澳洲的租房市場可謂是火爆至極。我們看一看這張圖表，SQM Research記錄顯示全國住宅物業空置率持續下降，10月份已經達到了1.0%。大多數首府城市的空置率均出現下降的情況。截止到2023年11月12日的過去30天內，雖然在首都城市租金過去一年顯著上漲15.5%，但依舊抵擋不住租賃市場熱度高漲。
不知道各位房東有沒有收到很多住房申請，雖然現在澳洲是一屋難求，租房市場是非常暢旺的。代不代表房東躺著就可以賺錢那麼簡單，有這種想法的包租公包租婆非常危險，因為如果你選擇了一個不好的租客，最後倒霉的就是業主。
其實亂選租客導致最後業主賠錢這種案例總是可以看見。首先第一步就是防范於未然，我和我的租房同事就結合我們管理幾百層樓的經驗，來和大家總結一下十類最容易出問題的租客，希望可以教到大家選到優質的租客。
大家好，我是澳洲Alison老師，我們一起來分析一下。我的頻道是關於澳洲生活、澳洲理財和澳洲房產。我是澳洲房地產課程導師，澳洲執業律師，澳洲及香港持牌地產中介，亦都是新書“澳洲買樓打造財務自由”作者。以下內容純粹個人意見分享，並不構成任何投資建議。
第一個不能選的就是經濟有困難的人。如何判斷租客的收入與房租匹不匹配，要確保租客經濟基礎可靠，就要仔細審核pay slip、bank statement以及工作地點。租金是工資的三分之一是相對健康的比例，同時要從工作地點或者工作類型判斷租客的工作是否穩定，是否可以為你的房子帶來穩定現金流。如果他是從事不穩定的職業，在銀行沒多少存款或沒多少流水，這類租客也容易身處經濟風暴中。
第二類就是急著租房的人。租房這件事情上，租客有urgency去租房是正常的，他們擔心這房子被其他人搶走了。但如果今天申請明天就想搬進來，或者拿著一疊現金來租房，對住宅品質不是很在意，隨隨便便看房就草率做決定的租客，業主千萬不要租給他們。我們要觀察租客為甚麼急著搬進來，究竟急於搬進來的原因是甚麼，是不是被之前的房東趕走以及他沒有認真看房就搬進來，未來會不會存在潛在糾紛。
其實我也租過房子，我當時是提前了一個月去找房，因為我擔心自己租不到。我是一個非常organized、未雨綢繆的人，所以我這類型的租客永遠都不會遲交租金，甚至乎我交租時有閒錢，我會給多未來幾個月的租金。如果一個租客像我這麼organized，他們是會提早很多去看房的，因為他們人生是比較有規劃的。那人生比較有規劃的人，欠租的情況就特別少了，以及那麼有規劃的人，他們的生活都是比較規律，都是比較自律的，以及他們的工作都是會比較穩定的。所以，大家就可以注意一下。
第三個不可以選擇的租客類型就是經常搬家的人。對於經常搬家的租客，房東就要保持謹慎。每一次搬家可能是租客一時興起，也可能是之前遇到了什麼不開心的事情。這就需要房東通過面談去了解。如果他之前住的地方也是租的，他為甚麼搬家，這個問題一定要問。如果他從家庭租的，為甚麼不住家裡，這也是一個要注意的地方。有一點大家要知道，越是經常搬家的人，他的穩定性就會越低。
第四類不可以選擇的就是很懶散的人。很懶散的人最容易讓房東頭痛了，尤其是卫生问题。如果房東擁有了一套屋子，如果租客一看就是很懶散的人，這個人一般也是不會保持屋內的衛生的。而且租客在這裡住一段時間，對屋子的使用和操控是會有很大影響的。如果這個人是非常懶散的人，那他是不會注意到這個房子的每一個細節的。而如果一個人是不會注意到每一個細節的人，那他是不會保持這個房子的衛生和環境的。所以大家在選租客的時候，要特別注意這個人的生活態度是不是比較懶散。
希望這些建議對你有所幫助。當然，每個租客的情況都是獨特的，這只是一些一般性的建議。在選擇租客時，還需要考慮其他因素，如租客的信用記錄、前房東的推薦、面談的感覺等。總之，謹慎挑選租客是確保你的投資安全的重要一環。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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