top of page
  • 作家相片Alison Wong

澳洲移民政策導致西澳人口急劇增加|Brisbane不再是人口升幅最快的城市|珀斯究竟發生了什麼事?

已更新:4月10日

最近如果我們打開Perth的一些房屋銷售或者出租的網站,我們經常會看到很多房放到市場上,很快就已經“under offer”,“under contract ”,“sold”,甚至在某些區域那裡你一輸入那個區的名稱,已經會跟你講是沒有available的樓可以給你出租的,很多客戶和很多朋友都很緊張的問我究竟Perth發生了什麼事?就連媒體都報道Perth的樓被人盲目地瘋搶,在今年6月在Perth成功賣出一個物業的中位數的時間只需要10天,刷新了歷史記錄,就連剛剛上個月底,Perth可以賣的物業總數下跌至5,384個,比起5月底少了4.4%,比起1年前減少了37.5%。



我跟大家講一個真實的例子,我的客戶梁先生夫婦上年在Perth那裡幫我買一個53萬的House and Land package,當時我跟他們說大概這個租金是550澳幣一個禮拜,在短短6個月之內他當時的租金就上升到650澳幣,也就是足足6個月的時間租金上漲18%。今年6月的時候他剛剛收到一層他起好的獨立屋,很順利幾天就可以租出去了,而且放在市場那裡幾天就已經很多人去apply,他還問我怎麼挑選租客,雖然澳洲不停的加利息影響了部分投資者對房地產市場的信心,但是在澳洲所有首府城市之中,Perth是唯一一個處於房價的最高點。

很多人都說Perth的樓價和租金會不會是一個泡沫,而這個泡沫又什麼時候會爆破?它的樓價升勢和租金增長率究竟可以持續多久呢?我們這文章就會為大家分析一下,Perth這個地方的樓價究竟是處於一個泡沫的週期,還是一個可以一直持續的趨勢。

大家好!我是澳洲Alison老師,我的頻道是關於澳洲生活、澳洲理財和澳洲房產,我是澳洲房地產課程導師,我是澳洲執業律師,澳洲及香港持牌地產中介,亦都是新書“澳洲買樓打造財務自由”作者,以下內容純粹個人意見分享,並不構成任何投資建議。

我們分析的第一個角度,就會用Perth的人口增長來看,我們現在來看一下政府的網站,Perth目前的人口大概有200多萬,預計到2036年人口會增長到290萬人,去到2050年Perth將會成為僅次於悉尼和墨爾本的第三大城市,坐擁350萬的人口。根據澳洲統計局的顯示,2022年西澳是整個澳洲人口增長最快的一個州,人口增加了2.3%,但是同期我們澳洲人口僅增加1.9%。所以說西澳的人口增長是比整個澳洲人口增長要快的,不知道大家還記不記得布里斯班過去幾年人口增長速度是全國第一。所以布里斯班前幾年的樓價很多suburb一年都是上升20%,現在Brisbane很多的樓都是去到80-100萬澳幣,但是疫情之後Perth快速崛起,取代了布里斯班的勢頭。



我們行內人經常都會說,Perth is the new Brisbane,Perth現在已經毋庸置疑就是最受海外移民關注的首府城市,可能大家都不知道為什麼Perth會有這麼迅速的人口增長,其實很多澳洲人還有海外人士移民去Perth的原因都是因為Perth的經濟非常好。根據數據顯示,西澳是處於一個持續增長的階段,預計剛剛過去的22-23年度經濟增長率將達到4.25%,而西澳的經濟增長是驅動整個澳洲經濟增長的一部分,澳洲去年有45%的出口商品都是來自西澳的,所以在西澳的工作機會是非常多的,而且西澳的失業率始終保持在低位,2023年5月失業率僅為3.6%,23%的西澳的企業有職位空缺,顯示出就業市場非常強勁。

西澳政府為了填補這些企業的職位空缺,它就有一個移民的政策,是驅動更加多的人移民去西澳。目前每5個Perth的居民就有2個在澳洲以外的地方出生,這個比例已經跟墨爾本持平,同時Perth為了吸引移民就被劃為偏遠地區,也就是說整個西澳地區都可以申請491和494兩個偏遠地區簽證,西澳的畢業生可以享受5分的偏遠地區加分,而且西澳畢業生可以申請3年的485psw簽證,而西澳畢業生申請491可以有15分加分,所以Perth吸引了很多想加分的移民家庭。

