26/05 - 02/06 澳洲一週要聞｜澳洲利息降低住房危機卻仍舊惡化？丨澳洲眾多買家支付溢價10多萬只為購買節能住宅？｜澳洲打工人福利來襲！今年7月1日起最低薪資漲至$24.95/h！｜澳洲八大州一週拍賣
- Alison Tao
- 2025年6月6日
- 讀畢需時 7 分鐘
已更新：3天前
新聞一. 澳洲銀行政策正在使住房危機惡化？
5月份房價回升並不令人意外，首都城市房價指數上漲了0.5%，年增長率達到2.6%。在那麼多買家被市場拒之門外的情況下，即使是最細微的可負擔性改善，也足以推高房價。
REA Group表示，早在2月首次降息之前，一些買家就已提前一個月入市佈局；而Cotality則指出，買家們已經預期未來還會有更多降息，並將這些預期反映在行動中。當然啦，如果房價繼續上升，那麼任何提升住房可負擔性的措施都只會是曇花一現。而房價確實還會升，因為我們急需的住房供應激增根本未有出現。
4月份的建築批准數量下跌了5.7%，雖然比3月的7.1%跌幅稍好一點，但整體趨勢仍然令人擔憂。自1月以來，每月的建築批准總量已下跌了12.5%，而私人單位／聯排屋的批准數量更在同期暴跌了驚人的31%。
從這些數據可以清楚看出，澳洲仍然受制於高昂的建築成本、繁瑣的審批程序，以及有限的施工能力，導致住房供應難以有效擴大。簡而言之，若想依靠新供應來壓低房價，至今仍是一場遙不可及的夢。
另一個關鍵問題，其實並非購房者無法取得貸款，而是房地產開發商根本難以獲得資金來啟動建案。
Citi 分析師 Thomas Strong 提出一張相當震撼的圖表，顯示自 2008 年以來，澳洲銀行針對土地開發、分區基礎設施與住宅建設等項目的貸款，占整體經濟放貸比例已減少超過一半。即使從實際金額來看，成長也極為有限——2008 年四大銀行在這方面的放貸總額約為 530 億澳元，而到了 2024 年，也僅微升至約 650 億澳元。
這代表什麼？也就是說，開發商要取得資金興建新住宅難如登天。在銀行大幅收緊放貸的情況下，供應根本無法跟上需求。在這樣的市場環境下，房價不升反而才令人意外。
Year | Call-Lending to Residential Development (%) |
2008 | ~3.8 |
2009 | ~4.0 (peak) |
2010 | ~3.2 |
2011 | ~2.8 |
2012 | ~2.4 |
2013 | ~2.3 |
2014 | ~2.2 |
2015 | ~2.2 |
2016 | ~2.6 |
2017 | ~2.4 |
2018 | ~2.2 |
2019 | ~2.0 |
2020 | ~1.8 |
2021 | ~1.9 |
2022 | ~2.0 |
2023 | ~1.9 |
2024 | ~1.9 |
Source: Citi, Major Bank Call-Lending to Residential Property Development (%), 2008–2024.
Strong先生表示，現在越來越多的私人信貸開始介入，填補銀行撤出房地產開發貸款後留下的空缺。但這些私人貸款的利率相當高，通常在 8% 到 15% 之間，相比之下，傳統銀行的貸款利率大約只有 6% 到 9%。
很明顯，推高新建住房供應成本的不僅僅包括融資利率上升，還包括建築成本的通脹，以及各級政府（尤其是資金緊張的州和地方政府）所施加的稅費增加。不過，融資成本在此時上升，確實是雪上加霜。
Strong 將銀行遠離地產開發貸款的原因，歸咎於澳洲審慎監管局（APRA）在 2010 年代中期推動銀行收緊貸款政策，特別是在商業地產、開發與建築領域方面的放貸標準。
不過，Strong先生也指出，這其實是全球正在出現的一場更大範圍的對話的一部分，尤其是在美國、英國和歐洲，關於是否應該改革銀行監管制度，從而減輕銀行面對的合規壓力。澳洲的監管機構目前對此並不熱衷，但也許他們應該開始考慮這個問題。因為過去這些對銀行貸款標準的收緊，以及對銀行資本儲備要求的提高，雖然是為了讓整個體系「強大得無可質疑」，但實際上卻使得銀行貸款變成了富裕家庭的專屬產品。
銀行監管永遠是一場關於風險與回報、安全與活力之間的平衡遊戲。但當住房危機已經影響到整個經濟的運行時，我們確實應該認真討論：現行的監管制度，還是否合時宜？是否還能達到該有的平衡？
新聞二. 驚！澳洲眾多買家竟然願意溢價十多萬澳幣只為購買節能住宅？！
全澳數據顯示，截至今年 4 月的三個月內，買家平均願意為一間具備節能特點的獨立屋多付 11.8 萬澳元，這相當於 14.5% 的溢價；而對於公寓，這個溢價則是 7.5 萬澳元或 12%。這些數據來自由《澳洲金融評論報》母公司 Nine 持有大多數股權的 Domain。
雖然溢價的程度會因地區及房型不同而有所變化，但自 2020 年以來這項溢價就一直存在，這代表即使是在房市下跌、借貸成本升高的時期，買家仍願意為節能住宅多花一筆錢，Domain 研究主管 Nicola Powell 表示。
「節能住宅確實能帶來溢價。」Powell 指出，「而這個溢價在時間推移中依然非常有韌性。即使在 2023-24 年市場冷卻的時候，這個節能溢價仍然存在。」
根據數據，節能獨立屋的全國溢價在 2022 年曾達到高峰 17.2%，2023 年降至 13.6%，而今年則回升至 14.5%。
Location | Gap ($) | Gap (%) |
Melbourne | 197,000 | 23.8 |
Perth | 118,000 | 16.1 |
Brisbane | 120,000 | 14.1 |
Sydney | 180,500 | 12.3 |
Adelaide | 97,500 | 12.1 |
Canberra | 94,000 | 10.8 |
Hobart | 78,000 | 10.8 |
Darwin | 53,000 | 7.8 |
Combined capitals | 100,000 | 11.0 |
Combined regionals | 135,000 | 21.3 |
Australia | 118,000 | 14.5 |
Location | Gap ($) | Gap (%) |
Melbourne | 95,000 | 17.8 |
Perth | 92,250 | 19.2 |
Brisbane | 65,000 | 9.8 |
Sydney | 105,000 | 12.9 |
Adelaide | 45,000 | 8.3 |
Canberra | 84,000 | 17.6 |
Hobart | – | – |
Darwin | – | – |
Combined capitals | 56,000 | 8.6 |
Combined regionals | 160,000 | 30.8 |
Australia | 75,000 | 12.0 |
Source: Domain, Difference Between Energy-Efficient Listed and Non-Energy-Efficient Homes.
