11/05-17/05 澳洲一週要聞｜負扣稅要變天，誰會是最大輸家？｜澳洲住房危機恐先惡化？新政策被批「未救先傷」｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一.負扣稅要變天，誰會是最大輸家？

澳洲政府即將推出的新一輪房產稅改革，正引發市場巨大震盪。市場預期，工黨政府將在聯邦預算案中調整 負扣稅（Negative Gearing） 與 資本增值稅折扣（CGT Discount），而業界警告：真正受衝擊的，可能不是房價，而是租房市場。

根據消息，政府計劃取消現有投資房的負扣稅優惠，並削減投資物業的50%資本增值稅折扣。不過，現有投資物業將獲「祖父條款（grandfathering）」保護，而新建住宅則可能繼續享有優惠，以維持新房供應。

市場人士擔心，這些改動將進一步打擊投資者信心。業界指出，現時投資者本身已面對高利率、高持有成本與負現金流壓力，一旦稅務優惠減少，部分投資者可能選擇直接退出市場。

澳洲房地產協會（REIA）直言：目前最大的風險是租房市場。

專家警告，如果投資者減少買房，市場上的出租房源將進一步短缺，租金壓力恐再次惡化。尤其在維州，市場數據顯示，租賃物業數量已較去年同期減少超過1萬套，反映部分投資者早已開始撤離。

有業內人士甚至表示，如果大量投資者賣樓離場，而政府新房供應又追不上，最終受傷最深的，仍然是租客。

不過，亦有經濟學家認為，這些政策對整體市場影響未必如外界想像般劇烈。由於現有投資者仍可保留原有稅務安排，因此短期內未必會出現大規模拋售。部分分析更認為，現有投資者未來反而可能更不願賣樓，因為一旦出售，就再也無法保留舊有稅務優惠。

整體來看，澳洲政府正試圖透過稅務改革改善住房可負擔性，但市場最大的爭議在於：當供應本來就不足時，進一步削弱投資誘因，是否反而會令租房危機惡化？

那麼問題來了：當政府開始打擊投資房稅務優惠，這真的能讓年輕人更容易買房嗎？還是最終只會令租盤更少、租金更貴，把更多人推向租不起也買不起的局面？

澳洲聯邦預算案推出新一輪房產政策後，市場開始出現一個巨大爭議：政府原本想增加住房供應，但短期內，澳洲反而可能先少蓋3.5萬套房。

根據預算案內容，政府將調整負扣稅與資本增值稅（CGT）優惠，希望把投資資金引導至「新建住宅」，而不是舊房市場。同時，政府亦承諾投入20億澳元基建資金，加快土地開發與新社區建設。

但問題在於：政策效果出現嚴重時間差。

業界指出，投資者信心與房價，會立即受到稅務改革影響；但基建、土地釋放與新房供應，卻往往需要5年至10年才能真正落地。換句話說，市場短期先迎來的是投資放緩與建房減少，而不是供應增加。

政府文件預測，未來十年澳洲整體將淨增加約3萬套額外住房，但過程並不平均。建築業人士更認為，未來幾年實際減少的新房數量，可能遠高於官方估計的3.5萬套。

房地產與建築業普遍認為，目前澳洲最大的問題依然是供應不足，而不是需求不夠。當投資者因稅制改變而減少入市，房價增長放緩，開發商自然更不願開新項目。

專家亦指出，真正能增加供應的核心，其實掌握在州政府手上，包括土地釋放、基建接駁、審批速度等，而非單靠聯邦政府。

另一方面，建築成本與利率問題仍未改善。早前中東局勢推高能源與運輸成本，令澳洲建築成本再次上升；加上利率高企，投資者貸款意願也開始放慢。最新數據顯示，投資者貸款增速已出現降溫跡象。

不過，市場亦並非全然悲觀。部分開發商認為，若新建住宅仍保留稅務優惠，長遠仍有機會刺激更多新房建設，尤其是獨立屋與大型住宅社區。

整體來看，澳洲政府正試圖用「稅改＋基建」解決住房危機，但短期內，市場更可能先面對供應放慢、投資減弱與建房下降的陣痛期。

那麼問題來了：當政府一邊說要增加供應，一邊卻令投資者退場，澳洲真的能蓋出更多房子嗎？如果未來幾年新房供應進一步下降，房價與租金，是否反而會更難壓下來？