最近有一些大型內地房地產市場出現債券違約，甚至申請破產保護等等問題。內地很多樓盤“爛尾”，令到整體樓市交投也不旺，氣氛是比以往差了不少。我最近也有一些內地的客戶都和我說自己很想賣武漢和天津等等的樓來投資澳洲房地產市場，但無奈房子掛在二手交易網站差不多一年了，只有一兩個人來看樓，價格也下調過一兩輪，但房子還是沒能成功售出。
內地樓市的新聞，相信關注房地產的朋友們肯定都不陌生啦。但是內地的房地產有那麼多不利的消息之後，近期香港都有人討論香港的樓市。我除了是有澳洲的地產代理牌照之外，還有香港的地產代理牌照，所以這條片子就會分析下香港的樓市。我也都會在這條片的最後和大家公開一個我教客戶的做法，如果大家是在幾年後想移民的話，但是又不想搬離現在自己那層自住樓，應該可以怎麼做呢。
大家好，我是澳洲Alison老師，我的頻道是關於澳洲生活、澳洲理財和澳洲房產。我是澳洲房地產課程導師，我是澳洲執業律師，澳洲及香港持牌地產中介，亦都是新書“澳洲買樓打造財務自由”作者。以下內容純粹個人意見分享，並不構成任何投資建議。
那首先就會爲大家分析下一連串在香港樓市發生的事。第一件事就是新世界發展的傳聞，目前CEO是鄭裕彤的孫子——鄭志剛。他旗下的新世界發展股價就是有16.32港幣，市值410.7億港幣。新世界發展就迎來了急速下跌，截至當日收盤跌幅達到5.77%，股價也創下了自去年11月以來新低。原因是此前有市場消息稱由於擔心房地產危機蔓延，新世界及其他香港地產商的永久美元債券最近遭到拋售。同時提到新世界發展債務問題及資產質押的消息。新世界發展在公告中表示他們公司在2023年8月24日有人在社交媒體以不具名方式刊發關於指控某房地產發展集團的貼文，當中言論暗示本公司為所指房地產發展集團，他們公司現正諮詢法律意見並考慮向散佈該些失實及無根據的言論及指控的人士採取進一步行動。
新世界發展是植根香港的大型發展商，現為香港恆生指數成份股之一，集團的業務包括物業、酒店運營、基建服務、醫療健康及百貨等。一點市場傳言就令到投資者對這樣的大型發展商產生懷疑，可以看見大家對香港樓市的信心真是很弱，竟然有一點風吹草動的消息就令到大家提心吊膽。其實利息高企也對香港樓市有所影響，香港作為一個較小的、開放型的經濟體，它的樓市除了跟外圍的經濟形勢息息相關之外，也都是受到利率的影響的。由於港幣和美元是因為“聯繫匯率”而掛鉤，美聯儲如果“降息口，放水”，香港的樓市就會有所提升。但是現在美聯儲是不斷加息來抑制美國國內的通膨，香港的樓市就跟著遭殃，樓價下跌，按揭利率上升，供樓的人苦不堪言。美國再繼續這麼加息上去，香港樓市被拉下去的機率就會高很多。自從2022年9月起的加息週期以來，香港已累積四度「加P按」，幅度達0.75厘。若以一年半前市場仍處於低息環境時作比較，市民供樓利息負擔大幅增加1.26倍，以貸款額100萬港幣計算，原先在低息環境時實際息率低至1.44厘，也就是我們說的H+1.3%，每月利息開支僅1,200港幣。不過目前P已升至5.75%，目前實際息率已升至封頂位，就是高達3.25%，每月利息開支飆升至2,709港幣，增幅高達1.26倍。如果以香港一個不是那麼貴的樓，就例如500萬港幣計算，全年計利息開支將由7.2萬港幣增至16.25萬港幣，這個對很多家庭來說都是雪上加霜的，尤其是香港的樓價隨便都過1,000萬，很多高收入的家庭，他們都會在香港買一套過千萬以上的房子，他們現在供樓的時候都叫救命了。
