21/04 - 27/04 澳洲一週要聞|驚！澳洲最大辦公室地主進軍高端公寓市場？|澳洲這些地區的租金竟然跌了這麼多？|4月澳洲樓市總結出爐，你更關心哪個城市？|澳洲八大州一週拍賣
- Alison Tao
- 2025年5月1日
- 讀畢需時 8 分鐘
已更新：1月30日
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新聞一. 驚！澳洲最大辦公室房東進軍高端公寓市場？
曾以澳洲最大的office地主聞名的上市公司 Dexus（在澳洲證券交易所掛牌），如今正進軍住宅開發領域，展開一系列項目。
Dexus 之所以轉向更廣義的「居住」領域，原因有兩個。
首先，Dexus 正迅速將資產組合從傳統商業地產擴展到其他領域，目標是成為一個實體資產的管理者。這項策略在三年前進一步加速，當時 Dexus 收購了 AMP Capital 在澳洲的大部分地產與基礎設施平台，其中包括機場、再生能源以及學生宿舍資產的持股。
Dexus 新上任的基金資本與產品開發執行總經理 Jason Howes 表示，更直接的原因是要將 Dexus 的平台應用到一個龐大的機會上──住宅市場的轉向正是如此。他發現，當他們更廣義地思考「居住」這個領域，看到的是澳洲整個主題下的供應危機。
因此，他們將通過學生宿舍、高齡住宅、建造後銷售的公寓以及土地分割等方式，切入這一主題。關鍵就是掌握住這個供給限制所帶來的機會。
Dexus 推出了一系列「機會型基金」，通常風險較高，以補充其既有的批發型基金組合，這些基金持有辦公大樓、倉儲設施、購物中心，還有近年新增的醫療地產資產。
第一支基金的 15 項獨立投資中，有 12 項為股權投資，其餘則為信貸形式。除了物流外，大部分交易集中於各類住宅投資，包括將布里斯本一棟舊辦公大樓改建為價值 5 億澳元、提供 1,200 床位的學生宿舍。
此外，這支基金也投資於紐卡素 Merewether 高爾夫俱樂部旁的一項178戶高齡住宅計畫、墨爾本市中心的一棟13層公寓大樓、悉尼西部的住宅用地開發案，以及來自墨爾本多個開發案中共150戶未售出的公寓。
Howes 表示，推動這種高流動率的動力，是在下一波住房熱潮中，率先進場者可望獲得的超額報酬，在投資術語中被稱為「阿爾法（alpha）」。在商業不動產投資中，投資的時點（或所謂的『投資年份』）是產生超額報酬的關鍵驅動因素。所以掌握投資時機至關重要，如果你把市場現況疊加進來，例如市場已經預期的降息，我們就可以預見未來的需求與價格將會對這些降息做出反應。
那麼屏幕面前的投資者們是否也已經開始佈局「居住」領域的各類資產了呢？
新聞二. 澳洲這些地區的租金竟然跌了這麼多？！
根據最新的PropTrack數據，全澳租屋族目前支付的租金普遍高於去年，過去12個月全國租金中位數上漲了5%，達到每週630澳元。
布里斯本和阿德萊德的租金漲幅最大，租金上漲超過8%，而悉尼、墨爾本和珀斯的租金則分別上漲了約4%至5%。
對此，REA Group 高級經濟學家 Anne Flaherty 表示，2025 年的前三個月，租金上漲的速度有所加快，扭轉了去年底租金增長放緩的趨勢。但是，租金增長仍遠低於 2022 和 2023 年的高峰水平。
與此同時，數據顯示澳洲悉尼和墨爾本兩大城市之間租金差距巨大，悉尼仍然是最昂貴的城市，租金中位數為每週750澳元，而墨爾本則是第二便宜的城市，租金中位數為每週575澳元。與墨爾本相比，悉尼的租戶每年通常多支付9,100澳元的租金。
然而，儘管全澳租金整體增長，根據截至今年2月底的區域數據，顯示許多首府城市的區域租金有所下降或保持不變。
在首府城市中，264個區域的獨立屋租金下跌或持平。悉尼擁有最多租金下降的郊區，而珀斯和阿德萊德的租金下降郊區則最少。
Rank | Suburb | State | Median Asking Rent (AUD/week) | YoY Change | Price Difference per Week |
1 | Forrester Beach | NSW | $693 | -13.4% | $108 |
2 | Wooloowin | QLD | $750 | -11.8% | $100 |
3 | Hunters Hill | NSW | $1,300 | -11.6% | $170 |
4 | Northmead | NSW | $650 | -11.0% | $80 |
5 | Malak | NT | $580 | -10.8% | $70 |
6 | Sylvania Waters | NSW | $1,300 | -10.3% | $150 |
7 | Newmarket | QLD | $698 | -10.3% | $80 |
