導言
“永久產權，無遺產稅，土地房產私有，海外人士可以貸款”等等，相信對比過不同國家的樓市之後，投資者更為深切體會到澳洲是一個真正站在“買房者”和“投資者”角度去規定制度的國家。同時澳洲擁有最穩定的房產投資環境，完善的社會製度和穩定的政治體系讓澳洲原理分診，也是是介紹少數幾個經濟一直保持穩定的國家。
隨著投資澳洲房產的趨勢直線上升，越來越多的投資者、甚至是海外投資者都要在眾多國家中選擇投資澳洲樓市。那麼2024年至2025年澳洲樓市的走勢到底如何呢？投資者應該用何種心態和策略去面對近未來的澳洲樓市呢？
這篇文章將帶你回顧澳洲樓市歷史，並分析講解未來澳洲樓市走向、澳洲樓價預測，幫你理清投資思路。
一、2023年澳洲樓市回顧
1. 澳洲樓市大事回顧
回顧2023這一年，澳洲樓市發生了太多事情，讓我們回顧一下去年的大事時間線，和過去一年澳洲樓市的發展趨勢。
自2022年5約起，RBA開始了一輪激進的現金利率收緊政策來控制通貨膨脹。在2023年，可以看到RBA於2月、3月、5月和11月提高了現金利率，最後停留在4.35%並保持不變，這一舉措令貸款人面臨著成本壓力的上升。就在2024年5月7日最新的RBA利率決議會上，也宣佈現金利率保持在4.35%水平不變。
2023年3月10日，在遭遇擠兌之後，美國硅谷銀行宣佈倒閉，這是自2008年金融危機後第二大的銀行倒閉，同時也是美國歷史上第三大銀行倒閉。澳洲四大行也不可避免被波及，股價受到打擊，投資者意識到了把錢存在銀行吃利息並不是一件百分之百穩妥的投資，一些投資者選擇投入房地產，提前鎖定通脹，避免銀行危機。
墨爾本和雪梨作為澳洲最發達、最熱門的澳洲樓市，疫情期間成為了樓市投資者的【聖地】，然而疫情之後的2023年，雪梨成長速度放緩，2023年11月增長率降至0.3%，成為最小月漲幅。而墨爾本甚至迎來了負數，月下降0.1%，這時其實已經預兆雪梨和墨爾本的方式將在不遠處發生拐點。
另一方面，布里斯班和阿德萊德、珀斯異軍突起，因為通貨膨脹和加息壓力的雙重壓力下，可負擔性變大，這類中位數為80萬左右的區域反而取代了墨爾本、雪梨這些【老】熱門城市，成為了澳洲投資者的首選。
2. 澳洲樓市2023年具體數據
圖片來源：PropTrack
這是2023年最後一個月澳洲樓市和澳洲樓價的具體表現。總體而言，2023年房價總體上漲了5.52%。12 月，雪梨 (-0.08%)、墨爾本 (-0.55%)、霍巴特 (-0.41%) 和坎培拉 (-0.66%) 的房價均下跌。相較之下，珀斯 (+0.69%) 和阿德萊德 (+0.59%) 繼續保持強勁增長，布里斯班 (+0.27%) 和達爾文 (+0.1%) 的房價也出現上漲。
與澳洲各州首府城市的漲跌不一形成鮮明對比的是，12 月各州的綜合區域房價均出現上漲，月漲幅為 0.23%。 12 月，區域房價創下新高，較 2023 年上漲 3.2%。昆士蘭州和南澳大利亞州是經濟成長的主要動力，當月分別上漲 0.51％ 和 0.5％，12 月達到新高。
並且在2023年的12個月裡，珀斯已經被證明是表現最強勁的澳洲樓市，中位價比12個月前上漲了14.75%。珀斯的增長速度也超過了澳洲其他任何地區。阿德萊德緊隨珀斯之後，成為2023年表現第二強勁的城市，總增長率為10.98%；阿德萊德在疫情之後年度上漲了10.45%。
而霍巴特在2023年表現最弱，價格同比下跌3.5%,達爾文下跌1.49%。
3. 2023年經濟、政策和疫情對澳洲樓市的影響
說到底，影響澳洲樓價的發展因素的底層邏輯只有一個：供應關係。然而2023年的樓市的供應關係如何呢？
其實在過去的一年中，澳洲樓市依然處於供不應求的狀態，並且形式更加嚴峻。Australia Bureau of Statistics在2023年12月的房屋審批報告中顯示，房屋審批總數下降9.5%至13,085套，私人住宅審批量下降0.5%，非獨棟的私人住宅審批數量下降25.3%。建築材料成本雖然從疫情期間高位回落，但勞動力嚴重短缺，預計2024年建築成本增加3.5%-5.1%。
圖片來源：Gov.au
