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  • 作家相片Alison Wong

不投資房地產的三個原因|究竟買什麼好?

已更新:4月2日

世界上很多富豪都是靠投資房地產達到財富自由,亞洲有很多地方例如香港、馬來西亞、還有中國內地的房地產投資,再過去的20年裡都是創造了很多的神話,為什麼我們身邊有很多例子都是買樓致富的?但是為什麼總有那麼多人是不願意投資房地產呢?我們一起來分析一下他們不投資房地產的原因。



大家好 我是澳洲Alison老師,我的頻道是關於澳洲生活、澳洲理財和澳洲房產,我是澳洲房地產課程導師,我是澳洲執業律師,澳洲及香港持牌地產中介,亦都是新書“澳洲買樓打造財務自由”作者,以下內容純粹個人意見分享,並不構成任何投資建議。

第一個原因就是擔心沒有足夠的錢。傳統的房地產投資往往需要一大筆的首付,需要投資者投入大量的資金,很多人都會因此卻步,擔心自己沒有足夠的錢,所以他們就會認定自己並不適合投資房地產。而事實上,投資一套房地產首期沒有大家想象的那麼多,有時候首期只需要給房價的總價值10%-20%,投資的人可以通過貸款用很少的錢加上按揭就可以買到樓做一個投資,而隨著房地產的增值,我們可以通過refinance就會有第二筆、第三筆投資的資金,根據我在香港和澳洲的從事房地產的經驗,亦都協助和見證了好多客戶,實現由買樓變做有好幾層樓,由最初幾萬的房地產投資,去到建立了一個有不同物業的portfolio,靠被動收入來實現財務自由。



我之前的客戶32歲的Joyce,任職秘書,幾年前由香港移民到澳洲選擇在悉尼定居,她的工資不算高,那時候她錢包裡只有6萬澳幣,但是她希望能夠買一套兩房的物業,希望在將來可以接她年邁的父母來澳洲定居,當時她看到房價不停上升,但是她錢包裡的錢的確不多,我當時給她的建議就是買樓花,因為當時她買樓花的時候只需要給樓價的一成去做首期,將來有能力了就可以去買一套價值60萬的物業,她可以鎖定現在的低價,2年後樓花動工才需付另外的1成首期,她這兩年就可以很輕鬆去儲後面10%的首期,但是又可以很早的鎖住樓價的升幅,讓她的家人可以從容不迫的移民到澳洲。

大家可以關注我寫的書《澳洲買樓打造財務自由》,這本書為大家深入探討澳洲的樓市市場,也有提及到外國買家如何入場,還有我們會手把手教你投資買樓,大家請注意我寫這本書的時候,從來都沒有教過別人買樓發達,而是教大家去計算一下你來到澳洲的支出,這樣就可以建立一個被動收入的portfolio去填補住你來到澳洲每個月的開支。房地產投資是一個很特殊的投資類別,通過做了Mortgage槓桿買樓之後,在澳洲Mortgage來講是允許你在前幾年只還利息,如果投資的客户想要在比較短的時間內捕捉樓價升勢快速獲利的話,那大家可以利用這種方法去控製成本。關於這一點,我本書裡面也有介紹,如果大家對我本書有興趣的話,歡迎大家去香港書店找到這本新的著作,或者可以在description box裡面的鏈接購買這本書,我們可以寄去全球不同的國家。

第二個很多人沒有投資房地產的原因,他們認為有些錢、有些資產,但是非常擔心會投資錯誤,而導致蒙受一個很巨大的損失,所以他們覺得不如不投資,少做少錯。這種擔憂是非常合理的,確實如你所想在投資過程中是會犯很多不同錯誤的,如果你可以找一個適合自己的投資策略師幫忙的話,就可以確保你在買樓的時候做出最自己比較有利的決策,我和我的團隊就會用多年的經驗去幫助你、了解你的需要,而去幫你找一些適合你需要的投資物業,就好像我的客戶 一對香港夫婦他們賣出了一套香港的樓,因為當時他們那層樓是已經還完Mortgage,他們賣完香港這層樓的時候他們口袋裡是由180萬澳幣,他們當時就想著在悉尼買一套自住樓,但是他們十分的煩惱,因為你想買悉尼的一間house的話,很多時候最少都是要150萬起跳,他們就很惆悵,因為他們將全部身家壓在這一層樓之後,他們就沒有其他多餘的錢可以去投資,也沒辦法去創造被動收入,我當時就建議這對準備移民悉尼的夫婦,用這180萬元澳幣建立在澳洲投資房產的投資組合,通過買不同類型、不同地區的物業來分散風險,還可以做到rent-vesting,也就是說可以用這些物業的租金來補貼他在悉尼租樓的支出,可能你會說為什麼要這麼麻煩?為什麼不直接在悉尼用180萬買一層自住樓?為什麼要搞這麼多東西?用這麼多租金收入去填補悉尼那層樓的租金呢?

