港過數到澳洲，這一步有幾點要注意：
換匯成本——把港元換成澳元，匯率差價與電匯手續費是隱形成本。
大額申報——大額跨境匯款會被例行申報，宜保留資金來源紀錄。
到帳時間——電匯需時，宜預留時間，避免趕不及成交。
專門服務——專門的跨境匯款服務有時比傳統銀行電匯划算，比較時看「最終收到多少澳元」。
跨境過數要及早計劃，別等到成交前才臨急換匯。匯率的時機、手續費與到帳時間，都可能影響你能否準時、足額付清。分段換匯可管理匯率時機；保留清晰的資金來源紀錄，則是成交與銀行審批的必要條件。
一個實用提醒：換匯與匯款不要留到最後一刻。成交日是有法律約束力的死線，若因換匯時機、電匯延誤或銀行核查而未能準時、足額到帳，輕則要臨時張羅資金，重則違約損失訂金。穩妥做法是在成交前預留充足時間，確認資金已在澳洲的戶口就位，並保留每一筆換匯與匯款的紀錄，以備律師與銀行查核。把資金到位的時間表，當作與成交日同樣重要的死線來管理。
7. 首期不足怎麼辦
若首期未夠，有幾個方向可考慮（各有代價）：
擔保人（Guarantor）——由有澳洲物業的家人作擔保，可減低首期需求（詳見本站擔保人按揭專文），但擔保人承擔風險。
多儲一段時間——延後入市，儲足首期再買，最穩陣。
選較低價位的物業——降低首期的絕對金額。
Deposit Bond——某些情況下可用擔保票據暫代現金訂金，但非人人適用、且有成本。
等取得 PR——PR 成數較高、首期需求較低，且免海外附加。
首期不足時，最穩陣的往往是「多儲一段時間」或「選平一點」，而非勉強上會。擔保人與 deposit bond 等工具有其用途，但都涉及額外風險或成本，宜與按揭經紀按你的情況評估，別為勉強入市而過度借貸。
這裡有一個心態上的提醒：首期是你的安全緩衝，不是越少越好。首期付得多，貸款額較低、每月供款較輕、抵禦利率上升與空租的能力較強；首期勉強壓到最低、把槓桿用到盡，則在利率上升或收入波動時容易陷入財務壓力。對遙距置業、又要面對匯率的港人而言，留多一點緩衝、不要把首期與現金儲備耗盡，往往比「盡快上車」更重要。穩健入市，勝過勉強入市。
8. LMI：首期少於兩成的代價
若你（通常是 PR／有澳洲收入者）能借超過樓價八成、即首期少於兩成，一般要付按揭保險（LMI）：
LMI 保障銀行、不保障你——它讓銀行願意批較高成數，保費由你付。
保費隨成數上升——借得越多、首期越少，LMI 保費越高，可達數千至數萬澳元。
海外買家未必觸及——因海外成數本身較低（六七成），通常不涉 LMI；但透過本地收入借較高成數則要計入（詳見本站 LMI 專文）。
LMI 是「以保費換取較低首期」的取捨。首期少、及早入市，代價是付 LMI；首期多、慳 LMI，代價是要更長時間儲蓄。哪個划算，視你的入市時機、樓價走勢與資金狀況而定，沒有絕對答案。
值得一提的是，海外買家其實較少遇到 LMI 的問題——正因為銀行給海外身份的成數本來就低（六七成），你根本借不到觸發 LMI 的高成數。反而是 PR 與有澳洲收入者，因為可借較高成數，才要在「付 LMI 早入市」與「儲夠兩成首期免 LMI」之間權衡。所以 LMI 對純海外買家多數不是考量，但一旦你取得 PR、想以較低首期入市，就要把 LMI 的成本計入。
9. 匯率與時機
港人準備澳元首期，還要面對匯率：
匯率影響首期成本——港元兌澳元的高低，直接影響你要用多少港元換到足額澳元首期。
分段換匯——可考慮分段換匯，攤平匯率波動，而非一次過在單一（可能不利）時點換一大筆。
預留緩衝——計算首期時用較保守的匯率，留有緩衝。
保留紀錄——換匯與匯款紀錄要保留，供成交與銀行審查。
匯率是港人無法控制、卻實在影響首期成本的因素。穩妥做法是及早規劃換匯、分段進行、用保守匯率假設並留緩衝——別假設匯率永遠對你有利，也別等到成交前才臨急換一大筆。