公寓的溢價在2023年達到最高峰14.7%，隨後降至10.8%。這些數據來自Domain發布的《2025年房地產可持續性報告》，僅作為價值變動的參考，因為「節能」分類是基於房源描述中是否包含「朝北」、「環保」、「太陽能」等關鍵詞，而非實際測量節能性能。
不過，這些數據與其他研究結果相符。澳大利亞聯邦科學與工業研究組織（CSIRO）2018年的研究發現，買家偏好帶有節能特徵的住宅；同年發表的一項學術研究也指出，澳洲首都地區（ACT）因強制要求披露能效評級，其房價差異明顯。
可持續諮詢公司WeldonCo的Cecille Weldon表示，在ACT，新舊房屋必須提供能效評級，研究發現六星級住宅相比三星住宅有2.4%的溢價，七星級住宅溢價更達9.4%。Domain的報告還顯示了堪培拉（ACT地區）因要求披露能效信息，擁有最高比例的節能房源上市，獨立屋佔72.1%，公寓佔69.2%。
Domain研究主管Nicola Powell表示，由於ACT地區披露普遍，因此「節能」房屋間的溢價低於墨爾本等城市，後者雖然也經歷類似極端天氣，但並未強制要求銷售房屋披露熱效率。
在獨立屋方面，墨爾本的節能房溢價最高，達到23.8%，其次是珀斯（16.1%）和布里斯本（14.1%）。公寓方面，珀斯以19.2%的溢價領先，緊隨其後的是墨爾本（17.8%）和堪培拉（17.6%）。
那麼你會想選擇帶有節能功能的房產嗎？
新聞三. 澳洲打工人福利來襲！今年7月1日起最低薪資漲至$24.95/h！
根據澳洲公平工作委員會（Fair Work Commission, FWC）對最低工資及獎勵協議的年度審查結果宣布，從7月1日起，數以百萬計的澳洲打工族將獲得 3.5% 的加薪。
此次決定將全國最低時薪調升至 24.95澳元，以每週38小時全職工作計算，相當於每週948澳元。
目前澳洲的年度通脹率為2.4%。
雖然全國最低工資僅適用於少部分勞工，但約五分之一的澳洲員工是根據各行業最低獎勵工資標準獲薪。
依靠獎勵工資的員工中，女性比例偏高，超過一半為臨時工，三分之二為兼職，且三分之一以上屬低薪族群。
公平工作委員會指出，這類員工的薪資僅佔全國工資總額的10.5%。
這些獎勵工資員工主要集中在住宿與餐飲服務業、醫療與社會支援業、零售業，以及行政與支援服務業。
來自維州偏遠地區、擔任企業安保的 William Seamons 表示，這次加薪「真係勁正（awesome）」。這個行業真的需要加薪早就該發生了，對很多人來說，這會帶來改變。
雖然很多包括澳洲零售商協會（Australian Retailers Association）和澳洲工商會（Australian Chamber of Commerce and Industry）等商業團體呼籲加薪幅度不要超過2.5%，理由是更高的加薪會給僱主帶來過大壓力。
但FWC堅持的決定更是迎來了一片喝彩聲，漲薪3.5%高於通脹的2.4%，終於最低時薪工作者也能跑贏通脹了！
屏幕前的你們，馬上也要漲薪了嗎？
新聞四. 澳洲八大州一週拍賣
State/Territory | Clearance Rate | Results Reported | Sold at Auction | Sold Prior | Sold After | Withdrawn | Passed In | Auctions Scheduled |
VIC | 67% | 1,427 | 672 | 281 | 9 | 170 | 295 | 1,601 |
NSW | 59% | 1,282 | 396 | 352 | 14 | 383 | 137 | 1,482 |
QLD | 45% | 215 | 63 | 31 | 2 | 25 | 94 | 294 |
SA | 68% | 108 | 61 | 12 | 0 | 12 | 23 | 157 |
WA | 63% | 8 | 4 | 0 | 1 | 1 | 2 | 24 |
ACT | 54% | 84 | 18 | 24 | 3 | 22 | 17 | 107 |
NT | 60% | 5 | 2 | 0 | 1 | 1 | 1 | 5 |
TAS | N/A | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 1 |
Source: CoreLogic, Auction Market Results, Updated Mon 2 Jun, 3:30 PM AEST.
【結語】
這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
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