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  • 作家相片Alison Wong

重要!澳洲房地產市場驚現“拋售潮”|澳洲未來12個月樓價會唔會受壓?

已更新:4月1日

9月12號,澳洲年度房地產投資專業人士Property Investment Professionals of Australia(簡稱:PIPA)發佈的調查數據顯示,過去一年全澳洲有 217,000 套投資房屋被抛售。澳洲整體新上市的房產已經是過去5年以來最高水平,而澳洲掛牌出售的房產數量也是5年以來最高的。尤其是墨爾本、悉尼被拋售的房屋可以說是處於“急升”的狀態。這個勢頭預計在短期內都會持續。


數據顯示在未來的一年裡,還有38%的投資者是會轉讓手頭上的房產,這一比例較2022年增長了一倍。澳洲職業房地產投資人協會主席Nicola稱,明年會有大量投資房被投入市場,主要是加息對投資者來説是造成重創。明年被拋售的房屋數量將暴增至一個非常可怕的水平。投資人爭相賣房,但澳洲人買房的熱情似乎不高。


數據顯示,投資者所持有的掛牌房源比例增加到32.7%,為12个月以来的最高水平。隨著利息增加,我們每個月的貸款都是增加了。上個月,悉尼的掛牌房源中,投資者所持有的房源的比例是激增至創紀錄的39.8%。同樣備受關注的墨尔本房地產掛牌出來售賣的比例也是升到這兩年來最高點,即36.2%。在布里斯本,出售房源比例為34.7%,成為12個月來最高峰。在達爾文,投資者所持有的掛牌房源比例升至51%。在霍巴特,投資者掛牌售賣的比例也上升至九月份以來的最高水平,即24.8%。



對於樓市比較關心的朋友可能就會有點慌,既然新聞說投資人大量抛售所持有的物業,會不會就因爲這樣而導致樓市雪崩。我經常和客戶說,買樓切記不要人雲亦雲,我們最重要是用數據分析,看下事實是怎麽樣的。


大家好,我是澳洲Alison老師,我們一起來分析一下。我的頻道是關於澳洲生活、澳洲理財和澳洲房產。我是澳洲房地產課程導師,我是澳洲執業律師,澳洲及香港持牌地產中介,亦都是新書“澳洲買樓打造財務自由”的作者。以下內容純粹個人意見分享,並不構成任何投資建議。


我們一起來分析一下究竟瘋狂抛售這一現象有無對市場造成一些實質的大跌或者負面的影響。在傳媒報道有很多澳洲房產被緊急抛售的同時,市場上有專家預測澳洲的房價有望在年底創下全新紀錄。


CoreLogic 研究總監Tim Lawless表示,雖然房價仍比去年4月創下的紀錄低1.3%,但是11月底可能會創下新的全國紀錄。


我們現在來看下9月份澳洲各大首府城市的公寓以及House的價格。首先我們來看下阿德萊德,月度變化增長1.7%,House房價中位數:742,909澳幣,公寓房價中位數:464,414澳幣。9月份季度阿德萊德房價的資本收益最高,達到4.3%。


我們現在來看下布里斯本,布里斯本這一個月的變化是增長了 1.3%,House房價中位數:848,680澳幣,公寓房價中位數:539,169澳幣。布里斯本有望在10月份創下新高,目前房價僅比之前的峰值低0.6%。


我們一起來看下首都坎培拉,坎培拉每一個月的變化是增加 0.2%,House房價中位值:956,600澳幣,公寓房價中位數:591,952澳幣。坎培拉房價一直處於穩步上升的狀態。


我們現在一起來看下霍巴特,霍巴特每個月的變化是下降了 0.6%,House房價中位值:702,377澳幣,公寓房價中位數:520,460澳幣。從數據來看,霍巴特的住宅下降了7%。專家認為,霍巴特在走上復蘇之路,依然有很長的路要走。


我們一起來看看珀斯,珀斯一個月是增長 1.3%,House房價中位值:646,777澳幣,公寓價值中位數:437,883澳幣。珀斯九月份的季度數據是非常强勁的,房價上漲 3.6%。如果有朋友是想投資珀斯但又想等辦好PR才買的話,其實就已經太遲了,因爲每個月都是升很多的。


值得一提的是,澳洲整體出售listing也是增加了,但是西澳珀斯的總出售量都是比過去5年平均減少30%至45%以上。在SQM RESEARCH最新發佈的空置率數據上也是顯示了,珀斯已經達到幾乎最近7年以來的最新的新低,已經是低於1%。


我們現在來看看墨爾本,墨爾本每一個月的變化是增長了 0.4%,House房價中位值:933,281澳幣,公寓價值中位數:612,585澳幣。自2023年1月墨爾本房價觸底以來,墨爾本房價已上漲4.3%,也正在向疫情期間創造的歷史高點靠近中。墨爾本也是市場上房地產表現高於平均水準的三個首府城市之一,另兩個表現強勁的城市:珀斯、悉尼。


