引言
在澳洲購買和投資房產，除了公寓、獨棟別墅、聯排別墅、土地投資之外，還有另一個很受澳洲投資者歡迎的投資方式：買地起屋，也就是土地+別墅組合（Land & House Package）。從字面意義上看很簡單，就是購買土地和別墅，但是這與傳統投資類型有什麼區別呢？
究竟什麼是買地起屋？買地起屋的流程是什麼？在成本方面又和直接購買房屋有什麼不同？這類投資方式又有何種優勢？以上問題，本文帶您一探究竟。
一.什麼是買地起屋？
買地起屋（House and Land Package）是一種將房屋和土地打包出售的方式，這種方式在澳洲市場不僅上非常受歡迎，也深受海外投資者的青睞。
其實對於許多買家來說，建房子是一個充滿挑戰的過程，需要與設計師、建築商、水管工等多方協調，並涉及規劃批准、設計、建築許可及施工等繁瑣步驟。這樣的複雜性使得購買房屋變得困難重重。因此，有很多銷售方推出了打包服務來簡化這一過程，並且隨著買地起屋的購買模式越來越受歡迎，此類系列的服務越來越健全。通過提供House & Land Package，買家只需選擇心儀的地塊和別墅設計即可，這樣的方案極大地便利了買家，同時也是一種雙贏的選擇。那麼澳洲買地起屋的流程是什麼？這中間又有哪些我們需要注意的呢？
二. 澳洲買地起屋的流程及注意事項
總結來說，澳洲買地起屋分為以下幾步：
預定別墅戶型和選定土地
簽署兩份不同合同
合同條款生效
如有需要貸款，需要再土地交割前三個月開始申請貸款
政府會頒發土地註冊證，進行土地交割
準備開工建房
按階段支付建造別墅費用
工程竣工，支付最後一筆建築費用
交房前房屋檢查
正式交房
這是一個需要買家高度參與的過程，以下是團隊從多年從事地產行業中，總結出來的注意事項:
1. 尋找提供適合您的樓宇和土地套餐的開放商
尋找提供適合您的樓宇和土地套餐的開放商，並根據預算和要求，選擇合適的土地位置和小。這個階段要注意的是：土地的位置、地勢憑證、尺寸方正、土地形狀規整度、寬度和長度的衡量、土地地下管道分佈、火險等級指數等。
同時因為所有的建築商和樓宇都有所不同，因此買家應該確切了解交易中包含或者不包含的內容。
一般而言新房的標準配置，包括設備齊全的廚房和浴室、門窗、入墻式衣櫃、電源插座、電視和電話插座、風扇、樓梯和瓷磚。而許多舍內設計、車道、景觀美化和圍欄都需要額外付費。根據房屋的價格和風格，買地起屋的建築商還可能提供額外的配套施設。例如，可能包括的地毯和瓷磚、石質廚房胎面或不鏽鋼器具。
所以在選擇的時候，一定要確定好哪些設施是包含在內，哪些設施需要額外付費，避免之後不必要的開支和超出預算。
2.下意向金 出合同
確定好買地起屋套餐之後，可以讓律師擬訂購房合同，買地起屋的合同一般有兩份而不是一份。買家通常與土地所有者簽訂土地購買合同，然後與建築商簽訂樓宇建造合同，這兩份合同是完全獨立的。
3. 許可證相關檢查：獲取建築許可和相關文件。
在委託建築商提供買地起屋套餐之前，我們應該核對他們的執照和建築商保險證明。
4.房屋設計和建造計劃
這步最重要的是選擇信譽高的建築商合作，並共同選擇合適的樓宇設計方案。主要需要詢問建築商以下事項：
建造合同裡面包含什麼和不包含什麼——Display的房價可能配備了最好的配件、裝飾和電器，而這些可能不包括在標準套餐裡。
佈局：如果想改變房間的佈局，需要提前和建築商溝通；如果臨時做出改變，可能會給建築商帶來麻煩
施工：要和建築商溝通好何時開工、耗時多久
確定環境特征：電力、水和天然氣的成本可能會持續上漲，因此要提前溝通和詢問好哪些基礎設施在自己的土地裡有潛在風險。
這是耗時最長也是至關重要的一步，買家需要花費時間和心思去緊跟建築商的腳步，隨時監控工程進度。不然等到建好之後發現某些地方不理想，那可真是後悔莫及了。這個階段要注意的是：選擇質量好及信譽好的建築商、留意建房規則要求、並且選擇相對應的樓房寬度的土地寬度、選擇好樓內室內佈局、與建築商確認好交房標准。
5.監控構建
在簽署買地起屋套餐後，買家通常會確切了解新家的外觀、平面圖和任何功能，但是請注意，這並不意味著事情不會出錯或被建築商誤解，買家需要定期檢查自己的那棟樓，不僅要監控進度，還要確保它符合自己的期望。但是這不意味著買家可以隨心所欲地進入建築工地，在拿到樓房鑰匙之前，未經建築商允許或者在建築商不在時進入不僅是不被允許的，而且還很危險。
6.簽字並搬入
最後恭喜您！樓已經建好了！但是在買家搬進來之前，需要在各種法律文件上簽字，這裡建議買家僱用一位專業律師來把關。