我們第二項分析Perth的樓究竟是不是處於泡沫週期,我們就用香港人最熟悉的指標,而這個指標叫做樓價對入息比率。其實很多傳媒也報道過香港樓價是冠絕全球的,如果我們要用香港的工資在香港買樓,不吃飯不喝水23.2年才可以買得到樓,我們現在就用同樣的比例來看看Perth的樓,Perth的樓價是58.8萬澳幣,而Sydney的中位數超過100萬澳幣,但是Perth的家庭月收入是比Sydney、Melbourne、Brisbane和澳洲其他城市高的,只不過僅僅僅次於我們首都Canberra,所以Perth的樓可以說是全澳洲最容易負擔的。

在Perth的角度,如果一個家庭想買樓就只需要用他們家庭收入的30%就可以供到樓,相比起Sydney的家庭就需要用家庭收入的60%才可以供樓,所以我們可以在這裡看到Perth的房地產距離泡沫還有一段很大的距離。

去到第三個分析,這個分析就是跟我們澳洲的加利息有關。根據統計,澳聯儲從2020年開始 到今天加了14次息,就將現金利率由0.1%加到4.1%,而現金利率的攀升很多銀行會將借錢的利息提高的,現在就算是澳洲的永久居民或者公民,借錢的利息都已經超過6%,在貸款的成本來說如果你是買了130萬澳幣的樓,你一個月要供6,000澳幣,也就是一個禮拜差不多供1,500澳幣,但是租金只收到650澳幣,也就是一個禮拜有1,000澳幣負現金流,其實很多人買樓都是不喜歡負現金流的,但樓都是剛需來的,很多人有錢都會拿去投資但是咁啱得咁巧Perth的人口高速增長,還有它的供應少導致Perth的中位數是超過6%,而這個就是跟我們現在借錢的利息差不多。



好多人就為了不想貼這麼多錢出來供樓,而去Perth那裡買樓投資的,因為他們的租金回報率跟mortgage差不多,可以比較容易達成一個平手,他們會覺得將來遇到減息的時候就會開始比較容易有一個正現金流,很多人到這裡就會想Alison,Perth的樓是不是不要這麼著急買?因為現在高利息很多人都頂不住,可能他們始終都要被迫賣一層樓,那是不是等一下這樣可以更加低位入到市。

買Perth的樓,我在市場目睹Perth的樓是每個月每個月這樣上升的,基本上加息以來都沒有停過,在高利息的情況底下銀行的壓力測試是高了的,所以很多人在加了利息之後都比之前借貸能力減少幾十萬的,好像之前本身可以買到100萬澳幣或者以上物業的人,現在因為高利息的情況底下,他們借錢少了,他們的借貸能力再加上首期最多只可以負擔得到比較低樓價的樓,就例如50、60萬澳幣這些價位的樓。所以在高利息的情況底下50、60萬澳幣的樓是非常搶手的,因為大部分人買樓都需要貸款借錢的,而這個樓價也正正在高利息的情況下時勢造就英雄,這個就是很多人唯一可以應付得了,借到錢買到樓的樓價,基本上這個樓價在我們現在這麼高利息的情況底下是最搶手並升的最快的,所以大家是想投資這個價位的樓的時候,其實我認為現在就應該可以入市了,因為我們再等久一點就會升穿60萬澳幣這個價位,到時候就算大家可以借到錢,我們都需要多付首期去買的。


 
Alison’s Story

生於香港,移居澳洲,一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上,我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道,由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問,並成功考獲澳洲律師資格,放下了港人對投資買樓的思維,換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子,身邊都是擁有高學歷的專業人士,即使工資水平甚高,是社會上精英,然而他們的生活卻是終日營營役役,手停口停,難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力,我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識,希望盡早實現財務自由,同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。


透過這個頻道,我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗,一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊,協助投資者建立最合適的投資策略。

👉Website: investwithalison.com

👉Email: hello@investwithalison.com

👉Linkedin: linkedin.com/in/alisonwongaustralia/



5 次查看

Comments


bottom of page