雖然過去澳洲樓價瘋漲的一年裡，政府一直想努力平衡供應關係，但效果不盡人意，最終所有的一切的成本仍要由市場買單。
二、2024年澳洲樓市展望
1.2024年澳洲樓市最新數據表現
截止2024年5月，CoreLogic全國房屋價值指數（HVI）月上漲0.6%，年度上漲9.6%，使全國平均住房價格上漲約4,720澳幣。雪梨房價上週上漲0.1%，年增長8.4%，墨爾本上月下跌0.1%，年增長2.8%，布里斯班月上漲0.9%，年上漲16.0%。珀斯月上漲1.9%(最高），年上漲21.0%。
圖片來源：CoreLogic
每個市場的各個部分表現都不同，悉尼樓市要價已經達到145.67萬（公寓$807,226獨棟$1,894.694），墨爾本樓市105.31萬（公寓$605,522獨棟$1,256,244）,布里斯班樓市要價達$973,255(獨棟$1,094.860公寓$606,249) ,珀斯樓市$847,565（公寓$506,757,獨棟$506,757），阿德萊德樓市$817,754 (獨棟$895,331公寓$462,728)，堪培拉樓市$965,207(獨棟$1,176,210，公寓$594,121) ,達爾文 $544,401(獨棟$657,837公寓$368.626) ,霍巴特$751,415(獨棟$791,273,公寓$526,163)
就清盤率而言，雪梨繼續以強勁的初步清盤率脫穎而出，達到78.1%；墨爾本的早起清盤率突破70%，達到71%，略高於前一周的69.8%。在較小的首府城市中，布里斯班的拍賣數量最多（169場），但清盤率下滑至68.0%達到復活節以來的最低水平。總的來說上週上市的房產數量遠高於去年同期水平。
數據來源：CoreLogic
2.未來一年澳洲樓價的發展趨勢
之前已經分析過以往幾年比較嚴峻的供需關係，目前房地產週期的推動因素是優質房產供應量相對於當前需求不足，從而推高了房地產價值和租金。
然後不幸的是，2024年之後新房短缺的情況可能會持續下去，因為新住宅許可數量在過去兩年呈下降趨勢，已降至12年來的最低水平。所有經濟學家都認為我們不可能達到滿足澳洲樓市所需的住房目標。
目前，可供出售的A級住宅和和投資機房產眼中短缺。目前可供有誠意購買的樓市數量不足，隨著購房者重返市場，位置優越的房產很快被搶購一空。然而今年賣家在掛牌出售房屋之前采取了謹慎態度，因為自去年春季以來，新掛牌出售的房屋數量一直低於平均水平。
從全國範圍來看，房地產的出售時間比2020年和2021年房地產繁榮時期略長，然而出售房產所需的天數依然相對較低，並且賣房折扣仍然處於非常低的水平。總體而言，獨棟的銷售速度比公寓快，由於市場上優質房產的短缺，A級房產以極小的折扣快速銷售。
在未來一年裡，澳洲樓價依舊會因為供應不足而持續上漲，然後每一個區域之間都有不同的屬性，具體區域的數據可以持續關注我的頻道和網站。
3.2024影響澳洲樓市因素分析
審批速度慢，住宅供應有限，政府所做的努力遠不如需求量
建築活動放緩，建築成本上升，最終所有一切成本仍要由市場買單
任何降息都可能刺激購買需求，2024年末或步入降息時代
連續加息平穩之後，通貨膨脹得到抑制，賣家信心逐漸恢復
害怕錯過（FOMO）心理時刻蔓延，容易刺激市場消費
移民人數只增不減，租房市場依舊會緊縮
政府將修改和頒布各類政策，來維持房產供應平衡和刺激消費
首次置業者負擔能力降低
現金買家（pay by cash)人數增加，高量交易額集中在城市CBD
經濟適用房和價格實惠的房子需求增加，漲幅也最快
三、澳洲樓市未來走勢分析
1. 澳洲樓市未來四大趨勢走向
投資成功的關鍵在於【看准趨勢】，也就是觀察您計劃投資市場上的表現，未來澳洲樓市的五大風向已經初現端倪。
在《澳洲金融評論報》上報導的關於疫情對於澳洲房地產市場的影響，澳洲房地產機構CoreLogic表示，這種疫情引起的破紀錄的房價，隨之而來的一些的租金上漲或者收益下降，都是過去兩年疫情引起的明顯變化，這種動態的變化對於房地產市場產生的將會是長期影響。