買家可以從建築商那裡領取樓宇的鑰匙、使用說明、家電保修單等相關物件及資料。澳洲別墅的交房標準和公寓一樣，都是精裝修，建好的樓宇裡已配備灶台、抽油煙機、烤箱、洗碗機。
三. 澳洲買地起屋的購買成本（2024年更新）
關於在澳洲的買房成本，最近很多客戶過來詢問，所以近期我和我的團隊會出一篇文章，對澳洲買房成本和持有成本一一解構。這裡我先來快速簡單介紹一下，讓大家對買地起屋的成本有一個快速了解和概念。
律師費（大約2500-3000澳元）
印花稅(Stamp Duty)，買地起屋的房屋部分無需繳納印花稅，只需要繳納土地部分的印花稅。印花稅額以及可用的優惠在全國各地差異很大，並且可能隔斷時間就會有變化，所以團隊建議買家在買房的時候尋找會計師或者律師幫助查詢一下，目前各洲具體印花稅收取參照如下：
維州
新南威爾士州
昆州
南澳
西澳
塔州
澳洲首都領地
北領地
海外人士印花稅附加費用 ( Stamp Duty Surcharge)
這兩項費用指的是購房者來自海外，並非澳洲公民或者永居人士。一般印花稅附加費用各洲不同，大概在7%-8%左右*。
值得注意的是，如何界定海外人士，每個州都不一樣，大家一定要去各洲的對應官網查詢自己是否屬於海外人士。
*具體數據請去各州官網查看,以實際數據為準。
從2024年4月9日起，海外人士購買二手樓費用會有三倍增長。但是購買買地起屋的買家們不用擔心，因為一手新房/空地的項目申請費是不變的。這也是買房起屋一個很大的優勢！請大家注意這是截止到6月30日的申請表費用，7月1日之後的數據我們會隨時關注和更新。
澳洲房產貸款申請費，產權轉讓費幾其雜費
四.澳洲買地起屋優勢和缺點
澳洲買地起屋優勢：
1、節省大量印花稅
這一個非常適合海外人士！因為買地建房的印花稅只針對土地來算，建築部分不產生印花稅，再加上針對首次置業者的補貼和印花稅減免政策，可以讓很多買樓者受惠。且與香港的土地有年限相比，澳洲的土地擁有永久業權。
2.獨立屋的居住空間寬敞，
相比於香港平均每一戶的面積，澳洲獨立屋能提供更大的居住環境。
3.設計自由
很多人都夢想過擁有一套100%屬於自己心意的房間，如果購買已經建成的公寓或者獨棟，很難所有的設計、佈局和細節都能貼合自己的心意。
但如果選擇的是「買地自行聘請建築商」，就可以根據自己的喜好和需求選擇建築和室內設計師，討論建築風格、材料、室內布局和生活設施等細節。如果所購土地足夠寬敞，甚至可以加建車庫或游泳池。
4.升值潛力雄厚
很多人以為澳洲地大物博，必定有大量土地供應予房地產市場，其實並不然。在布里斯本、悉尼或墨爾本這些大城市，城市規劃限制了可以興建獨立屋的土地供應，使獨立屋地皮價值越來越高。所以盡早買入土地，意味著自身的投資組合也具有長期看漲潛力。
5.充裕的資金準備時間
由於買地起屋是按照建屋工程的進度逐次支付費用，所以這給了買家大量準備資金的緩衝和時間。
澳洲買地起屋缺點：
在澳洲買地起屋的缺點，主要有以下幾項：
1.地點
買家不太可能你會在CBD附近找到一套可以用來買地起屋的土地，因為這些地區很有可能沒有足夠的土地，開發商會在土地充足的地區購買土地，所以買家的土地一般會遠離城市或位於新開發區。
2.隱藏費用
前文也有提到，在簽署合同時一定要注意哪些設施是收費的、甚至不同材質也會出現加錢的情況。有很多費用是你在簽署購房合同後才意識到的，所以一定要細心檢查合同！所以如果找有經驗的中介幫忙，就能事半功倍。
結論
買樓或買地起屋是一項重大的金融決策，需要全面評估成本、風險和投資回報。並且在投資澳洲樓市之前，深入分析樓價趨勢至關重要。了解澳洲樓市的動態和趨勢，能幫助投資者更準確地評估風險和潛在回報。因此，在考慮投資澳洲樓市，務必進行充分的市場研究和風險評估。這不僅有助於做出明智的投資決策，還能降低投資風險，提高投資成功的機會。
同時，澳洲Alison老師頻道每週都為大家提供更多樓價相關的最新信息的資源和參考，以幫助澳洲樓投資人士更好地更即時地了解市場動態。無論是通過專業的樓市報告、網絡資源還是專家意見，都能夠為投資者提供更全面、準確的信息支持。這些資源不僅能夠幫助大家更好地了解市場趨勢，還能夠指導他們制定更有效的投資策略，提高投資的成功率和收益水平。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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