除了加利息影響香港樓市之外，李嘉誠先生也有七折賣樓，“逃離”香港地產市場。之前很多香港媒體也都大幅報導，長江實業打7折出售新屋後，仲介預期香港房市殺價戰會更加嚴重，他們也認為香港的樓價尚未見底。李嘉誠家族旗下的長江實業位於油塘的新樓盤“親海站II”公佈了首張價單，折後售價為每平方英呎為13,443港幣（2,646.18澳幣）至16,407港幣（3,229.63澳幣），這個價格大約比周圍樓盤低了3成，也就是說如果210平方英呎的新套房售價為290萬港幣，大概是57萬澳幣，創下自2019年以來香港最便宜的單價，讓香港樓市的價格回到了7年之前，此舉相當於打7折拋售新屋，很多人紛紛討論背後的動機。有人說可能是想快點回收積壓資金，發現了更賺錢的投資渠道，也都有人大膽預測李嘉誠大概認為香港的房地產要崩盤了，畢竟香港是李嘉誠的主場，估計他得到一些消息了，所以盡快甩賣離場，全球最貴的香港房價自今年5月以來首次下滑，此前於2022年房價下跌15％，儘管今年初出現短暫反彈，但後續無力，跌勢也是恢復了。潛在購房者眼看利率上升和經濟前景疲軟，他們也都對買香港樓房卻步的。其實上一年年底，我回香港的時候看到很多便宜的房子，有些港島的好房三百多萬就可以成交了。除了李嘉誠7折賣樓之外，而且我們的特首李家超的住屋興建計劃可能也會將香港樓市進一步推向崩潰邊緣，特首李家超預計五年內是會起三萬戶住宅的，李家超去年底發表任內第一份《施政報告》，他提出計劃推出全新「簡約公屋」（社宅），未來5年興建約3萬個單位，結合「簡約公屋」和傳統公屋，未來5年（2023- 24至2027-28年度）公營房屋總建屋量較上一個5年期（2022-23至2026-27年度）大幅增加約5成。 20多年前時任特首董建華先生的八萬五公屋計劃打爛了香港樓市，稍微有點年紀的觀眾朋友相信都還歷歷在目。不知道李家超特首的簡約公屋計劃又會給風雨飄搖的香港樓市帶來怎樣的影響。
那業內房地產服務公司仲量聯行預期由於抵押貸款利率高、新屋過剩、缺乏內地買家，香港房價將進一步下跌，下半年房價將下跌5％至10％，將促使2023年香港房價下跌5％至8％，延續2022年大跌15％的頹勢。中原地產亞太區副主席陳永傑表示，所有其他開發商都面臨壓力，這會加劇已經開始的殺價戰。 7月份，已經有2個新建案暫停銷售，向市場發出需求不足的非常負面信號。他預計開發商下半年開賣新建案時將更加謹慎。中原地產的數據顯示，7月份新屋成交額較前一月大跌38％，創6個月新低。業內人士表示「親海站II」價單被形容為「深水炸彈價」，擊穿了很多業主的心理防線。雖然油塘地處九龍，但距離香港島只有一站地鐵，有香港市民認為這是以屯門的價格買靠近港島的海景房，十分划算。此前於7月中旬，仲量聯行發布的香港房市年中報告指出，香港陷入困境的住宅房地產市場尚未觸底，考慮到高利率，未售出的新屋過剩，欠缺中國大陸地區居民購買等不利因素，复甦之路將是漫長而艱難的，股市波動、外部經濟環境充滿挑戰，以及新生兒和結婚人數減少也是影響了住房的需求的。仲量聯行香港主席曾煥平表示，香港樓市正經歷自2008年以來最長的調整期，並尚未見底，根據以往下行週期觀察，目前市況不能支持樓價回升，建議政府應撤銷冷卻樓市措施。
到這條片子的最後，就會分享一個我常常教客戶的一種方法。如果大家是有經濟能力的話，可以考慮增加自己的投資類別。如果一直都在持有香港地產，不妨考慮分散投資，例如澳洲或其他國家的房產市場。通過分散投資，可以降低風險，同時也可以為將來的移民生活提供更多的選擇。當然，這只是其中一個方法，具體的投資決策還需要根據個人的財務狀況和風險承受能力來製定。如果有興趣，可以諮詢專業的金融顧問或房地產經紀人，以獲取更多個性化的建議。
總之，香港樓市目前面臨多重壓力，包括高利率、新屋過剩、經濟不景氣等因素，導致房價下跌和市場不確定性增加。李嘉誠家族的舉措以及特首李家超的住屋興建計劃也對市場產生了影響。投資者需要謹慎考慮未來的房產投資，可能需要分散投資，並根據市場動態和自身情況做出明智的決策。同時，政府和相關部門也需要採取措施來穩定市場，以確保香港樓市的健康發展。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
👉Website: investwithalison.com
👉Email: hello@investwithalison.com
👉Linkedin: linkedin.com/in/alisonwongaustralia/
Comments