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澳洲買樓指南之「悉尼買樓」:2023印花稅改革後,房產將迎大爆發? 對外國投資者最有利!

已更新:4月10日


2023年的悉尼房地產市場,大事連連、好事不斷。

如果說,現在還有什麼是外國投資者在澳洲買樓的阻礙,恐怕海外人士印花稅附加費和土地稅附加費算是比較重要的因素。 因為這兩項稅,意味著外國投資者,需要多話費幾萬塊澳元的印花稅,有時甚至是幾十萬澳元(如果是購買豪宅的話),去與本地人競爭同一套房子。 成本明顯要高出不少。 除此之外,土地稅附加費也增加了外國人持有澳洲房產的成本。

但是,這兩項最大的稅制阻礙,可能很快就要在悉尼消失了。 目前,各界人士歡欣鼓舞,摩拳擦掌,等待著悉尼樓市的大爆發。



一、悉尼印花稅2023改革


我們先來說一項對澳洲本地人有利的悉尼印花稅改革。 現在,悉尼所在的新南威爾士州,正在推出30多年來最大的印花稅改革政策,這麼大的動作,肯定將影響很多人的利益。 最關鍵的是,一旦悉尼這項改革正式實施,並且運轉良好,很大程度上,澳洲其他地方也會紛紛效仿,比如有消息就說,墨爾本現在已經蠢蠢欲動!

所以這個時候,就有專家紛紛站出來評論這個政策將會帶來的變化,比如AMP Capital首席經濟學家奧利弗( Shane Oliver )就表示,一旦新政策實施,悉尼價值150萬澳元以下房產的價格將在短期內站穩甚至上漲, 那麼很快也會帶動整個房地產市場的復甦。

簡單來說,這個政策給購房者出了個選擇題,不是選a就是選b,而且這項新政策的名字就叫First Home Buyer Choice (首次置房者選擇)


具體來說,首次置業者可選擇買房時一次性繳納印花稅。 或者,選擇每年繳納400澳元,再加上土地價值的0.3%的房產稅,但前提是你買的房子總價值是低於150萬澳元的。

這有點像分期付款的意思,那麼對於第一次想買房的人來說,就不用辛苦再去存那個好幾萬澳元的印花稅了,負擔要小很多。

那做不同的選擇以後差別到底有多大呢?

假設你在悉尼買樓,賣了一個 100 萬澳元的樓盤,根據現有的印花稅的稅率表,它是階梯收費的,房產越貴,印花稅越高。 對於100萬的房子,目前印花稅稅率是40,502澳元。


那麼如果你選擇不交印花稅,而是每年去交房產稅的話,由於這個房產稅主要是針對土地的價值。 那麼根據新政策下土地稅的計算表,以這100萬澳元房產,其中土地價值60萬來計算。 每年交400澳元+ 60萬*0.3%=2,200澳元。 交18年後,總共支出才是39,600,還沒有印花稅多,聽起來還是很划算的,但是這個數位是還沒有考慮「土地的評估價格,會隨著時間而上漲」這樣一個因素。




這項改革不僅僅適用於自住房,同樣涵蓋了投資房。 總體來說,在該政策實施後,擁有PR身份,想要在悉尼買樓,並且是購買公寓的首次置業者,可能會是笑得最燦爛的人。 因為公寓所含有的土地面積是非常小的,尤其是高層公寓。 所以如果你是買公寓的話,基本上每年交幾百塊的房產稅就可以了,就算交60年,也不會比印花稅高。

悉尼這項印花稅改革,總體來說對推高悉尼整體房價有不小的推動作用,尤其是價值低於150萬澳元的房屋。

二、悉尼取消海外人士印花稅附加費和土地稅附加費


新州政府在2023年發佈通知,紐西蘭,芬蘭,德國和南非的公民在澳洲買房,不需要再支付印花稅附加(Surcharge Purchaser Duty),和地稅附加(Surcharge Land Tax), 如果在2021年7月1日以後購買了新州住宅房產,並且繳納了這2種稅, 可以馬上跟新州政府申請退款,而且以後也不用再交。


