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  • 作家相片Alison Wong

【數據分析】用印花稅、地稅、資本增值稅等多方面計算|澳洲買樓的抉擇:買一間大還是四間小會賺得更多?

已更新:4月10日

如果你有200萬可以在澳洲買樓,你會選擇在富人區買一個漂亮的大豪宅還是在新貴區買四套小一點的獨立屋?我有一個朋友選擇了前者。5年前花200萬澳幣在澳洲買了一套豪宅,但是最近他住不起了,要帶著一家大小去小公寓住,將豪宅放出去賺租金。到底是為什麼?


大家好,我是澳洲Alison老師,我的頻道是關於澳洲生活、澳洲理財和澳洲房產。我是澳洲房地產課程導師,我是澳洲執業律師,澳洲及香港持牌地產中介,亦都是新書《澳洲買樓打造財務自由》作者。以下內容純粹個人意見分享,並不構成任何投資建議。


我的朋友黃先生是一個富二代,5年前拿著家裏給的200多萬澳幣在墨爾本富人區全款買下一套豪宅。當時沒有做貸款,但是無奈去年黃先生家裏資金斷鏈,並且欠下巨債,他連自己的紅酒生意也受影響,於是沒了收入,太太不上班,家裏有三個小朋友,每一項花費都是很大的。現在已經住不起大豪宅了,他們只可以忍痛將豪宅裡面的傢私打包運去倉儲,將豪宅租出去。幸運的是,跟太太留學的時候買了一間小公寓,他們一家五口搬進了這個小公寓裡面住。豪宅放租一個月有4,000澳幣的租金收入,雖然是要精打細算,但是畢竟這4,000澳幣都可以勉強維生。



聽到這裡,其實我覺得他們都很慘的,因為黃先生從一個高處掉下來,這5年他這套豪宅的確增值不少,土地應稅價格也已經接近200萬。因為他自住的時候是可以豁免土地稅,但如果他將它出租的話,這就會變成投資房。如果按照2024年最新的稅率,他每年要交的地稅可能高達15,500澳幣。


我經常跟黃先生探討,我問他,如果時光倒流,回到5年前,他會不會還是購買一套豪宅,還是說不買豪宅,用來分散去幾個小型的投資樓。於是我幫他算了筆賬,比如他可以在墨爾本的發展中區域投資4套50萬澳元的獨立屋,如今5年過去,增值幅度可能比1套房的增值幅度更加大。或者,如果黃先生建立全面的投資組合,放眼整個澳洲,在Brisbane、Perth、Adelaide還有Hobart不同的地方,不同的州,不同的領地,去選購到不同類型的優質資產,再利用一點合理的杠杆,他完全可以買到6~8套房產,甚至更多,因為他的確持有200萬澳幣現金,是比大部分投資者的起步點要高。


事實上有很多人在買樓的時候,尤其是投資去到臨門一脚,要做選擇的時候都會陷入這樣一個困局,究竟我是要買一套貴的房子還是幾套便宜的房子?其實對於個人來説,我認爲其實沒有一個選擇是最好的。我看見過有人投資最不缺的就是時間,他們可以自己打理所有物業,我也看見過有投資人的要求就是想增值快、租金高、早日實現財務自由。其實沒有一套房子是完美的,最重要是可以達到你想要的效果,這才是最佳的方案。


今天就和大家分析一下,究竟是選擇一套貴的房子還是多套便宜的房子,到底是什麼原因?首先,我們來看看一套房子,它有什麼優勢?



一套房子的優勢:


地點:通常一套高價的房子位於優越的地理位置,如城市的中心或富人區。這意味著你可以享受方便的生活,接近商店、學校、公共交通等。


資本增值:高價房產在長期內有機會實現更大的資本增值,因為它位於熱門地區,供需關係較為穩定。


租金收益:即使你不住在這套房子裡,你也可以將它租出去賺取穩定的租金收入。


品質生活:高價房子通常擁有更好的建築品質和生活設施,能夠提供更高品質的生活體驗。


但是,高價房子也有一些劣勢:


高成本:購買高價房子需要支付更多的首付款和更高的貸款利息,這可能增加你的財務壓力。


高稅負:高價房產可能需要支付更多的房產稅和地稅,這將增加你的持有成本。


缺乏分散風險:將大部分資本投入單一高價房產,可能使你缺乏風險分散,如果該地區的房地產市場不景氣,你可能會受到重大損失。


然後,我們來看看多套便宜的房子有什麼優勢:


多套便宜的房子的優勢:


風險分散:擁有多套房產可以分散風險,如果一套房產的市場表現不佳,其他房產仍然可以提供穩定的收入。


高現金流:便宜的房子通常可以提供更高的租金回報率,因此你可以在短期內實現更高的現金流。


較低持有成本:便宜的房產通常需要支付較低的地稅和其他持有成本,這有助於減少你的開支。


選擇多樣性:你可以選擇不同地點、不同類型的房產,根據市場需求和你的風險偏好。


然而,多套便宜的房子也有一些劣勢:


管理複雜:擁有多套房產可能需要更多的管理和維護工作,這可能會增加你的時間和精力成本。


資本增值潛力:便宜的房產可能在長期內的資本增值潛力較低,因為它們可能位於次級地區或市場需求較低的地方。


品質不一:便宜的房產可能品質不一,你需要仔細選擇以確保它們符合你的投資目標。


總的來說,選擇一套高價房子還是多套便宜的房子,取決於你的個人情況和投資目標。如果你有足夠的資本,能夠承擔高成本,並且希望享受高品質的生活,一套高價房子可能是一個選擇。如果你希望分散風險、實現高現金流,並且願意進行更多的管理工作,多套便宜的房子也是一個有效的策略。


最重要的是,在做出決定之前,應該仔細評估你的財務狀況、投資目標和風險承受能力,並考慮諮詢專業理財顧問或房地產專家的意見。


 
Alison’s Story

生於香港,移居澳洲,一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上,我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道,由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問,並成功考獲澳洲律師資格,放下了港人對投資買樓的思維,換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子,身邊都是擁有高學歷的專業人士,即使工資水平甚高,是社會上精英,然而他們的生活卻是終日營營役役,手停口停,難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力,我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識,希望盡早實現財務自由,同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。


透過這個頻道,我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗,一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊,協助投資者建立最合適的投資策略。

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