2023年的悉尼房地產市場，大事連連、好事不斷。
如果說，現在還有什麼是外國投資者在澳洲買樓的阻礙，恐怕海外人士印花稅附加費和土地稅附加費算是比較重要的因素。 因為這兩項稅，意味著外國投資者，需要多話費幾萬塊澳元的印花稅，有時甚至是幾十萬澳元（如果是購買豪宅的話），去與本地人競爭同一套房子。 成本明顯要高出不少。 除此之外，土地稅附加費也增加了外國人持有澳洲房產的成本。
但是，這兩項最大的稅制阻礙，可能很快就要在悉尼消失了。 目前，各界人士歡欣鼓舞，摩拳擦掌，等待著悉尼樓市的大爆發。
一、悉尼印花稅2023改革
我們先來說一項對澳洲本地人有利的悉尼印花稅改革。 現在，悉尼所在的新南威爾士州，正在推出30多年來最大的印花稅改革政策，這麼大的動作，肯定將影響很多人的利益。 最關鍵的是，一旦悉尼這項改革正式實施，並且運轉良好，很大程度上，澳洲其他地方也會紛紛效仿，比如有消息就說，墨爾本現在已經蠢蠢欲動！
所以這個時候，就有專家紛紛站出來評論這個政策將會帶來的變化，比如AMP Capital首席經濟學家奧利弗（ Shane Oliver ）就表示，一旦新政策實施，悉尼價值150萬澳元以下房產的價格將在短期內站穩甚至上漲， 那麼很快也會帶動整個房地產市場的復甦。
簡單來說，這個政策給購房者出了個選擇題，不是選a就是選b，而且這項新政策的名字就叫First Home Buyer Choice （首次置房者選擇）。
具體來說，首次置業者可選擇買房時一次性繳納印花稅。 或者，選擇每年繳納400澳元，再加上土地價值的0.3%的房產稅，但前提是你買的房子總價值是低於150萬澳元的。
這有點像分期付款的意思，那麼對於第一次想買房的人來說，就不用辛苦再去存那個好幾萬澳元的印花稅了，負擔要小很多。
那做不同的選擇以後差別到底有多大呢？
假設你在悉尼買樓，賣了一個 100 萬澳元的樓盤，根據現有的印花稅的稅率表，它是階梯收費的，房產越貴，印花稅越高。 對於100萬的房子，目前印花稅稅率是40，502澳元。
那麼如果你選擇不交印花稅，而是每年去交房產稅的話，由於這個房產稅主要是針對土地的價值。 那麼根據新政策下土地稅的計算表，以這100萬澳元房產，其中土地價值60萬來計算。 每年交400澳元+ 60萬*0.3%=2，200澳元。 交18年後，總共支出才是39，600，還沒有印花稅多，聽起來還是很划算的，但是這個數位是還沒有考慮「土地的評估價格，會隨著時間而上漲」這樣一個因素。
這項改革不僅僅適用於自住房，同樣涵蓋了投資房。 總體來說，在該政策實施後，擁有PR身份，想要在悉尼買樓，並且是購買公寓的首次置業者，可能會是笑得最燦爛的人。 因為公寓所含有的土地面積是非常小的，尤其是高層公寓。 所以如果你是買公寓的話，基本上每年交幾百塊的房產稅就可以了，就算交60年，也不會比印花稅高。
悉尼這項印花稅改革，總體來說對推高悉尼整體房價有不小的推動作用，尤其是價值低於150萬澳元的房屋。
二、悉尼取消海外人士印花稅附加費和土地稅附加費
新州政府在2023年發佈通知，紐西蘭，芬蘭，德國和南非的公民在澳洲買房，不需要再支付印花稅附加（Surcharge Purchaser Duty），和地稅附加（Surcharge Land Tax）， 如果在2021年7月1日以後購買了新州住宅房產，並且繳納了這2種稅， 可以馬上跟新州政府申請退款，而且以後也不用再交。
投資者在澳洲買樓，首先要明白海外買家和本地買家在澳洲買住宅房產，交稅上有不同，簡單說就是澳洲向海外買家收更多的稅。 比如悉尼本地人買樓，一次性支付房產價值一定比例的印花稅就可以（根據房產價值不同進行階梯收費），一般普通價格的住宅需要支付幾萬至十幾萬澳元不等。
海外買家（非澳洲公民或者永久居民）在悉尼買樓，還要再多交一個印花稅附加費（Surcharge Purchaser Duty）。 目前，悉尼的印花稅附加費為房產價值的8%。
除此之外，2016年6月21日起，澳洲政府對海外買家開始徵收土地稅附加稅（Land Tax Surcharge），即海外買家在悉尼買樓後每年會有額外2%的土地稅需要繳納，從2022年12月31日午夜起， 應繳納的附加土地稅提高至4%。
但是現在，悉尼所在的新州已經免除了部分國家投資者的以上兩種稅制，並且有望在未來擴大至更多國家。
不得不說，目前悉尼出臺的種種政策，包括印花稅改革在內，都將對下一波房價上漲有推波助瀾的作用。 有意悉尼買樓的投資者有條件可以果斷入市。
三、悉尼買樓選哪裡？
Burwood：悉尼的Burwood長期以來都是最受華人買樓追捧的區域之一，因高品質的名校、到CBD及其他便利設施的距離較短，夜生活和文化場所繁華而聞名。 Burwood靠近交通樞紐幹線，鄰近Strathfield和“小上海”Ashfield，區內有兩座商場，華人商店和餐廳林立，無論是消費購物和出入都很方便，是悉尼內西區最有潛力的區域之一。
Rouse Hill：這個區被稱為悉尼的隱形富人區，緊鄰澳大利亞最大的500強企業園區Northwest Business Park， 擁有西北區最大規模的商業中心和交通樞紐。該商業園區帶來的高素質、高收入就業人口的快速增加，50%以上的居民收入超過8.8萬澳元，遠遠高於悉尼人均收入水準，甚至可以與Manly富人區比肩。此區域在全澳生活品質排名中位居前列，非常適合居住。 房價也因為政府投入大量資金打造基建而水漲船高。
North Sydney：悉尼傳統的富人區North Sydney，近幾年更是成為CBD以外最中心的位置。 這裡雲集著許多世界五百強公司的總部，吸引了無數的人才和夢想家，毫無疑問是悉尼高大尚的金融中心，充滿各種機會，足以媲美美國的華爾街。房產需求量一直居高不下，投資回報比較高。
總結：
澳洲作為最受歡迎的移民國家，房地產市場對於海外買家也長期持敞開態度，只要在政府允許的房產範圍以內（例如海外買家僅可購買新房，不可買二手房），一般遇到的剛性條件限制相對較少，即使自己不是澳洲PR或者公民，只要年滿18周歲並且具備足夠的購買力，即可在澳洲擁有一套屬於自己的房產。 但是在2016年後，為了抑制房價過快上漲，澳洲政府出臺了一系列針對外國人的稅制，很大程度上壓抑了海外買家的購房需求。
如今，我們看到，以悉尼為首的城市，又開始對海外投資者敞開懷抱，是非常積極的信號。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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