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  • 作家相片Alison Wong

一篇文章講清楚澳洲買地起屋必須知道的事!

已更新:6月4日

引言

在澳洲購買和投資房產,除了公寓、獨棟別墅、聯排別墅、土地投資之外,還有另一個很受澳洲投資者歡迎的投資方式:買地起屋,也就是土地+別墅組合(Land & House Package)。從字面意義上看很簡單,就是購買土地和別墅,但是這與傳統投資類型有什麼區別呢?


究竟什麼是買地起屋?買地起屋的流程是什麼?在成本方面又和直接購買房屋有什麼不同?這類投資方式又有何種優勢?以上問題,本文帶您一探究竟。


一.什麼是買地起屋?

買地起屋(House and Land Package)是一種將房屋和土地打包出售的方式,這種方式在澳洲市場不僅上非常受歡迎,也深受海外投資者的青睞。


其實對於許多買家來說,建房子是一個充滿挑戰的過程,需要與設計師、建築商、水管工等多方協調,並涉及規劃批准、設計、建築許可及施工等繁瑣步驟。這樣的複雜性使得購買房屋變得困難重重。因此,有很多銷售方推出了打包服務來簡化這一過程,並且隨著買地起屋的購買模式越來越受歡迎,此類系列的服務越來越健全。通過提供House & Land Package,買家只需選擇心儀的地塊和別墅設計即可,這樣的方案極大地便利了買家,同時也是一種雙贏的選擇。那麼澳洲買地起屋的流程是什麼?這中間又有哪些我們需要注意的呢?


二. 澳洲買地起屋的流程及注意事項

總結來說,澳洲買地起屋分為以下幾步:

  • 預定別墅戶型和選定土地

  • 簽署兩份不同合同

  • 合同條款生效

  • 如有需要貸款,需要再土地交割前三個月開始申請貸款

  • 政府會頒發土地註冊證,進行土地交割

  • 準備開工建房

  • 按階段支付建造別墅費用

  • 工程竣工,支付最後一筆建築費用

  • 交房前房屋檢查

  • 正式交房


這是一個需要買家高度參與的過程,以下是團隊從多年從事地產行業中,總結出來的注意事項:


1. 尋找提供適合您的樓宇和土地套餐的開放商

尋找提供適合您的樓宇和土地套餐的開放商,並根據預算和要求,選擇合適的土地位置和小。這個階段要注意的是:土地的位置、地勢憑證、尺寸方正、土地形狀規整度、寬度和長度的衡量、土地地下管道分佈、火險等級指數等。


同時因為所有的建築商和樓宇都有所不同,因此買家應該確切了解交易中包含或者不包含的內容。


一般而言新房的標準配置,包括設備齊全的廚房和浴室、門窗、入墻式衣櫃、電源插座、電視和電話插座、風扇、樓梯和瓷磚。而許多舍內設計、車道、景觀美化和圍欄都需要額外付費。根據房屋的價格和風格,買地起屋的建築商還可能提供額外的配套施設。例如,可能包括的地毯和瓷磚、石質廚房胎面或不鏽鋼器具。


所以在選擇的時候,一定要確定好哪些設施是包含在內,哪些設施需要額外付費,避免之後不必要的開支和超出預算。


2.下意向金 出合同

確定好買地起屋套餐之後,可以讓律師擬訂購房合同,買地起屋的合同一般有兩份而不是一份。買家通常與土地所有者簽訂土地購買合同,然後與建築商簽訂樓宇建造合同,這兩份合同是完全獨立的。


3. 許可證相關檢查:獲取建築許可和相關文件。

在委託建築商提供買地起屋套餐之前,我們應該核對他們的執照和建築商保險證明。


4.房屋設計和建造計劃

這步最重要的是選擇信譽高的建築商合作,並共同選擇合適的樓宇設計方案。主要需要詢問建築商以下事項:

  • 建造合同裡面包含什麼和不包含什麼——Display的房價可能配備了最好的配件、裝飾和電器,而這些可能不包括在標準套餐裡。

  • 佈局:如果想改變房間的佈局,需要提前和建築商溝通;如果臨時做出改變,可能會給建築商帶來麻煩

  • 施工:要和建築商溝通好何時開工、耗時多久

  • 確定環境特征:電力、水和天然氣的成本可能會持續上漲,因此要提前溝通和詢問好哪些基礎設施在自己的土地裡有潛在風險。


這是耗時最長也是至關重要的一步,買家需要花費時間和心思去緊跟建築商的腳步,隨時監控工程進度。不然等到建好之後發現某些地方不理想,那可真是後悔莫及了。這個階段要注意的是:選擇質量好及信譽好的建築商、留意建房規則要求、並且選擇相對應的樓房寬度的土地寬度、選擇好樓內室內佈局、與建築商確認好交房標准。


5.監控構建

在簽署買地起屋套餐後,買家通常會確切了解新家的外觀、平面圖和任何功能,但是請注意,這並不意味著事情不會出錯或被建築商誤解,買家需要定期檢查自己的那棟樓,不僅要監控進度,還要確保它符合自己的期望。但是這不意味著買家可以隨心所欲地進入建築工地,在拿到樓房鑰匙之前,未經建築商允許或者在建築商不在時進入不僅是不被允許的,而且還很危險。


