新聞一.澳洲樓市火熱！投資者借貸額再創新高！
澳洲統計局於8月初公佈的數據顯示，由於投資者重返房屋市場的速度遠超於自住者和首次購屋者，6月投資者借貸額升至兩年多來的最高水平。
房產投資者的購買新房的貸款比5月份增加了2.7%，達到110億澳元，創下自2022年3月以來的最高月度水平。官方數據顯示，2023-24 年度新增投資者信貸總額（不含抵押借貸）增長了近 18%，達到 1,179 億澳元。
根據SQM Research的數據，儘管6月份各首府城市的空置率上升，導致全國空置率從5月份的1.2%升至1.3%，租金增長速度也有所放緩，但隨著人們對利率見頂的信心增強，澳洲緊張的房屋市場吸引了更多投資者。
牛津經濟研究院（Oxford Economics）澳洲高級經濟學家 Maree Kilroy 表示："目前租賃市場非常緊張，總租金收益率較高，刺激了投資者需求的增加。隨著銀行爭取市場份額，自住者和投資者抵押貸款利率之間的利差逐步縮少。同時，本月初公佈的通脹數據放緩，極大程度地打消了人們對儲備銀行將現金利率從目前的 4.35% 進一步提高的預期。
儘管投資者需求強勁，自住需求也不容忽視。本月，自住者的新貸款增加了 0.5%，達到 182 億澳元。與2023-2024 財年相比，自住者貸款增長了 3.7%，總額達到 2,064 億澳元。
此外，澳洲統計局（ABS）的數據顯示，首次購屋者的住房融資承諾在6月份加快了1.5%，達到53億澳元，全年增長12%，達到595億澳元。
自建房屋貸款增長了 2.9%，達到 18 億澳元，是自 2022 年 11 月以來的最高月度貸款總額。住房產業協會表示，住宅建築業已度過了低潮期。
除了借貸額的增長，投資者抵押融資的活動也開始活躍。聯邦銀行高級經濟學家 Belinda Allen 表示，自住業主的抵押借貸活動在2023年7月達到頂峰後，已開始持續下降。然而，由於固定利率貸款的滾動已達到頂峰，投資者抵押借貸的活動仍未顯示出下降的趨勢。
這表明，澳洲樓市仍然受到投資者的高度青睞。
新聞二.新財政年度上漲的薪資或將給澳洲房產市場重新洗牌？
隨著新財政年度的開始，最低工資提高了 3.75%，稅率也有所降低，這使得許多澳洲人的收入略有上升。
英國國際清算銀行牛津經濟公司（BIS Oxford Economics）宏觀經濟預測主管 Sean Langcake表示，提高最低工資應有助於緩解生活成本壓力。儘管將資金注入人們的口袋可能會推高通漲和物價，但這不一定會對房地產市場的樓價產生重大影響，主要是有助於人們支付房租和房貸費用。
Langcake說，“至於這是否會引發住房市場需求的激增，我認為目前還比較溫和，因為人們已經習慣了房價會在較長時間內上漲的預期。”
Domain研究和經濟主管 Nicola Powell 博士同樣對此觀點表示贊同。
不過，Mozo 理財專家 Rachel Wastell指出，任何收入增長都會對借貸能力產生正面影響。最低工資標準的提高可以增加借款人的可支配收入，幫助他們更好地管理支出和償還房貸，從而提升其對貸款機構的吸引力。
那麼，最低工資的增長會對租金產生影響嗎？
科廷大學（Curtin University）研究員 Christopher Phelps 博士表示，雖然大家普遍認為收入的增加應能改善租房負擔能力或推高租金，但事實並非總是如此。
他指出，"這次工資增長針對的是澳洲一些最貧困的家庭，他們只佔私人租賃市場的一小部分。對於這部分人來說，很少有私人出租房是他們能夠負擔的。"因此，他認為，最低工資的增加不太可能顯著提高他們負擔更昂貴租房的能力，也不會對房價產生太大影響。
根據 Domain 的《租金報告》，過去一年中，獨立屋租金上漲了 11.1%，公寓租金上漲了 8.6%。
儘管2023年《全國最低工資令》將每小時基本工資提高至23.23澳元，但最低工資家庭的負擔能力卻在倒退。
