top of page
  • 作家相片Alison Wong

買悉尼Macquarie Park樓盤前需要注意的事項

已更新:4月2日

近期有很多朋友WhatsApp或者Email我問我怎麼看Macquarie Park,Macquarie Park大家當然都很熟悉,Macquarie Park這個地方有很多澳洲和很多香港的中介都是大力推薦。由於太多人問我對這個地區的看法,今天我就打算用這篇文章去講下我對這個地區的看法,如果大家覺得有用的話呢歡迎大家share這這篇文章給身邊的朋友,或者儘快寫下筆記,因爲我預計這這篇文章推出後可能會受到很多行家或者發展商的投訴,我這篇文章可能最後的下場就是被迫下架。

那無可置疑Macquarie Park的確是一個很好住的地方來的,因爲它有商場、有train station、也是有大學我生活的配套可以説是十分齊全的我如果大家想著買Macquarie Park是用來自住的話我那以下的數據就未必有用啦啦,那大家係諗住買Macquarie Park來投資的話啦,我們現在可以一起來研究下Macquarie Park各類的數據。

大家買樓之前是會做Due diligence啦,那Due diligence我們可以看一看關於Macquarie Park新聞的,那雖然Macquarie Park被譽爲是悉尼的矽谷會有很多大企業進駐啦,也是吸引很多IT的人才去那裏住的啦,的確那裏係比較多高科技的人才在那裏居住啦,但是我們買樓除了要看那個地區有甚麼人住之外啦,我們還看下那個地區的供應的。


那我們現在來看看這個圖表:


這個圖表我們首先看看這個five years completion,也就是說2016年到2021年總共是有多少樓宇建成的,這裏就顯示了完成了的單位是有3,161個的,那從2016年到2021年供應最多那年就是2019到2020年。那好了,未來的5年forecast又會是怎麽樣呢?那這裏的數據就顯示由2021年到2026年將會有3,535供應的(房屋),也就是說是我們之前5年double,那我們現在再來看看其他關於Macquarie Park的新聞。

那這一個NSW政府land and housing corporation所公佈的消息來的,那這個消息就是最近更新的,它是2023年2月22日的新聞來的,那這裏就顯示了Macquarie Park是將會有很多的新住宅的,就包括social housing,那這一個新聞就是説下一個stage的midtown,就是我們是拿了一個approval是可以建更多social housing,而這個新聞也是十分update,是2023年的3月7日,這裏就顯示了Macquarie Park是一個hotbed for developers and planner,是甚麼意思呢?就是Macquarie Park這裏將會有很多新的住宅供應,而一個很著名的地產網站也在2019年的5月22日亦都提及過,澳洲其中一個是有oversupply的問題的suburb。其實我們看到Macquarie Park是排第七位的,那這裏我們看回這個圖表,他就是說suburbs with high supply 和low demand,也就説這裏的供應很多而需求是比較少的,那除了新聞的報道之外,我也是會看一些數據,是去verify這些新聞對不對的?

那我們一起來看看Macquarie Park的空置率,Macquarie Park的空置率就是有3.3%的,那這個是一個比較高的空置率來的,而大家都知道Macquarie Park隔壁有一個suburb就是叫做Epping,相比Macquarie ParkEpping的空置率就比較低了,那它也就1.84%而已,那我手上Epping新的樓盤是十分之有限的,那基本上我是預計未來幾個月内就會賣完的了,而Macquarie Park我手上是有好多個新樓盤,一個好長好長的price list的。那所以我們從這裏判斷好多Macquarie Park正在興建中的樓花,在他們完成之後呢那個的空置率是會超過3.3%的,可能你會説“Macquarie Park的租金其實也不錯”,一房一個study room 還有泊車位,也是有750澳元的租金的,那這樣的價位大概是70萬至85萬澳元,那如果大家買Macquarie Park的目的是租金回報率的話,那是會有其他選擇的,例如是墨爾本市中心50幾萬的Appartment,如果是包含傢俬的話,租金是可以去到700-750澳幣,或者是Perth的House and Land package,關於海灘旁邊50幾萬的房子,現在的租金可以租到600-650澳幣,如果大家對墨爾本市中心和Perth的House and Land package有興趣的話,可以看一下我這兩條視頻。