8 | Caulfield | VIC | $875 | -10.3% | $100 |
9 | Blakehurst | NSW | $990 | -10.0% | $110 |
10 | Waterloo | NSW | $900 | -9.5% | $95 |
11 | Narraweena | NSW | $1,000 | -9.1% | $100 |
12 | Spring Hill | QLD | $750 | -9.1% | $75 |
13 | Macleay Island | QLD | $400 | -9.1% | $40 |
14 | Ashfield | NSW | $800 | -8.8% | $78 |
15 | Stuart Park | NT | $775 | -8.8% | $75 |
16 | Merrylands | NSW | $685 | -8.7% | $65 |
17 | Ascot | QLD | $1,100 | -8.3% | $100 |
18 | Zetland | NSW | $1,288 | -8.0% | $113 |
19 | Burwood | NSW | $875 | -7.9% | $75 |
20 | Bateau Bay | NSW | $600 | -7.7% | $50 |
Source: PropTrack. (data extracted and reformatted)
從數據中我們可以看到，悉尼有113個郊區的獨立屋和57個郊區的公寓租金下降或持平。
獨立屋租金下降幅度最大的是位於悉尼北部中央海岸的Forresters Beach，租金下降了13%，降至每週693澳元。
其次是布里斯本內北部的Wooloowin，租金下降了近12%，降至每週750澳元；而位於悉尼下北岸的Hunters Hill，則是租金下降了11.6%，降至每週1300澳元。
在公寓市場方面，北霍巴特的租金下降了15.5%，降至每週493澳元。悉尼內西區的Enmore公寓租金下降了13.3%，降至每週520澳元。
雖然其他大多數區域租金下降幅度相對較小，但仍有一些郊區的租戶與去年相比能夠節省不少費用。
Rank | Suburb | State | Median Asking Rent (AUD/week) | YoY Change | Price Difference per Week |
1 | North Hobart | TAS | $493 | -15.5% | $90 |
2 | Enmore | NSW | $520 | -13.3% | $80 |
3 | Hobart | TAS | $520 | -9.6% | $55 |
4 | Findon | SA | $430 | -8.5% | $40 |
5 | Mooroolbark | VIC | $495 | -8.3% | $45 |
6 | Sylvania | NSW | $690 | -8.0% | $60 |
7 | Taylor | ACT | $580 | -7.9% | $50 |
8 | Terrigal | NSW | $660 | -7.0% | $50 |
9 | Dover Heights | NSW | $925 | -7.0% | $70 |
10 | Cannon Hill | QLD | $613 | -5.8% | $38 |
11 | Carindale | QLD | $655 | -5.8% | $40 |
12 | Kingswood | NSW | $420 | -5.6% | $25 |
13 | Rosewood | QLD | $340 | -5.6% | $20 |
14 | West Hobart | TAS | $470 | -5.5% | $28 |
15 | Point Piper | NSW | $1,363 | -5.4% | $78 |
16 | Kurraba Point | NSW | $750 | -5.4% | $43 |
17 | O’Connor | ACT | $530 | -5.4% | $30 |
18 | Watson | ACT | $530 | -5.4% | $30 |
19 | Hectorville | SA | $493 | -5.3% | $28 |
20 | Beenleigh | QLD | $380 | -5.0% | $20 |
Source: PropTrack. (data extracted and reformatted)
