最近因為維多利亞州加地稅的事情我收到很多諮詢，很多本地以及海外的投資者都對這種“搶錢”的政策有很多憂慮，我身邊的朋友都跟我說，市面上可以找到的新聞和相關資料都很少，就只知道州政府說要“加稅”，具體情況就不是很清楚，也在擔心以後維州的房子不可以再買，有的已經買了樓的朋友還在考慮是不是要緊急拋售，今天我就會用這條片跟大家詳細解釋和分析一下維多利亞州政府的這一系列“神操作”。對於有意買樓的朋友記得關注和收藏一下相信會對你的決策有所幫助！
大家好 我是澳洲Alison老師，我的頻道是關於澳洲生活、澳洲理財和澳洲房產，我是澳洲房地產課程導師，我是澳洲執業律師，澳洲及香港持牌地產中介，亦都是新書“澳洲買樓打造財務自由”作者，以下內容純粹個人意見分享，並不構成任何投資建議。
維多利亞州政府在5月底公佈 2023年財政預算案，是會有一個“新冠還債稅”的十年大計，簡單來講就是維州政府沒有錢了。為什麼沒有錢呢？因為維多利亞州在新冠疫情期間，封關了很久、隔離了很多人，錢派完了，又欠下巨債，那怎麼辦呢？所以他們就想到了一個新的徵稅方法，維多利亞州政府宣佈地稅 land tax，薪資稅 payroll tax以及印花稅 stamp duty這三個方面的大幅改革，如果我們將它翻譯成現代語言，也就是說州政府欠下的巨債，將主要由房地產投資者和大企業來埋單。
今天主要就會集中解釋一下地稅的改革，地稅適用於自住房之外的投資房的累計“土地價值”，如果朋友有留意到這個，不是房產價值而是土地價值，房屋的價值簡單點來說就是由市場製造的，就是由供應還有需求，這兩者的角力所產生的房價。土地價值就是政府會派人去做估價，看一下你那塊地值多少錢，不要以為apartment是沒地的，只不過apartment的土地含量比較小，但是它也是有它的土地價值，如果這個土地價值超過threshold之後就需要開始計稅，地稅是州稅，所以同樣的每個州收法都不一樣。
在2024年1月1號起，維多利亞州的一般土地稅率的免稅門檻由30萬澳幣降至5萬澳幣，也就是說原本土地價值30萬澳幣以上才要繳稅，但是現在5萬澳幣以上就要繳稅，5萬澳幣作為徵收起點的確比較低。基本上在維多利亞州的房產包括apartment，都是逃不了要缴這個稅，具體的徵收細節我在這裡給大家做了一張表，方便觀眾朋友們更直觀地了解新政下的地稅情況。
地價在5萬澳幣到10萬澳幣之間，一年徵收一個500塊澳幣的稅，地價高於10萬澳幣但是低於30萬澳幣的，一年徵收975塊澳幣，地價超過30萬澳幣的，除了每年徵收975元澳幣之外，還要額外徵收土地價值的0.1%，這個地稅改革其實有一個名字，叫"COVID-19債務臨時附加費"，將會持續10年之久，預計這個徵收將會影響86萬的投資者。未來4年將給州政府帶來一共47億澳幣的收入，由於threshold的大幅下降，土地價值比較少的投資者會感受到衝擊。除了地稅之外，缺席海外業主附加稅也是會翻倍的，這個稅項就叫Absentee Owner Surcharge，如果直接翻譯就是缺席海外業主附加地稅，也就是說如果你不是澳洲永久居民或者公民，平時不住在澳洲，並且在財政年度12月31號不在澳洲的話，還有你當年在澳洲居住不超過6個月的話就需要徵收，這項稅務的稅基跟地稅一樣，就是你的投資房土地部分價值，累計超過地稅起徵點的部分原來只有2%，現在變成4%，這個情況就會比較影響不在澳洲住的朋友，因為他們持有物業的成本增加了。
可能你會說持貨成本增加了，那維多利亞州的房產還值不值得考慮呢？其實凡事我們都要看兩面，我也經常說我們做投資不能只看成本，只看稅率，要全方位的綜合考慮，我們一起來看一下究竟這個稅有沒有什麼減免的餘地，雖然維州的州長也承認這次新徵收稅項是會影響到86萬房地產投資者，而且根據稅務局最新的數據統計，這些投資者之中，有35%的人是可以申請費用抵稅，也就是說可以通過“negative gearing arrangement”去扣稅，negative gearing的意思就是你投資房產的時候有貸款，還有這個“新冠臨時附加費”，還有其他支出是大過你投資的物業為你帶來的現金流的話，也就是說其實這一層樓是入不敷支的，但是我們澳洲的稅制是很有人情味的，雖然你在虧錢，但是你就是符合資格在其他收入那裡去減免扣稅。