投資者在澳洲買樓,首先要明白海外買家和本地買家在澳洲買住宅房產,交稅上有不同,簡單說就是澳洲向海外買家收更多的稅。 比如悉尼本地人買樓,一次性支付房產價值一定比例的印花稅就可以(根據房產價值不同進行階梯收費),一般普通價格的住宅需要支付幾萬至十幾萬澳元不等。


海外買家(非澳洲公民或者永久居民)在悉尼買樓,還要再多交一個印花稅附加費(Surcharge Purchaser Duty)。 目前,悉尼的印花稅附加費為房產價值的8%。

除此之外,2016年6月21日起,澳洲政府對海外買家開始徵收土地稅附加稅(Land Tax Surcharge),即海外買家在悉尼買樓後每年會有額外2%的土地稅需要繳納,從2022年12月31日午夜起, 應繳納的附加土地稅提高至4%。

但是現在,悉尼所在的新州已經免除了部分國家投資者的以上兩種稅制,並且有望在未來擴大至更多國家。

不得不說,目前悉尼出臺的種種政策,包括印花稅改革在內,都將對下一波房價上漲有推波助瀾的作用。 有意悉尼買樓的投資者有條件可以果斷入市。

三、悉尼買樓選哪裡?

Burwood:悉尼的Burwood長期以來都是最受華人買樓追捧的區域之一,因高品質的名校、到CBD及其他便利設施的距離較短,夜生活和文化場所繁華而聞名。 Burwood靠近交通樞紐幹線,鄰近Strathfield和“小上海”Ashfield,區內有兩座商場,華人商店和餐廳林立,無論是消費購物和出入都很方便,是悉尼內西區最有潛力的區域之一。

Rouse Hill:這個區被稱為悉尼的隱形富人區,緊鄰澳大利亞最大的500強企業園區Northwest Business Park, 擁有西北區最大規模的商業中心和交通樞紐。該商業園區帶來的高素質、高收入就業人口的快速增加,50%以上的居民收入超過8.8萬澳元,遠遠高於悉尼人均收入水準,甚至可以與Manly富人區比肩。此區域在全澳生活品質排名中位居前列,非常適合居住。 房價也因為政府投入大量資金打造基建而水漲船高。

North Sydney:悉尼傳統的富人區North Sydney,近幾年更是成為CBD以外最中心的位置。 這裡雲集著許多世界五百強公司的總部,吸引了無數的人才和夢想家,毫無疑問是悉尼高大尚的金融中心,充滿各種機會,足以媲美美國的華爾街。房產需求量一直居高不下,投資回報比較高。

總結:

澳洲作為最受歡迎的移民國家,房地產市場對於海外買家也長期持敞開態度,只要在政府允許的房產範圍以內(例如海外買家僅可購買新房,不可買二手房),一般遇到的剛性條件限制相對較少,即使自己不是澳洲PR或者公民,只要年滿18周歲並且具備足夠的購買力,即可在澳洲擁有一套屬於自己的房產。 但是在2016年後,為了抑制房價過快上漲,澳洲政府出臺了一系列針對外國人的稅制,很大程度上壓抑了海外買家的購房需求。

如今,我們看到,以悉尼為首的城市,又開始對海外投資者敞開懷抱,是非常積極的信號。


 

Alison’s Story

生於香港,移居澳洲,一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上,我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道,由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問,並成功考獲澳洲律師資格,放下了港人對投資買樓的思維,換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子,身邊都是擁有高學歷的專業人士,即使工資水平甚高,是社會上精英,然而他們的生活卻是終日營營役役,手停口停,難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力,我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識,希望盡早實現財務自由,同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。


透過這個頻道,我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗,一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊,協助投資者建立最合適的投資策略。

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