04/05-10/05 澳洲一週要聞 ｜買家突然不敢買了？升息＋預算案陰影重擊房市｜5%首付後遺症爆發？澳洲首次置業者違約風險上升｜澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 買家突然不敢買了？升息＋預算案陰影重擊房市

新聞二. 5%首付後遺症爆發？澳洲首次置業者違約風險上升

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一.買家突然不敢買了？升息＋預算案陰影重擊房市

澳洲房市持續受到升息與政策不確定性衝擊。最新數據顯示，上週全國拍賣初步清空率跌至56.5%，成為今年第二低水平，反映買家在利率上升與聯邦預算案可能調整房產稅制的陰影下，開始轉趨保守。

根據 Cotality 數據，上週全國共有2212套物業拍賣，雖然拍賣量仍較去年同期高出27.5%，但市場成交明顯轉弱。業內人士指出，近期市場最大的壓力，除了升息本身，更來自外界對政府可能修改房產投資稅務政策的擔憂。

其中，悉尼與墨爾本壓力最為明顯。墨爾本上週共有1078場拍賣，清空率跌至57.7%，創2024年9月底以來最低；悉尼則錄得55.2%清空率，為近四週最低水平。

不過，即使整體市場轉冷，部分優質物業仍能錄得強勁成交。例如悉尼 Glebe 一套四房住宅最終以435.5萬澳元成交，較價格指引高出65.5萬，吸引7組買家競爭。業內指出，目前市場呈現明顯分化：真正具備地段與產品優勢的物業，仍然有買家願意高價競爭。

相比之下，中小型城市表現則相對穩定。阿德萊德錄得67.2%清空率，明顯高於東岸兩大城市；布里斯本則維持約53.7%。而 Canberra 清空率跌至48.3%，成為全澳表現最弱的首府城市。

專家認為，目前市場正處於一個「高不確定性」階段：升息、中東局勢、生活成本壓力，以及預算案中的潛在房產稅改，都在影響買家情緒。不過，澳洲房市的供應仍然偏緊，令市場未出現真正大幅崩跌。

整體來看，澳洲房市雖然正在降溫，但並未全面失速，而是逐漸進入「買家更挑剔、成交更分化」的新階段。

那麼問題來了： 當升息與政策風險同時來襲，買家還會願意繼續進場嗎？ 如果政府真的調整房產投資稅制，澳洲房市會迎來更深層的轉變嗎？

新聞二. 5%首付後遺症爆發？澳洲首次置業者違約風險上升

澳洲首次置業者正面臨越來越大的壓力。隨著利率可能再次上升，加上油價與生活成本持續攀升，市場開始擔憂：使用政府「5%首付計劃」入市的買家，違約風險正在增加。

最新 Equifax 數據顯示，今年2月，新貸款買家的逾期還款率達0.78%，幾乎是早期買家的兩倍。專家指出，近年房價快速上升，令不少首次置業者需要「硬撐上車」，不但貸款比例更高，手上現金緩衝亦更少。

而問題核心，正是政府近年大力推動的「5%首付計劃」。該政策允許買家只需支付5%訂金即可入市，其餘部分由政府提供擔保，並取消名額上限。雖然幫助部分年輕人提早買樓，但亦被批評進一步推高入門房價。

經濟學家指出，高貸款比例（High LVR）買家本身就更容易受到升息衝擊。一旦失業、收入下降，或遇上家庭突發開支，還款壓力便會迅速浮現。

目前市場普遍預期，澳洲央行本週可能再次加息，把現金利率由4.1%提升至4.35%，而年內甚至可能再加一次。對於本身只付5%首付的買家而言，壓力正逐步升高。

更大的風險在於：如果房價回落，這批買家可能根本無法順利脫身。

專家警告，由於首付太低，一旦房價輕微下跌，部分業主出售物業後，甚至可能無法完全償還銀行貸款。換言之，部分首次置業者其實沒有太多「容錯空間」。

此外，不少人原本希望透過 refinance（重新貸款）降低供款壓力，但現實並不容易。若貸款比例仍高於80%，很多銀行根本不願提供更優惠利率，甚至需要重新支付貸款保險（LMI），令 refinancing 的吸引力大減。

不過，經濟學家亦強調，目前澳洲整體失業率仍低，就業市場仍然強勁，因此短期內未必會出現大規模違約潮。真正危險的，是那些「剛好撐得住」的高槓桿買家。

整體來看，澳洲房市正開始進入另一個敏感階段：過去靠低首付快速上車的買家，如今開始正式面對高利率時代的現實壓力。

那麼問題來了： 當5%首付讓更多人提早入市，這究竟是在幫年輕人「上車」，還是在迫他們承擔更高風險？ 如果利率繼續上升，這批高槓桿買家，會不會成為下一輪市場壓力的來源？

新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

Data timestamp: Mon 11 May 2026 9:30 AM AEST

【結語】

這一期的一週新聞撮要就回顧到這裡，我是澳洲ALISON老師，

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Alison’s Story

生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。

在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。

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