我們現在一起來看一下你這個客戶的Case,第一套物業我會建議客戶買入澳洲Perth的獨立別墅,售價就是55萬澳幣,放租之後每個禮拜達到600-650澳幣。第二套建議購買墨爾本市中心的公寓,售價大概60萬澳幣,用幾千澳幣去購置傢私之後,出租則可以租到750元澳幣一個禮拜。最後呢我會建議客戶買一個布里斯班的獨立屋,大概是65萬澳幣,是可以租到550-600澳幣一個禮拜的。我們看一下這個投資組合,這個投資組合可以為我的客戶,每個禮拜帶來2,000澳幣的收入,也就是說每個月差不多有8,000澳幣的收入,如果這個客戶是在悉尼投資一個獨立屋的話,同樣是180萬澳幣的房子,視忽房屋的地點,大概一個禮拜的租金收入是在800澳幣-1,200澳幣之間,也就是說同樣是花了180萬澳幣去買樓,建立一個投資組合的話收益明顯要比較高,而且也有效地分散了風險,當然這裡只是一個示範,如果客戶真的落實這樣規劃的時候就要考慮印花稅、律師費等等,無論是海外還有當地買家都需要繳交印花稅,但是每個州的印花稅的計算方法都是不一樣的,例如悉尼為4%,維多利亞州為5.5%,而我們的首都堪培拉卻推行低稅率政策平均在2.3%-2.5%左右,澳洲不同的州針對海外買家的稅率亦都不同。



所以我建議如果大家想建立投資組合的話,制定策略的時候都需要考慮這些stamp duty,不然你就有機會不夠錢去settle,如果大家有需要的話歡迎可以WhatsApp、Email跟我聯絡。

第三個不敢投資房地產的原因就是因為他們沒時間,他們覺得自己是有資源、有錢,但是他們沒時間去投資。這個也是我們這一代人的通病,不過就如我剛剛講到,房地產是一個很特殊的投資門類,你不需要做一個“全職”地產投資者,用業餘時間都可以做的到,而且只需要用業餘時間,就已經可以做得很成功的投資者了,投資房地產本身其實有很多waiting period,就是我們的等候時間,等候時間也就是說你有一開頭決定買樓的時候,給10% deposit,去到這層樓的交易時間本身就特別長,由尋找機會去談價格,估價師要去估價,買家要做mortgage application,等待銀行給批核貸款,所以基本上都不需要佔用你正職的時間,因為你大部分時間都是在等人,我有很多不同客戶最初投資房地產的時候都是在其他行業做Full time工作的,有空的時候才會去研究一下房地產,去做一些投資,一開頭都是當副業,越做越成功之後有些人由full time工轉到part time工,甚至有的是變賣香港的物業,在澳洲那裡買4層樓剛好可以夠退休,來到澳洲也是不需要工作的,可能你會說其實澳洲值不值得投資呢,一旦這些不想投資房地產的人,放下了對房地產的偏見的時候,下一步就是下定決心投資房地產。

未來2年之內移民澳洲的人數將會創下歷史新高,很多媒體報道今年將會有40萬移民來到澳洲,比預期高16.5萬,未來兩年是有超過70萬移民抵達澳洲,這些“移民”主要是國際留學生和持有打工度假簽證的人,澳洲對移民的持續的吸引力將為這個國家的房地產市場提供長期支撐,我個人認為世界上沒有第二個國家的房產市場能像澳洲一樣安全穩健,在過去25年澳洲樓價上漲了4倍,澳洲房價在歷史上比較平穩,沒有出驚人的大跌市,整體是反覆向上,大漲小回。

我們現在一起看一下澳洲房地產研究機構 CoreLogic在2020 年公佈的《 25 年住房趨勢報告》,在1993年至2018年的25年間市場經歷了五個不同的增長周期,整體樓價推高了412%,1993 年獨立屋的樓價中位數約為111,524澳幣,公寓中位價則為123,840澳幣,而25年後的中位數分別增長了412%和316%,也就說有人說買公寓是不會升值的,其實在澳洲來說這個說法是錯誤的,而正確的說法,買獨立屋是比公寓的升幅要多的,而不代表在澳洲買公寓是不會升的。

根據澳洲政府統計局(ABS)資料顯示,澳洲8大城市樓價2021年平均按年上升23.7%,澳洲的地理位置理想,氣候宜人,國民收入也是十分之高,而且我們大學的排名在世界上都是十分優秀的,所以澳洲樓在投資還是置業方面都是一個不錯的選擇。

在這裡再次推薦我這本書《澳洲買樓打造財務自由》,不管大家是對澳洲地產市場有興趣,還是想了解多一點投資房地產市場的相關知識,相信這本書對你都是會一定的啟發和幫助,如果大家對我本書有興趣的話,歡迎大家去香港書店找到這本新的著作,或者可以在description box裡面的鏈接購買這本書,我們可以寄去全球不同的國家。


 
Alison’s Story

生於香港,移居澳洲,一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上,我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道,由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問,並成功考獲澳洲律師資格,放下了港人對投資買樓的思維,換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子,身邊都是擁有高學歷的專業人士,即使工資水平甚高,是社會上精英,然而他們的生活卻是終日營營役役,手停口停,難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力,我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識,希望盡早實現財務自由,同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。


透過這個頻道,我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗,一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊,協助投資者建立最合適的投資策略。

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