6.簽字並搬入

最後恭喜您!樓已經建好了!但是在買家搬進來之前,需要在各種法律文件上簽字,這裡建議買家僱用一位專業律師來把關。


買家可以從建築商那裡領取樓宇的鑰匙、使用說明、家電保修單等相關物件及資料。澳洲別墅的交房標準和公寓一樣,都是精裝修,建好的樓宇裡已配備灶台、抽油煙機、烤箱、洗碗機。


三. 澳洲買地起屋的購買成本(2024年更新)


關於在澳洲的買房成本,最近很多客戶過來詢問,所以近期我和我的團隊會出一篇文章,對澳洲買房成本和持有成本一一解構。這裡我先來快速簡單介紹一下,讓大家對買地起屋的成本有一個快速了解和概念。


  • 律師費(大約2500-3000澳元)

  • 印花稅(Stamp Duty),買地起屋的房屋部分無需繳納印花稅,只需要繳納土地部分的印花稅。印花稅額以及可用的優惠在全國各地差異很大,並且可能隔斷時間就會有變化,所以團隊建議買家在買房的時候尋找會計師或者律師幫助查詢一下,目前各洲具體印花稅收取參照如下:

維州 

新南威爾士州


昆州


南澳

西澳

塔州

澳洲首都領地

北領地


  • 海外人士印花稅附加費用 ( Stamp Duty Surcharge)

這兩項費用指的是購房者來自海外,並非澳洲公民或者永居人士。一般印花稅附加費用各洲不同,大概在7%-8%左右*。


值得注意的是,如何界定海外人士,每個州都不一樣,大家一定要去各洲的對應官網查詢自己是否屬於海外人士。


*具體數據請去各州官網查看,以實際數據為準。



從2024年4月9日起,海外人士購買二手樓費用會有三倍增長。但是購買買地起屋的買家們不用擔心,因為一手新房/空地的項目申請費是不變的。這也是買房起屋一個很大的優勢!請大家注意這是截止到6月30日的申請表費用,7月1日之後的數據我們會隨時關注和更新。

  • 澳洲房產貸款申請費,產權轉讓費幾其雜費


四.澳洲買地起屋優勢和缺點


澳洲買地起屋優勢:

1、節省大量印花稅

這一個非常適合海外人士!因為買地建房的印花稅只針對土地來算,建築部分不產生印花稅,再加上針對首次置業者的補貼和印花稅減免政策,可以讓很多買樓者受惠。且與香港的土地有年限相比,澳洲的土地擁有永久業權。


2.獨立屋的居住空間寬敞,

相比於香港平均每一戶的面積,澳洲獨立屋能提供更大的居住環境。


3.設計自由

很多人都夢想過擁有一套100%屬於自己心意的房間,如果購買已經建成的公寓或者獨棟,很難所有的設計、佈局和細節都能貼合自己的心意。


但如果選擇的是「買地自行聘請建築商」,就可以根據自己的喜好和需求選擇建築和室內設計師,討論建築風格、材料、室內布局和生活設施等細節。如果所購土地足夠寬敞,甚至可以加建車庫或游泳池。


4.升值潛力雄厚

很多人以為澳洲地大物博,必定有大量土地供應予房地產市場,其實並不然。在布里斯本、悉尼或墨爾本這些大城市,城市規劃限制了可以興建獨立屋的土地供應,使獨立屋地皮價值越來越高。所以盡早買入土地,意味著自身的投資組合也具有長期看漲潛力。


5.充裕的資金準備時間

由於買地起屋是按照建屋工程的進度逐次支付費用,所以這給了買家大量準備資金的緩衝和時間。


澳洲買地起屋缺點:

在澳洲買地起屋的缺點,主要有以下幾項:

1.地點

買家不太可能你會在CBD附近找到一套可以用來買地起屋的土地,因為這些地區很有可能沒有足夠的土地,開發商會在土地充足的地區購買土地,所以買家的土地一般會遠離城市或位於新開發區。


2.隱藏費用

前文也有提到,在簽署合同時一定要注意哪些設施是收費的、甚至不同材質也會出現加錢的情況。有很多費用是你在簽署購房合同後才意識到的,所以一定要細心檢查合同!所以如果找有經驗的中介幫忙,就能事半功倍。


結論

買樓或買地起屋是一項重大的金融決策,需要全面評估成本、風險和投資回報。並且在投資澳洲樓市之前,深入分析樓價趨勢至關重要。了解澳洲樓市的動態和趨勢,能幫助投資者更準確地評估風險和潛在回報。因此,在考慮投資澳洲樓市,務必進行充分的市場研究和風險評估。這不僅有助於做出明智的投資決策,還能降低投資風險,提高投資成功的機會。


同時,澳洲Alison老師頻道每週都為大家提供更多樓價相關的最新信息的資源和參考,以幫助澳洲樓投資人士更好地更即時地了解市場動態。無論是通過專業的樓市報告、網絡資源還是專家意見,都能夠為投資者提供更全面、準確的信息支持。這些資源不僅能夠幫助大家更好地了解市場趨勢,還能夠指導他們制定更有效的投資策略,提高投資的成功率和收益水平。


 
Alison’s Story

生於香港,移居澳洲,一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上,我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道,由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問,並成功考獲澳洲律師資格,放下了港人對投資買樓的思維,換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子,身邊都是擁有高學歷的專業人士,即使工資水平甚高,是社會上精英,然而他們的生活卻是終日營營役役,手停口停,難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力,我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識,希望盡早實現財務自由,同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道,我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗,一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊,協助投資者建立最合適的投資策略。












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