澳洲聖公會（Anglicare）的《2024年租金負擔能力快照》報告指出，領取最低工資的單身人士可以僅負擔 0.6% 的出租房，而有兩個孩子的夫婦只能負擔 13.4% 的出租房，比去年下降了 2.5%。
因此，在澳洲高通漲的背景，僅僅依靠工資並不足以改善生活品質，我們應該需要有理財和投資的計畫去維持不錯的生活品質。
新聞三.新州政府工作人員薪資曝光！最高年收入或可直接購房？
根據NEWS 於8月11日的報導，新州政府工作人員的薪資公開！部分人員的年收入超過50萬澳元！這些薪資不僅包括工資，還包括退休金、非現金福利以及福利附加稅。
薪資最高的CEO 是來自新州北部的Walgett，該地區人口僅比其他地區略多5500人。在2022-2023財年，Walgett市議會的CEO 年收入達745,467澳元，幾乎相當於一套墨爾本市中心公寓的價格。
薪資第二高的市議會CEO來自悉尼西區的Penrith, 年收入達698,487澳元。然而，這筆高額薪資由三位CEO分攤。第一位CEO僅工作了三個月，總收入243,294澳元；第二位工作了7個月，總收入達298,068澳元；而現任的CEO在財年結束前的5週才開始工作，收入為87,221澳元。
在Parramatta，這類的領導層變動也很頻繁，多位CEO的總收入也高達607,000澳元。
除此之外，部分地區CEO的年收入甚至超過了新州州長的薪資。
LGNSW對這一薪資水平進行了辯解，該組織主席Darriea Turley解釋道，市議會是一個龐大且複雜的組織，其工作量遠非普通事務所能比擬，因為他們處理著價值數百萬澳幣的預算。光是新州的128個市議會就僱用了5.5萬名員工，掌管了1980億澳元的公共資產。如果全年有多名員工擔任該職務，工資數字可能會被誇大，因為這些數字可能包括拖欠的津貼和解僱費。
因此，大家也不必過於焦慮。畢竟，工作能力與收入是成正比的，付出多少努力，就會有相應的回報。
新聞四.澳男買三文治竟“被騙”$1300？！
根據Yahoo新聞上週一報導，自疫情以來，無現金支付在全球範圍內迅速普及，澳洲更是成為這一支付方式的最大用戶之一。然而，一位澳洲理財專家警告說，如果不小心使用無現金支付，可能會帶來高昂的代價。
《The Barefoot Investor》的作者Scott Page敦促澳洲人，在使用無現金支付（tap and pay）時，務必檢查仔細支付金額。
Pape表示，他收到了一位讀者“令人震驚”的來信，其中講述了她在當地一家麵包店不小心為一個三文治多支付了1000多澳元。這位讀者提到，她的丈夫按照正常程序點餐、刷卡、輸入密碼，買到了一份雞肉三明治。但當他後來查看帳單時發現，麵包店竟收取了1300澳元，而不是13澳元。
他立刻打電話給麵包店，認為這是商家的失誤，然而，店主卻指責他是個騙子，並拒絕退款。隨後，他與銀行爭議此事，銀行卻表示，由於輸入密碼就意味著他已經授權交易，所以她的丈夫就這樣花了1300澳元，買了一個三文治！
Pape鼓勵這位讀者收集證據，讓銀行核實商家確實是那家麵包店，並要求打印出對應的帳單。除此之外，Pape還建議大家使用手機和Apple Watch上的即時交易提醒功能，以便交易完成後即時顯示在屏幕上，讓大家可以即時知道自己的消費情況了。
根據澳聯儲的數據，消費者使用現金支付的比例從2007年的70%降至2022年的13%。除了可能因為無現金支付而誤付更多的錢，一些研究還表明，與使用現金相比，人們在使用銀行卡支付的時候傾向於花更多的錢。因為無現金支付不會讓你產生失去任何實物的感覺，缺乏支付的痛苦感，使得刷卡變得更容易。
你是否也有類似的感受呢？
【結語】
這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
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