儘管部分郊區出現租金下跌，但這些情況仍屬少數。相比之下，有 395 個郊區的獨立屋租金上漲超過 10%，而公寓也有 211 個郊區租金上漲超過 10%，大多集中於珀斯、悉尼與墨爾本。
REA 集團最近發布的《租金可負擔能力報告》指出，儘管租金繼續上漲，但在維州租屋族的壓力略小，可負擔的租屋比例相對較高。
Flaherty 預期，未來一年租金將繼續上漲，但增速可能與過去 12 個月類似。
對於這個看法，你認為未來租金增長的空間還大嗎？
新聞三. 4月澳洲樓市總結出爐，你更關心哪個城市？
Cotality （原Corelogic）的全國房價指數（Home Value Index）顯示，2025年4月澳洲住宅價格連續第三個月上升，住宅樓價上漲0.3%，再創歷史新高。這波漲幅讓澳洲住宅的中位樓價在一個月內增加了約2,720澳元。
全國各大首府城市的住宅價格均出現上升，漲幅從達爾文的1.1%，到悉尼與墨爾本的0.2%不等。
Region | Monthly Change | Quarterly Change | Annual Change | Total Return | Median Value (AUD) |
Sydney | 0.2% | 1.0% | 0.9% | 4.0% | $1,194,709 |
Melbourne | 0.2% | 1.0% | -2.2% | 1.5% | $786,158 |
Brisbane | 0.4% | 1.0% | 7.8% | 11.8% | $907,864 |
Adelaide | 0.3% | 0.9% | 9.8% | 13.7% | $825,776 |
Perth | 0.4% | 0.7% | 10.0% | 14.7% | $807,728 |
Hobart | 0.9% | 0.9% | 0.5% | 4.8% | $664,462 |
Darwin | 1.1% | 3.4% | 2.5% | 9.1% | $526,410 |
Canberra | 0.4% | 0.6% | -0.6% | 3.4% | $864,343 |
Combined Capitals | 0.2% | 1.0% | 2.6% | 6.2% | $905,763 |
Combined Regional | 0.6% | 1.5% | 5.3% | 9.8% | $673,373 |
National | 0.3% | 1.1% | 3.2% | 7.0% | $825,349 |
Source: CoreLogic Home Value Index, May 2025 (data extracted and reformatted)
Cotality 研究總監 Tim Lawless 表示，2月的降息曾推動樓市情況好轉，但降息帶來的正面影響似乎正逐漸減弱。與此同時，4月不少家庭的信心下降，美國‘自由日’關稅公告與即將到來的聯邦大選也帶來不確定性，這可能讓一些買家和賣家延後決策。
Lawless 表示，這些不確定性在銷售與上市量的變化上更為明顯，而這種趨勢也受到復活節與ANZAC連假期間「超長休假潮」影響。
這波交易放緩可從每週拍賣量與新上市量中看出端倪。截至4月27日的四週內，，新上市房源量也跌至自2019年以來的最低水準，全國首府城市僅有19,650筆新房源掛牌。
儘管整體房價普遍上漲，但並非所有市場都已重返歷史高點。事實上，目前僅有中型首府城市的住宅價值達歷史新高。悉尼價格仍比2024年9月高點低1.1%，墨爾本則仍比2022年高點下跌5.4%。霍巴特下跌11.1%，達爾文與ACT則分別低於歷史高點2.7%與6.4%。
截至4月的全國樓價年漲幅降至3.2%，為自2023年8月以來最慢的年度漲幅。這顯示出自2024年中到2025年初價格漲勢持續放緩，並於2025年1月出現三個月連續下跌，而2月降息25個基點後，月度價格才重新轉為正增長。
Lawless 表示：「鑒於去年成長動能較弱，儘管2月以來價格回升，預料未來幾個月年度漲幅仍將持續減緩。」
儘管住房可負擔性壓力依舊，獨立屋價格漲幅仍明顯領先公寓市場。過去三個月內，全國首府城市的獨立屋價值上漲1.1%，而公寓僅上漲0.5%。這一趨勢主要由悉尼帶動，當地獨立屋在季度內上漲1.4%，而公寓則下跌0.3%。
不過Lawless 補充說道，隨著5月20日可能再次降息，以及5月3日聯邦大選後市場重拾穩定性，預計2025年整體房價將進一步小幅上升。
新聞四. 澳洲八大州一週拍賣
【結語】
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
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