24/11 - 30/11 澳洲一週要聞｜維州房產市場大地震！2026起拍賣底價強制公開，低報價將成歷史？｜悉尼房價 2026 衝上 $190 萬！全澳房市全面創新高，買不起時代正式來臨？丨澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 維州房產市場大地震！2026起拍賣底價強制公開，低報價將成歷史？

近期，針對維多利亞州的房地產中介住宅物業的「低報價」（underquoting）行為，他們將被要求在房屋拍賣前公開底價。

根據將於 2026 年年中提交州議會的新法例，賣方的底價——即屋主願意接受的最低出售金額——必須在預定拍賣或指定日期出售前至少七天公開發布。

自公開底價當日之後，底價將不得在拍賣前再作更改，目的是杜絕誤導性的價格指南，避免已經為買房奔波的潛在買家感到挫敗。

（source：Financial Review）

州消費者事務部長 Nick Staikos 於週四宣布這項擬議法案時表示，低報價本質上是不公平的，因此維州工黨政府才會推出全澳最嚴格的相關法規。

他說：「買房是你人生中最大筆的財務決定之一，而低報價既不誠實、不道德，也十分殘酷。並且，低報價的主要受害者，是那些年輕、準備買第一套房的人。他們被吸引進一個銷售流程，但從頭到尾，他們其實根本負擔不起這個物業。」

很多情況下，他們還已經花錢做了白蟻檢查、建築檢查，甚至支付了法律相關的費用。

低報價通常被用來吸引買家參加拍賣，雖然最終售價可能遠超出買家的預算。這會製造一種虛假的競爭感，從而推高最終成交價。同時，也能讓看似「超額完成任務」的地產代理獲得更亮眼的銷售成績。

維多利亞州在近十年前便引入更嚴格的法律以遏止低報價——而新南威爾士州政府上週宣布，其改革將參考維州這套框架。新州改革預計將於明年提交州議會。

那麼大家之前有遇到過這樣的「低報價」行為嗎？對此次政府的行動持什麼態度呢？

根據最新預測，在擴大版首次置業計劃、供應緊縮、利率下降以及收入增長等多重因素推動下，悉尼的獨立屋價格中位數預計將在 2026 年底攀升至 190 萬澳元，而全澳各大首府城市的住宅價格也將全面刷新歷史新高。

全澳首府城市的獨立屋中位價預計將上升 102,500 澳元，達到 130 萬澳元；單位（Unit）價格則預測將從今年 9 月起至 2026 年底上漲 52,500 澳元，達到 759,112 澳元。

各大城市的房價漲勢預計將在 2026 年上半年加速，隨後於下半年放緩。這對於今年表現欠佳的墨爾本與堪培拉來說，是一個重要的市場轉折。

Domain 首席經濟學家 Nicola Powell 表示：「我們預期房價增長將由悉尼與墨爾本的獨立屋價格領漲，而單位市場則由布里斯本帶動。這與近年由珀斯、阿德雷德與布里斯本領漲的情況有所不同。」

根據 Domain 的預測，2026 年日曆年度中，悉尼獨立屋價格將上升 7%，墨爾本則上升 6%。布里斯本、堪培拉與珀斯預計將上漲 5%，而阿德雷德的獨立屋價格則預計上漲 4%。

影響明年房價預測的其中一個關鍵因素，是澳洲聯邦政府的首次置業擔保計劃（First Home Guarantee）。在上月正式生效的擴大版計劃下，符合資格的房產價格上限被提高，而收入限制則被取消，讓不限名額的首次置業者都能以 5% 的首期入市，且無需支付貸款保險（LMI）。

根據 Domain 依據 Lateral Economics 報告所做出的預測，該計劃有望在實施第一年推動房價上升 3.5% 至 6.6%。但如果更多投資者因預期市場走強而加快入市，漲幅甚至可能更高。

報告指出，該計劃能大幅縮短悉尼購房者的存款時間，從原本的 10 年縮短至約 3 年，使置業難題從「存首期」轉變為「能否負擔貸款」。

然而，目前已有許多屋主在貸款壓力下捉襟見肘——如果以 20% 首期在悉尼購入中位價房產，房貸開支將佔雙人家庭平均收入的 72%，遠高於 2019 年的 47.8%。

貸款負擔排名第二的是阿德萊德（51.5%），接著是墨爾本（50.9%）、布里斯本（49.5%）、珀斯（39.5%）及坎培拉（28.6%）。

澳洲央行認為，若房貸開支超過家庭收入的 30%，便屬於「高還款壓力」。Powell 直言：「悉尼的住房市場是全澳最極端、最難負擔的。」

「這主要由首次置業者推動，他們往往由祖父母、父母支援，或是本身擁有資產淨值（equity）。」

至於墨爾本，Domain 預測其房市將在 2026 年底全面恢復，中位數房價將增加 87,100 澳元，達到 118 萬澳元。

Powell 指出：「到 2027 財政年度，維多利亞州預計將成為全澳人口增長最快的州，這將推動住房需求。」

「在布里斯本、阿德萊德和珀斯，我們預計單位（unit）的價格表現將優於獨立屋（house）。這反映了這些城市負擔能力的大幅變化，需求開始轉向更可負擔的物業類型，也就是單位。」

那麼對此，你怎麼看？

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

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Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

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