24/11 - 30/11 澳洲一週要聞｜日本資金全面湧入澳洲房地產，500 億級別build-to-rent佈局，澳洲樓市即將洗牌？｜澳洲審慎監管局出手限高風險房貸投資者尋繞道貸款，引發新隱憂！｜澳洲八大州一週拍賣

已更新：1月28日

澳洲房地產市場正迎來新一輪日本投資熱潮。Lendlease 最新宣布，其位於墨爾本 Docklands 的 5 億澳元「建造出租」（Build-to-Rent）住宅塔項目，再獲東京上市房企——東京建物（Tokyo Tatemono） 注資，成為近期最受關注的跨國合作之一。

這次合作不僅是東京建物首次與 Lendlease 結盟，更是其首次進軍澳洲的出租住宅開發領域，象徵日本大型開發商正式加速佈局澳洲 BTR 市場。

東京建物並非唯一佈局澳洲的日本玩家。僅在上週，日本最大住宿營運商之一便以逾 6 億澳元 收購澳洲最大學生宿舍營運商 UniLodge 的控股權。

與此同時，另一家日本企業——日鐵興和不動產（Nippon Steel Kowa Real Estate）——也已率先支持同一個 Lendlease 在 Victoria Harbour 的 499 戶公寓開發案，使得兩大日本企業共同進軍 Docklands。

日本投資者之間的合作歷史，亦被視為促成東京建物順利拓展澳洲市場的重要推力。

在 CEO Tony Lombardo 推動的 45 億澳元全球資產重組計畫下，Lendlease 正將重心重新聚焦澳洲本土更具盈利能力的項目。BTR 市場成為其新戰略重點。

日本企業對 BTR 的高度興趣已讓澳洲市場風向明顯轉變——去年日本在澳洲的交易中，有五分之一屬於房地產，而今年仍持續攀升。

光是近三個月，日本資金便接連入場：

從學生宿舍、住宅、商用地產到大型綜合開發案，日本資金正以驚人速度全面進入澳洲市場。而 Lendlease 成為關鍵樞紐，吸引多家日本企業在 BTR 市場上加碼佈局。

隨著更多跨國資金持續湧入，澳洲樓市的格局或許正悄然改寫。對次，你怎麼看？

新聞二. 澳洲審慎監管局出手限高風險房貸投資者尋繞道貸款，引發新隱憂！

在澳洲樓市持續升溫之際，監管機構開始加強對高風險貸款的限制，但業界警告部分房地產投資者可能透過替代性貸款途徑繞過風險管控，為市場帶來新的不確定性。

澳洲審慎監管局（APRA）近日宣布，將自明年 2 月起首次實施負債收入比（DTI）上限要求。銀行必須把向 DTI 超過 6 倍的借款人的放貸比例，控制在新增貸款的 20% 以內，涵蓋投資者與自住買家。此舉旨在房價上行之際降低銀行體系的風險。

不過，澳洲房產投資者委員會主席 Ben Kingsley 表示，儘管 APRA 採取的措施方向正確，但部分個別投資者仍可能透過「非傳統貸款渠道」避開監管，例如以公司、信託或自管退休金基金名義申請貸款，或轉向二線放貸機構與私人貸款市場。

他指出，這類投資者正與首次置業者競爭陳舊獨立屋，因其具備最高資本增值潛力。這推動低端市場的價格增長速度快於高端物業。「對於那些想買第一或第二套投資物業的家庭，3% 的可負擔能力緩衝率本身已足以限制他們，預期新政策對其實際影響有限。」他說。

APRA 數據顯示，目前有 5.5% 的住房貸款 DTI 超過 6 倍，而違約率仍處於低位。投資者貸款中約 10% 已高於此門檻，且正在增加。

房地產研究公司 Cotality 的研究總監 Tim Lawless 認為，APRA 正採取預防性動作，避免高負債家庭持續積累風險。不過，他指出，措施對一般主流借款人影響有限，主要針對高槓桿的大型投資者群體。

他補充，即使目前投資者占新房貸比重達 41%、接近歷史高位，若要大幅抑制房價，仍需更嚴格的貸款限制。

在悉尼北岸，房地產經紀 Jessica Cao 亦支持 APRA 的新規，認為其有助於維持市場健康，不過可能短期內引發賣家不安。她指出中高收入買家本身借貸態度保守，新規可能使其借貸能力進一步受限。

Cao 表示，將投資者與自住買家的 DTI 上限分開管理，有助提升區域社區感。「我們提供的是家，而不是供少數富人炒作的資產。」她強調。

對於這項政策，你怎麼看？

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

每週為大家帶來關於澳洲經濟、澳洲投資和澳洲生活的新鮮資訊，

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Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。