【澳洲買樓收租教學】香港人如何在澳洲買房收租

Alison Tao
5月15日
讀畢需時 9 分鐘

已更新：6天前

隨著香港人對資產多元化及海外退休規劃的興趣日益濃厚，澳洲成為一個極具吸引力的房地產投資熱點。憑藉穩定的法治環境、強勁的租賃需求與透明的交易制度，讓不少人開始思考：「我也可以在澳洲買樓收租嗎？」

本文將從頭到尾教你如何實現這個目標。

一、為什麼選擇澳洲作為房地產投資地？

澳洲不僅是一個自然環境優美的國度，更是一個經濟穩定、法治透明的投資天堂。

首先，澳洲經濟長期穩健增長，25年的中位數房價的年均增長率高達6.8%。其次，澳洲大部分房產屬於永久產權（Freehold），讓投資者可安心長期持有，不受年限限制。

此外，澳洲主要城市如悉尼（Sydney）、墨爾本（Melbourne）及布里斯本（Brisbane），因大量國際留學生與新移民的持續湧入，創造出穩定且不斷上升的租賃需求，令投資物業長期有租客支持。

簡而言之，澳洲是一個既適合資本增值，又能穩定產生現金流的房產市場，非常適合香港人作中長期投資部署。

二、澳洲買房流程與外國人限制

身為外國人（非澳洲居民），在購買澳洲房產前，必須先了解一個關鍵機制：FIRB（Foreign Investment Review Board，外國投資審查委員會）批准。在多數情況下，外國人只能購買新建住宅、空置土地（需在一定期限內動工）或特定條件下的開發型投資物件。

購房流程包括：

申請FIRB批准：通常約在30天內可完成。
選擇物件與簽約：與房地產經紀人合作，尋找合適物件並簽訂合約。
貸款與財務規劃：可向澳洲銀行或特定機構申請貸款，一般需至少30%的頭期款。
聘請律師與驗屋專家：確保買賣流程合法合規，並排除潛在風險。
完成交易與過戶：繳清尾款並辦理產權登記。

建議從一開始就與律師、會計師和房仲建立合作關係，讓整個流程更加順利。

三、熱門投資城市與區域分析

選擇哪個城市買房，將直接影響租金回報與資本增值潛力。

悉尼（Sydney）：作為澳洲最大城市，悉尼房價持續高昂，2025年中位數房價已超過107萬澳元。然而，其市場需求依然穩定，尤其在就業強勁及基礎建設持續推動下，適合尋求長期資本增值的投資者。目前雪梨整體住宅租金回報率約為2.7%，略低於其他城市，但部分區域如 Rosehill 的公寓租金回報率高達6.2%，表現突出。對於重視資產增值且具備一定風險承受力的投資人來說，悉尼仍是首選之一。

墨爾本（Melbourne）：作為澳洲的教育與文化之都，墨爾本持續吸引大量國際學生與新移民，租賃市場表現穩定。2025年墨爾本住宅租金回報率約在3.5%至4.2%之間，公寓型資產可達4.0%至5.1%。同時，墨爾本的年均房產增值率約為5.2%，顯示出強勁的長期潛力。受益於都市更新計劃與豐富的教育資源，墨爾本仍是投資人關注的熱點區域。

布里斯本（Brisbane）：作為昆士蘭州首府，布里斯本在2025年的住宅租金回報率約為4.5%至5.2%，在主要首府城市中位居前列。由於入市門檻相對較低，房價相較雪梨和墨爾本更具可負擔性，吸引了不少中期投資者。部分地區如 Russell Island 的租金回報率可達5.6%，而 Brassall 地區的公寓甚至高達11.4%，展現出極強的現金流潛力。隨著2032年奧運會的籌備推進，基建發展將進一步提升城市吸引力與增值空間。

珀斯（Perth）：伯斯近年受益於資源產業回暖，2025年房價漲幅強勁，年增長達18.4%。目前住宅租金回報率介於4.5%至5.5%，公寓資產更可達6.5%。伯斯的中位數房價為107.4萬澳元（獨立屋）與50萬澳元（公寓），在主要城市中具備較高的性價比。雖然市場波動性略高，但潛在報酬亦相對豐厚，適合尋求高回報機會的投資者。

阿德雷德（Adelaide）：阿德雷德以房價穩定與生活成本低聞名，是首次置業者與保守型投資者的理想選擇。2025年住宅租金回報率約為4.45%，市場需求持平。隨著人口結構穩定與都市規劃推動，阿德雷德房地產市場保持穩健，過去一年房屋銷售量成長約6%。對於希望以較低成本進場並穩健收租的投資人來說，阿德雷德是一個值得考慮的選項。

四、租務管理與收益最大化

投資房地產的最終目的是實現穩定的租金收入，因此，如何有效地管理和運營您的物業，對於投資者來說至關重要。良好的租務管理不僅能保障租金收入的穩定性，還能最大化您的投資回報。

1. 委託專業的物業管理公司

大多數投資者在購買房產後，往往會選擇委託專業的物業管理公司來處理房產的日常事務。這些公司通常會收取租金的7%至10%作為管理費，並負責許多繁瑣的工作，包括但不限於：

招租：物業管理公司會負責尋找並篩選合適的租客，避免房屋長期空置。
收租：代為收取租金，並確保租客按時支付，避免漏租或拖欠的情況發生。
維修管理：處理物業的日常維修工作，確保房屋處於良好的狀態，並能及時應對租客反映的問題。
與租客溝通：處理租客的需求或投訴，並解決雙方在租賃期間可能出現的問題。

