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  • 作家相片Alison Wong

【澳洲買樓攻略】澳洲買樓按揭3種方法,選擇最適合你的方案

已更新:4月19日

導言


近年來,許多人開始關注澳洲的房地產市場並入市買樓。除非買家可以現金買樓,買樓申請按揭是幾乎每個在澳洲購房的人都要經歷的事情。所以澳洲買樓按揭貸款是不少人一生中最大的金融決定之一,樓貸牽涉到的數額可能超過很多人一輩子所積攢的財富了。在澳洲選擇一個合適的物業按揭方式是不少購房者的煩惱,一定要謹慎處理。


大多數香港人對澳洲的按揭方法了解不深,往往會錯失投資機會,本文將詳細探討三種香港人在澳洲買樓的按揭方法:澳洲本地銀行申請按揭貸款、通過香港銀行申請澳洲樓宇貸款、將自己在香港現有的物業加按套現;並逐條分析各類按揭方式的利弊,幫助讀者更好地理解這種買樓按揭方式。


什麼是按揭?按揭的定義是什麼?


貸款可分為無抵押貸款和抵押貸款。按揭是一種抵押貸款,借款人以房屋作為抵押向貸款機構借款。購房者可以向銀行或其他貸款機構申請按揭貸款,以房屋作為抵押物。按揭貸款通常按一定利率和期限計算,借款人需每月向貸款機構支付一定的還款金額。如果借款人未能按時還款,貸款機構有權出售抵押物(即房屋)來償還貸款。


方法一:向澳洲本地銀行申請按揭貸款


Citizen和PR和TR(某些VISA或者特定收入人群)可以選擇向澳洲本地銀行以澳洲或香港收入申請按揭,只要收入穩定,按揭成數一般約7至8成,Citizen,PR和首次置業擔保甚至可以做到95%*。澳洲本地銀行的按揭方案比其他銀行或機構的按揭成熟高,而且按揭利率也比較低,相比之下比較實惠。




如果你不是Citizen或者PR,部分澳洲本地銀行會接受指定類別的臨時居民(Temporary Residency,TR)持有人申請,你可以憑藉收入證明(澳洲收入或香港收入不同簽證要求的收入不同),向澳洲銀行申請按揭,所需要準備的資料包括簽證年期、工作類別和入息證明:如果你是受僱的人士,大部分銀行需要三個月的銀行月結單以證明收入;如果你是自僱的人士,需要的文件又會不一樣,大部分銀行需要兩年以上和需要會計出具一份公司過去兩年的財報(年報)證明公司收入。


*具體成數需要結合自身財務狀況和具體按揭銀行


借款人要先申請「按揭預批」,以確認自己大概的負擔能力,Pre-Approval有兩種,第一種是系統快速評估,幾個小時就有結果。另一種是完整評估,除了進行信用檢查,可能還需要與按揭經紀人了解你的財務狀況,來確保相匹配的按揭金額。

申請「按揭預批」的時候每一個Banker和Broker要求文件都不一樣,大多都需要您的申請人的收入證明和個人負債情況,來保證您有申請按揭的資格。



1.澳洲银行申請按揭貸款的流程


1.在申請按揭錢,至少應保持過去6個月良好的財務記錄

2.預備一筆首期付款

3.聯絡按揭經紀人,咨詢不同貸款機構提供的按揭計劃

4.準備申請按揭預批的文件

5.熟悉你能負擔的房屋價格、適用利率,以及預計每月還款金額。

6.Pre- approval一般有效30-90日,過期之後可以延期一次,如果再過期後需要重新申請

7.獲得Pre-approval就可以開始則樓

8.找到合適的樓盤後,簽署合約,並向銀行正式申請按揭貸款。

9.獲批貸款後,由代表律師處理轉賬和物業註冊等事宜,完成交易。


2.澳洲银行按揭貸款提供的利率和適合的買家類型


澳洲的四大行擁有市場上75%的按揭客戶,以產品多樣性和廣大的服務網絡取勝。四大行提供一系列的樓宇按揭計劃,還可以和其他金融產品和服務(銀行賬戶、信用卡)結合。


在澳洲買樓具體按揭成數,取決於投資者所選擇的貸款金融機構或者銀行的具體金融產品。 一般來說,最高可以按揭成數為70-80%*。這裡Alison團隊建議您,具體的按揭金額需要咨詢您的貸款經紀人。


*具體成數需要結合自身財務狀況和具體按揭銀行


投資者在澳洲買樓做按揭,還可以享受多種類型的還款方式以及利率。 包括固定利率、浮動利率,本息同還或者只還息不還本等。 「還息還本」是大多數人的選擇,在25年或30年內攤還款項,每月的供款都包含了本金(Capital)和利息(Interest);如果您需要將現金流大大增強,可以選擇澳洲極具特色的「只還息不還本」按揭還款方法。「自住物業按揭」(Owner-occupier Loan)的利率會比「投資物業按揭」(Investment loan)來得低,而且申請條件也會較寬鬆,因為投資者會被銀行視為較高風險的借款人。但是,Investment Loan的一大好處是稅務優惠:按揭利息可用作扣稅(Tax deduction),亦因此投資者傾向會選擇「還息不還本」的還款結構。