市場週期的多元化，意味著很多投資者之前“幻想”中的澳洲樓市其實已經破滅。因為換在以前，投資者的期待總是覺得澳洲樓增長穩健，無論如何都不會跌，但是事實證明，無論在澳洲哪裡買樓都能獲得雙位數增長的時代，已經徹底稱為過去了！儘管市場在巔峰時期可能會帶來立竿見影的高增長，但是這種增長並不會持久！投資者需要警惕短期價值急遽變化的樓市。
截止到2023年9月份之前的一年裡，攢出一套房子的首付（按照20%計算）的時間,已經攀升至人均十年——獨棟為10.7年，公寓為8.4年（source4）。因此，在房價飆升和貸款利息居高不下的情況下，未來買家很大概率將向“可負擔行強”的區域傾斜。
在過去一年半的時間裡，房價越低，漲幅越快。尤其是房價低，並且擁有穩健的租金收益率表現的區域，未來可能將繼續贏得更多的買家。
在澳洲，除了首府城市之外，越來越多的澳洲其他地區性城市成為了新移民的首選，截止到2024年4月，租金月上漲0.8%，稍微有些放緩，但供應仍然機器短缺，預計租金增長在一段時間內仍將遠高於平均水平。
值得關註的是，目前整個首府地區的公寓租金上漲速度持續快於獨棟租金。圖中顯示珀斯、悉尼、阿德萊德和布里斯班四座首府城市，公寓租金增長率都高於獨棟租金上漲率。
並且2024年截止目前，全國總租金收益率從2021年1月的歷史低點3.16%上升至3.75%，為2019年10月以來的最高水平。
根據領先的房地產數據和分析提供商CoreLogic的一項新調查，超過十分之七（71%）的房地產專業人士預計2024年利率將會在房地產市場引起波瀾。這其中59%的人認為利率上升影響最大，而12%的人預計利率下降對樓市影響最大。15%的專業人士認為移民和人口增長會影響2024的房市，2%的認為政府的介入和新政策會動搖樓價趨勢。在《2024房市五大預測》中，我們也詳細地分析了近未來利率的走向——我們預計利率將在2024年下半年下降，經過了兩年的壓抑，任何降息都能促進群眾消費的信心。
2. 不同城市和地區的樓價表現和潛在機會
截止如今，全澳房價年增長12.9%，中位數已經到達$779,817,八大首府平均中位數為$847,139,皆呈持續走高狀態，幾乎每個首都城市的低值市場都呈現出更強勁的增長勢頭。
顯然，墨爾本樓市（6.5%）在過去一兩年的表現不如其他一些首都城市那麼強勁，墨爾本獨立屋的平均水平約為二十年來的最低水平。然而墨爾本房地產地產分賽，2023年維州50多個郊區房價漲幅超過了全國平均房價漲幅。
悉尼房價出乎意料地穩步上漲（11.9%），並且拍賣清盤率全年表現強勁，顯示出市場深度顯著，並於是今年銷售價格將繼續上漲。
布里斯班（20.8%）早在疫情期間飆升，目前價格處於新的飆升。
珀斯繼續表現出色，其增長率遠高於其他地區，當月增長率為2.0%，年增長26.8%。
阿德萊德（18.7%）發展速度比東海岸首府城市稍慢，但得益於可負擔的房價，他依然是表現最好的首府之一，庫存水平低也加劇了競爭。
如果大家對於應該投資每個首府的哪個區感興趣，請移步到《八大首府賺錢機會排行榜指南》。
結語
總的來說，2023年的澳洲樓市已經向大家證明過它的可投資價值，2024年的澳洲樓市大家當然是繼續看好。在探索澳洲樓市投資的旅途中，我們會發現無限的機遇和挑戰。這種環境既充滿著挑戰，也蘊藏著機遇，為投資者提供了寶貴的學習和成長機會。在投資澳洲樓市之前，深入分析樓價趨勢至關重要。了解澳洲樓市的動態和趨勢，能幫助投資者更準確地評估風險和潛在回報。因此，在考慮投資澳洲樓市，務必進行充分的市場研究和風險評估。這不僅有助於做出明智的投資決策，還能降低投資風險，提高投資成功的機會。
同時，澳洲Alison老師頻道每週都為大家提供更多墨爾本樓價相關的最新信息的資源和參考，以幫助澳洲樓投資人士更好地更即時地了解市場動態。無論是通過專業的樓市報告、網絡資源還是專家意見，都能夠為投資者提供更全面、準確的信息支持。這些資源不僅能夠幫助大家更好地了解市場趨勢，還能夠指導他們制定更有效的投資策略，提高投資的成功率和收益水平。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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