物業管理公司的專業經驗能減少投資者的時間和精力投入，讓您能夠更輕鬆地管理多處物業。

2. 了解當地租務法律與規定

此外，熟悉並遵守當地的租務法律對於保障房東的權益至關重要。每個州或城市的租賃法律有所不同，包括租金調整的頻率、租約終止條件、租客的權益等。舉例來說，在澳洲某些地區，房東在調整租金時必須提前通知租客，並且每年只能調整一次。

租約終止條件也同樣需要注意，某些地區的法律規定，在特定情況下，房東必須給予租客足夠的提前通知（例如在解約時），並提供合理的解約理由。了解這些規定能夠幫助投資者避免法律爭議，並確保租賃過程順利進行。

3. 提高租金收益的策略

為了最大化租金收益，投資者還可以考慮以下幾種策略來提升物業的市場價值：

翻新與裝修：適當的翻新或升級房屋的內部設施，如更新廚房、浴室或更換地板，能夠顯著提升物業的租賃價值。例如，現代化的廚房與浴室設施能吸引更多潛在租客，並提高租金水平。
家具升級：如果您打算出租的是公寓或短期租賃物業，考慮提供高質量的家具和家居用品。精美且現代化的家具不僅能提升租賃吸引力，還能讓您的物業在市場上脫穎而出，進而提升租金回報。
提供短租服務：在某些城市，短租市場（如Airbnb）非常繁榮。如果您的物業位置優越且具有吸引力，您可以考慮轉型為短期租賃，這樣能夠大幅提高租金收益。雖然短租的管理要求較高，但若能妥善經營，通常能夠獲得高於長期租賃的回報。
優化物業設施：增設健身房、游泳池或會議室等設施，能夠吸引更多高端租客，並提高租金水平。根據當地市場需求和物業類型，增加這些設施能有效提升物業的吸引力和租賃價值。

總之，租賃物業的收益最大化不僅僅取決於購買時的選擇，還需通過專業的物業管理、了解當地的租賃法律規範以及合理的升值與經營策略來實現。對於想要在澳洲進行房地產投資的投資者而言，這些方法能夠有效提升其投資回報，並保證其租賃過程更加順利。

五、稅務規劃與費用預估

澳洲雖然是房產投資的理想地，但也有不少需要注意的稅務與費用項目。

印花稅（Stamp Duty）：每個州的標準不同，外國人需額外支付約7%至8%的附加費。這是購房過程中必須支付的一項重要費用。
資本利得稅（Capital Gains Tax）：若出售房產獲利，則需要繳交資本利得稅。需要注意的是，外國人無法享受澳洲居民的50%折扣，這意味著外國人在出售房產時需支付較高的稅率。
土地稅（Land Tax）：土地稅是根據房產的市值來徵收的，外國人可能會需要支付附加稅。土地稅的金額取決於房產的價值，以及所處的州或地區的稅率。
空置稅（Vacancy Tax）：在某些州，若房產閒置超過半年，則需繳交空置稅。這項稅務措施是為了促使房東將房產投入租賃市場，避免房產長期空置。

好消息是，通過折舊扣除（Depreciation）與負扣稅（Negative Gearing）策略，投資者有機會大幅降低所得稅負擔。折舊扣除允許投資者將房產的折舊作為費用來扣除，進而減少應繳納的稅金；而負扣稅策略則允許投資者將物業的淨損失（如貸款利息和維修費用）從其他收入中扣除，進一步減少稅務負擔。

六、資金轉移與融資策略

購買澳洲房產不僅僅是選擇合適的物業，資金的流通與管理同樣重要。對於海外投資者而言，了解如何高效且低成本地轉移資金、以及選擇適當的融資方式，能夠顯著提高投資回報。以下是幾個重要的資金管理與融資策略：

1. 匯款選擇：降低匯款成本

從香港或其他國家將資金匯往澳洲，是投資過程中必須面對的一項挑戰。除了傳統的銀行匯款方式，投資者還可以考慮一些專業的匯款平台，如Wise（前身為TransferWise）和OFX，這些平台通常能提供更低的匯費與更具競爭力的匯率，從而節省大筆的匯款成本。

例如，傳統銀行在進行國際匯款時，通常會收取較高的手續費，並且匯率差異可能也不利於投資者。而透過Wise或OFX等平台，匯款手續費通常較低，且匯率會更接近市場匯率，有助於減少匯差損失。對於大額的資金轉移，這些差異可能帶來顯著的節省。

2. 貸款可行性：外國人貸款要求較高

雖然外國人可以向澳洲金融機構申請房產貸款，但貸款條件與居民相比會更為嚴格。具體來說，外國人通常會面臨以下幾個挑戰：

較高的首付比例：大部分澳洲銀行要求外國人在購房時提供更高的首付比例，通常為30%至40%，遠高於澳洲居民的20%左右首付要求。這意味著，外國投資者需要準備更多的現金來完成房產購買。
較高的利率：外國人貸款的利率通常也會比居民貸款利率高。這是因為澳洲銀行認為外國人的貸款風險較高，因此在設定利率時會做出相應的風險加成。
額外的審批流程：澳洲銀行可能會要求外國投資者提供更多的財務資料，並且貸款審批過程較為繁瑣。外國人需證明其還款能力以及資金來源的合法性，這些額外的審批要求可能會影響貸款的審批時間。