來到大家感興趣的話題，雖然維多利亞州的地稅是比之前多了，但是又值不值得投資？究竟需不需要馬上拋售呢？根據《先驅太陽報》5月31號的報道，過去五年中維多利亞州很多地區的房價上漲了一倍多，今年年初也有澳洲媒體報道過墨爾本周邊的地產價格是全國升幅最大的。根據政府官網顯示，維州所有的地區的市郊房屋在2011到2021這十年間，房產價格中位數每年都有一個5%到10%的升幅，例如我經常跟大家介紹的Werribee和Werribee South，過去十年間房屋價格的中位數每年增長6.2%和6.6%。截至2021年，Werribee的房屋價格中位數是大概62萬澳幣，Werribee South則為68萬5千澳幣，而且大家都很熟悉也是我經常都有提到的Berwick區，過去十年房價每年上漲6.6%，由44萬漲到86萬多澳幣，還有Wyndham過去十年房價中位數的每年平均增長6.2%，價格從2011年的29萬澳幣增長到2021年的57.5萬澳幣。據市場數據顯示，目前Wyndham區的房價中位數仍然還是在57萬澳幣左右，但是在過去的12個月上漲了2%。
但是大家要注意的是，澳洲政府不斷加息的情況下，房價依然在“逆市上漲”，因為在加息的情況下資產的價格應該是向下行的，我之前也有跟大家分享過這一區的housing供應並不是太多，但是需求是很旺盛的，如果大家有興趣的話，可以看一下我這兩條片:
我現在來跟大家算一下這筆賬，第一個case假設澳洲政府不會這麼快減息，一套中位價房屋大概是58萬元澳幣，明天年底房價就會升了11,600元澳幣，假如該房地產政府所估出來的地價是35萬元澳幣的話，在新的地稅政策之下那就需要支付1,500澳幣地稅，但是在舊的地稅征稅來說，過去如果你的土地是價值35萬的話，只需要缴交475澳幣，那就是說在新的地稅政策之下，我們現在一年是要多交了1,025澳幣，我們每個禮拜給多19.7澳幣，那按照我們這個計算方式是不包括缺席海外業主的地稅，那而且一切的數字和計算方式都需要等政府大概年底推出的計算方式為準，即便算是多付的土地稅，但是我們房價增值部分仍然有10,625元澳幣。
或者我們來看一下第二個情況，假設澳洲政府開始減息，房價就會以更加快的速度上漲，如果上漲的速度可以跟過去10年的平均值差不多，按照6%來算一年的樓價增長就34,800澳幣，除了房價上漲帶來的收益之外，Wyndham的平均租金收益率高達3.8%，也就是說一套58萬澳幣的房子租出去，每年能收到22,000澳幣的租金，我們維多利亞州的租金增長情況也是比較健康、理想的，就算我們明年要給地稅，我們房東都是可以完全把新加的成本轉嫁給租客，譬如你本來的租金是22,000，但是你可以將租金輕輕加到23,000，那就可以補足你要給的額外地稅的部分，也就是說雖然你每年是增加1,000澳幣，但是如果每週來看的話其實你每個禮拜都只不過增加19.2澳幣，也就是說你每個禮拜加20澳幣都不用，這個加租情況都是十分正常的，因為通常澳洲的樓都會每年加租。
這樣看來維多利亞州增加地稅最慘的不是投資者，因為我們投資者是可以將增加的地稅成本轉嫁給租客，而且投資房地產的人也可以享受到我們維多利亞州的樓價升幅，因為維多利亞州始終是非常吸引移民的地區，人口是逐步穩定的增長，再加上現在的rent crisis導致市場供應十分緊張，是會持續為投資者帶來機會。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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