如果大家買Macquarie Park是爲了升幅的話呢,我就覺得現在還不是時候,最少我們可以等到那些源源不絕的供應蒸發了,我們再開始買也還未遲,那現在Macquarie Park都是處於供應十分之多的一個階段,我手上有好多不同Macquarie Park的project價目表都還是很長的,那如果大家買Macquarie Park是爲了自住的話我們都要考慮下,其實現在在高利息的情況下,現在Macquarie Park的空置率也不算低,而且利息那麽高,分分鐘呢你租Macquarie Park是便宜過你買Macquarie Park的,我也收到很多email的提問,就是問vendor finance怎麽看,vendor finance的中文就是說賣給你這層樓的人借錢給你去買樓,那vendor finance的好處呢就是他可以按照合同的價錢去借一筆錢給你的,就會減少了估價不足的一個風險,那很多時候呢發展商借給你買樓的那筆錢其實那個利息是低過你在銀行借的利息的,那所以一些手頭比較緊的想有多點資金去周轉的朋友,他們就會選擇vendor finance,那其實我個人認爲呢是沒什麽問題的,只要你認清以下風險並可以接受到,那當然vendor finance一開始幾年是會有一個比較吸引的利率,那vendor finance出現問題呢那就在他借錢給你那個時期完結之前,你是要趕得上出去其他銀行那裏借貸的,那當然了,其他銀行不是發展商了。他會重新幫你那層樓去做一個估價的,而不是按照合同的價格借一個percentage的錢給你,那當銀行要做這個估價的時候呢,

當然估價我是分開三個scenario,一個scenario就是估突價,那估突價大家都會開心啦,因為你手上那層樓是升了值。那另一個scenario就是估足價,那估足價你都很開心啦,你只不過是需要給一個更加高的利息,也是可以借到一個比較理想的錢。那如果出現估價不足的問題,大家就要衡量一下自己可不可以承受到,那什麽叫估價不足呢?或者大概講下,那如果你那層樓的合同價是80萬,那如果估價不足可能是這個合同價的八成,那銀行呢就會根據這一個64萬是去借一個percentage給你,也就是説我們是借不足我們心目中想借的錢的,那到時我們就是要那個風險就來了,那當然你手上的資金充裕的話到時幾年後估價不足,你不介意貸錢出來將那層樓由vendor finance那裏轉去一個普通銀行那裏借錢,其實是沒問題的。那問題就是如果你沒有估價不足的心理準備,你到時就是會被迫需要去賣你這一層樓了,那賣樓就不一定賺的,賣樓可以是虧的,因爲你當初買這層樓的時候是需要給印花稅的,再加上還有虧了樓價跌了的的跌幅。如果你最後是被迫虧賣的下場,有機會發展商借給你那個錢是還不完的,可能到時都是要靠你去貸一點錢去還了這一個發展商借給你的錢,或者你什麽都不想動什麽都不想賣的時候,可能只能接受發展商到時候給你一個更加高的利息去借錢繼續去供這一層樓的。

那或者對於vendor finance我來一個總結啦,那如果對手上暫時資金不足夠,或者是想享用低利率的朋友來説呢,其實vendor finance都是一個不錯的選擇來的,但是我們在用vendor finance之前我們就要想一想自己的exit strategies了,究竟是vendor finance借給你完了之後的時期你是想著繼續在發展商熬一個高的利息,還是想著承受估價不足的風險轉去其他銀行。其實,沒有一個exit strategy說是一定對的,那只不過投資我看了一個informed的decision啦是要知道整個情況才去做一個決定,我整天跟客戶説一句我們很努力去做Due diligence,最後那層樓都不一定是賺的,因為我們只不過是盡力而爲,最後我們其實都是聽天由命的,那所以説我們賺不賺錢都要看自己運氣還有眼光,我們做所有的research都是爲了擴大我們賺錢的機率,但是呢不是百分百的,那反而呢我們投資呢,是會用一個最差的scenario去想,那如果最差的scenario呢大家都可以接受得了的話,那恭喜你了,這一個投資是一個適合你的投資來的。就好像我們結婚那樣選老公選老婆,我們要看他最差的那一面是怎麽樣的,那如果這個人是接受得了他最差的那一面的話,其實你和他可以白頭到老,開花結果的機會是大很多的。


 
Alison’s Story

生於香港,移居澳洲,一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上,我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道,由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問,並成功考獲澳洲律師資格,放下了港人對投資買樓的思維,換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子,身邊都是擁有高學歷的專業人士,即使工資水平甚高,是社會上精英,然而他們的生活卻是終日營營役役,手停口停,難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力,我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識,希望盡早實現財務自由,同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。


透過這個頻道,我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗,一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊,協助投資者建立最合適的投資策略。

👉Website: investwithalison.com

👉Email: hello@investwithalison.com

👉Linkedin: linkedin.com/in/alisonwongaustralia/



6 次查看

Comments


bottom of page