除此之外,澳洲部分機構的按揭產品設有對沖帳戶功能,如果您有多餘的資金,存入對沖帳戶可以直接抵免貸款的利息,變相降低貸款成本。



方法二:通過香港銀行申請澳洲買樓貸款


如果你是持有臨時簽證(TR)和海外香港人士,可以採取這種方法。有些香港的銀行也會為澳洲對的物業提供澳洲按揭買樓服務,其申請跨境貸款的所需文件和澳洲本地銀行申請流程中相似。


1.哪些香港銀行可以提供海外物業按揭?


以下幾間香港銀行均有在澳洲提供物業按揭:

2.適合香港銀行進行海外物業按揭的群體


香港銀行接受TR和Overseas Buyers, 並且能夠以香港收入證明。香港的樓價常年高企,而澳洲樓價近年在以一個穩定的趨勢增長,租金回報率不低,如果你是打算居住在香港,但在澳洲買投資樓來收租,或是有移民計劃還拿到PR但已經有了投資的意向,在資金流允許的情況下,可以到香港銀行進行海外物業按揭。

3.香港銀行海外物業按揭的注意事項


如果打算通過香港銀行一站式申請海外物業按揭,就要留意:由於本港銀行受金管局規管,但凡由本地銀行批核的海外樓宇按揭,申請人均須通過「每月供款與入息比率」測試(DSR)和壓力測試,銀行也會查閱信貸紀錄,該筆按揭貸款亦會註入相關的Mortgage Count紀錄。


如果選擇直接以當地貨幣結算貸款,以後就要以外幣供樓。有些國家的匯率相對浮動,匯率變化會影響每月供款。




方法三、在香港現有的物業加按套現


「加按」作為樓宇按揭的其中一種,顧名思義就是為原本已經抵押給銀行的物業,向同一間銀行重新申請按揭,從而套現出更多的資金。這個做法通常是出現在樓價升值的情況上,令到連帶可作貸款的金額提升,讓業主可把貸款多出來的部分套現。




投資者可以考慮將所住的樓宇加按套現,在澳洲買樓投資,收取的租金可以幫補供款之餘,在澳洲樓市上升的時候,賺取可觀的回報。你在香港的貸款利息可以在申報澳洲入息稅的時作減免,一舉數得。


1.香港物業加按套現對比於利弊


海外投資者如果在香港有物業,可選擇把香港的物業加按,把套現出來的資金用於購置海外物業。由於現時香港低息低企,相對於海外按揭利息是非常吸引的,因為海外物業按揭利率更高。因此,如果可以將香港物業加按買樓較好,一來不限制套現後的資金用途,二來利息最低。但缺點是,需要有層香港的物業,而且套現的金額會受物業估值,以及償未還款的金額限制。


*https://www.moneysmart.hk/zh-hk/mortgage/hibor-vs-prime-rate-ms ,具體按揭利息請參考具體銀行


2.三種澳洲買樓按揭方法列表總結



澳洲公民Citizen

澳洲永久居民PR

持有臨時簽證人士TR*

海外人士Overseas Buyers


常用買樓按揭方式

澳洲本地銀行按揭

澳洲本地銀行按揭

提供海外物業按揭的香港銀行

提供海外物業按揭的香港銀行

澳洲當地非銀行貸款機構或澳洲本地銀行按揭(視乎情況而定)

澳洲當地非銀行貸款機構

備註


*部分澳洲本地銀行接受指定類別TR和特定收入人群申請按揭(具體可前往官網查看)

香港有物業的朋友,場採用的方法是將香港物業加按套現,再用來權屬支付澳洲物業的樓價;又或者向銀行做按揭

結語


以上便是三種最常見的澳洲買樓、買物業按揭方式,建議投資者可以結合自己的實際情況選最自己最適合的按揭方式。隨著澳洲樓價的穩步發展,在港人士海外購物業已經成為了越來越普遍的高回報的投資方式,而選擇好正確的買樓按揭方式將能事半功倍。


這裡十分建議大家咨詢專業的財務人員就買樓按揭問題申請做初步的財務狀況評估,如果您有興趣了解更多,可以理解聯絡Alison團隊為您打造量身定做的按揭方案。


 

Alison’s Story

生於香港,移居澳洲,一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上,我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道,由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問,並成功考獲澳洲律師資格,放下了港人對投資買樓的思維,換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子,身邊都是擁有高學歷的專業人士,即使工資水平甚高,是社會上精英,然而他們的生活卻是終日營營役役,手停口停,難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力,我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識,希望盡早實現財務自由,同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。

透過這個頻道,我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗,一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊,協助投資者建立最合適的投資策略。







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