說到悉尼,悉尼每一個月的變化就是增加1%,House房價中位數:1,381,045澳幣,公寓房價中位數:828,919澳幣。自2023年1月觸底以來,悉尼房價上漲了10.6%,其中House和Unit房價中位數相比於去年2月達到的峰值均相差不多。總體而言,9月份的房價已創下自新冠疫情期間房價暴跌後的最大漲幅,短短三個月內增加了3,360億澳幣。


本輪澳洲的房價是持續上漲的,不但讓“拋售潮導致房價下跌”的言論不攻自破,還打了眾多唱衰澳洲房市所謂“專家”或“預測者”的臉。數據更加表明,今年澳洲房價已回升,預計2023年年底漲幅能達到8%。


到了這裏可能大家就會想知道,爲什麽澳洲一直加息就算有“抛售潮”出現,樓價依舊上升。我們現在就來分析下澳洲樓市升幅的源頭,就是從供應和需求説起。



在最新澳洲Corelogic Days on Market 的數據上,我們可以發現一個非常重要的信號,就是珀斯的樓一放出來之後,在16日之內就可以成功售出,這個時間是遠遠低於悉尼的34日以及墨爾本的30日的。另一方面,建築審批數量一直在下降,最新官方數據顯示2023年4月房屋批准率下降了8.1%,已經成為2012年以來的最低值。同時,2023年的House批准率比2010年平均水準低18.6%,而公寓的批准率則低52.4%。


第二點可以從“需求”那裏看,大量新增移民和留學生湧入,而且離開澳洲移民其他國家的人口是非常少的。淨海外移民水平是比預期更加強勁,導致整體住房需求猛增。本就緊張的房屋資源雪上加霜。從ABS移民數據顯示,出境人數相較於新冠疫情之前的平均水平是下降了約25%。同時淨移民創下記錄,澳洲人口增加454,400人,按照目前的平均家庭規模計算,這相當於增加了181,723個家庭,而且“供不應求”的情況並不能在短時間內得到改善。


大家有可能關注到另一則新聞,就是説澳洲政府提議從2024年7月1號開始進行5年內新建120萬新住宅的計畫,來紓解“供不應求”的房地產市場。大家不得不注意的就是這一句話是“提議”,“提議”的英文是“propose”。從專業角度和數據分析來看,這個“提議”很大機會是落空的。爲什麽我會説這個“提議”很大機會落空,或者我們來一起研究一下,目前的現實是澳洲的住宅市場已經飽和,根據5年新建120萬住宅的計劃,也就是説澳洲每年要建造24萬個住宅,也就是説每天要建造大約660個住宅才能做到。



我們看回澳洲的歷史,澳洲每年平均建造住宅的速度只有16萬個,距離目標24萬個是遠遠不夠的。而且別忘了,如今利率高、成本高,勞動力遠遠比以前短缺。就算政府是有這樣大的一個計劃,一年要起24萬的住宅,在如此高深莫測的情況下,越來越多發展商是不願意建造樓房的,因爲他們“沒什麽肉吃”。試問一下,發展商都是為了賺錢的,但現在他們的利息成本高企,而且建築材料上漲到歷史新高,勞動力比起之前是非常短缺的。試問有多少發展商是真的願意支持政府一年建造24萬住宅的宏願。


總而言之,“供不應求”四個字已經解釋了爲什麽澳洲利息一直上漲,一直有人抛售房子,最終樓價不跌反升這個現象。根據四大會計事務所KPMG畢馬威的州府城市房地產報告,未來9個月全澳房價將上漲4.9%,到2025年6月的一年內可能會飆升到9.4%。同時公寓價格的漲幅是會比預期稍低一點,到2025年6月為3.1%,但也會在未來的12個月內再上漲6%。


我們有理由相信,就算加息是令到部分投資者因爲負擔不起而抛售他的房子,但是這個短暫的掛牌數目增加也是低過外來移民人口對於房地產的需求的,在“供不應求”的情況下,房價依然有很大機會繼續上升。如果覺得這條片有用的話,歡迎大家給個Like我,還有Share這條影片出去,我們下次再見!


 
Alison’s Story

生於香港,移居澳洲,一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上,我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道,由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問,並成功考獲澳洲律師資格,放下了港人對投資買樓的思維,換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子,身邊都是擁有高學歷的專業人士,即使工資水平甚高,是社會上精英,然而他們的生活卻是終日營營役役,手停口停,難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力,我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識,希望盡早實現財務自由,同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。


透過這個頻道,我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗,一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊,協助投資者建立最合適的投資策略。

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