10. 兩個情境
10.1 情境一：純海外買家、首期有限
你是純海外買家、資金有限。務實做法：以三至四成首期加各項稅費計算總現金需求，若不足，考慮選較低價位的物業、多儲一段時間，或（若有合適家人）研究擔保人安排；及早規劃跨境換匯並保留資金來源紀錄。
10.2 情境二：PR 在望
你即將取得 PR。取得 PR 後首期需求較低（成數較高）、免海外附加，且銀行選擇更多。若不急入市，等 PR 落實再買，首期與總成本都更輕——但要留意少於兩成首期會涉 LMI。
11. 常見問題（Q&A）
Q1. 買澳洲樓要準備幾多首期？
海外買家一般要準備樓價的三至四成（貸款成數約六七成），PR 可低至兩成或以下，但少於兩成要付 LMI。
Q2. 簽約訂金和貸款首期是兩回事嗎？
訂金（約 10%）是簽約時付、存於信託的誠意金，通常屬貸款自付部分的一部分，而非額外；真正要準備的是三至四成的貸款首期。
Q3. 首期之外還要準備什麼現金？
印花稅、海外買家附加、FIRB 費、律師與驗樓費、貸款費用，全部加起來，總現金需求可能達樓價四成至四成半。
Q4. 什麼是 genuine savings？
銀行希望看到首期是你長期儲蓄累積、有清晰來源，而非臨時借來或突然出現的資金，以符合審批與反洗錢要求。
Q5. 首期不足可以怎麼辦？
可考慮擔保人、選較低價位物業、多儲一段時間或等 PR；擔保人與 deposit bond 等工具有額外風險或成本，宜先評估。
Q6. 資金從香港過數要注意什麼？
換匯成本、大額申報、到帳時間與資金來源紀錄；宜及早規劃、分段換匯，並保留清晰的來源與匯款紀錄。
Q7. 首期少於兩成一定要付 LMI 嗎？
一般是——借超過八成通常要付按揭保險（LMI），保費隨成數上升；海外買家因成數本身較低，通常不觸及。
Q8. 首期可以用家人饋贈嗎？
可以——但銀行通常要求饋贈信聲明是無需償還的饋贈而非借款，否則會當作負債計入評估，宜及早準備相關證明。
Q9. 借七成是否即是只需準備三成現金？
不是——三成首期之外還有印花稅、海外附加、FIRB 與律師驗樓費，總現金需求可能接近樓價四成半，要以總數計算。
Q10. 換匯應該一次過還是分段？
可考慮分段換匯以攤平匯率波動，並用保守匯率假設、留緩衝，同時確保成交前資金足額到位、保留匯款紀錄。
12. 首期準備清單
揀樓前，逐項算清：
確認貸款成數——決定首期比例（海外約三至四成）。
計算貸款首期——樓價 × 首期比例。
加上首期以外現金——印花稅、海外附加、FIRB、律師驗樓、貸款費。
得出總現金需求——這才是你真正要準備的數字。
整理 genuine savings——儲蓄紀錄與資金來源證明。
規劃跨境換匯——分段、保守匯率、留緩衝、保留紀錄。
首期不足的對策——擔保人／選平／多儲／等 PR。
結論：先算清總現金，再揀樓
澳洲買樓的首期，遠不是「付個 10% 訂金」那麼簡單。海外買家要準備三至四成的貸款首期，加上印花稅、海外附加、FIRB 與雜費，真正的入場現金可能接近樓價的四成半。搞不清這些，很容易高估自己的購買力，或在成交時周轉不靈。
先分清兩種首期、按成數算出貸款首期、加上首期以外的稅費、得出總現金需求，並及早規劃 genuine savings 與跨境換匯——把這份指南的每一步走齊，你就能在揀樓前準確知道自己要備多少現金，買得從容。記住：首期要算在揀樓之前，而非之後。
最後提醒：本文為一般資訊參考，各銀行成數、LMI、genuine savings 準則與各州稅費不同並隨時更新，不構成財務、貸款或投資意見。實際準備前，請諮詢持牌按揭經紀與律師，按你的身份與物業作個案計算。
