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  • 作家相片Alison Wong

【SBS專訪】澳洲樓市深度分析|澳洲再次加息後,樓價何去何從?|年尾買家為何最容易“拾到寶”?

已更新:4月1日

再次歡迎大家收聽SBS廣東話節目。今天“寰宇金融”的環節,我們都希望和大家看看有關樓市的最新發展,尤其是隨著利息再次增加,究竟情況會對樓市來說帶來甚麼樣的影響。


所以今天在我節目裡面,請到了墨爾本執業律師,也是當地樓宇買賣的經紀,也同時是“澳洲Alison老師”這一個YouTube頻道的播主 —— Alison Wong,來和大家聊天的。Alison 你好。


你好。Alison可不可以先和大家講下隨著澳洲利息再次增加,業界會不會也覺得在這個環境下澳洲的樓市會不會因此受到直接影響。


澳洲整個樓市,自從今年6月暫停加息以來,其實也有4個月的喘息空間,樓價也是持續平穩向上的。這次的加息週期就加了13次利息,剛剛上個星期RBA再次加息25個基點,加到了4.35%。



加息會不會對樓價造成壓力?不可否認,加息是必然會增加自住和投資的供樓壓力,但是澳洲的樓價目前還是很穩定的,相信是因為有強勁的移民人口成為澳洲樓市一個很大的後盾。


Sydney、Melbourne、Brisbane、Perth這些首府城市,新移民買樓的需求一定是大的,所以樓市其實都炙手可熱,依然都是一屋難求,經常放盤出來幾天就已經被人買了。


澳洲政府放寬移民政策導致新移民在四方八面湧進來,再加上目前澳洲樓是供應嚴重不足的環境底下,樓價是不跌反升的。根據市場的數據顯示,自從一月份以來,Melbourne的樓升了4.3%,而Sydney的樓升10.6%,Perth的樓升了3.6%。


在SQM Research的最新空置率的數據上顯示,Perth的空置率其實已經是自7年來的新低了,低於1%。澳洲的CoreLogic最新的Days on market的數據顯示,Perth的放盤在16日之內就可以賣出,Sydney34天,Melbourne也只是30天。


我們相信租金還是繼續水漲船高,因為畢竟首次置業人士是佔澳洲房地產市場20%到30%左右。加息是削弱了買房人士的貸款能力,那上不了車就會租房,再加上很多新移民大量湧入,對於租盤的需求其實也很大的,他們的租金自然也會上漲。


Melbourne今年整體的樓市表現是怎麼樣?我也聽說一些投資方面的樓宇今年的交投相對往年是安靜了不少,這個是否是實情?Melbourne的整體樓市還是處於上升的軌道中。加息這個週期的確帶來了一些負面因素,在自住方面的市場,我們可以看下Melbourne一直都是新移民移居的熱門城市,所以Melbourne剛需依然強勁,帶動了整體的樓市上升,譬如我們看一看Doncaster、Werribee、Berwick一些搶手的校網區的樓盤,需求是很大的,買的人甚至乎要“搶”的,這些好的區即使一直加息也一直上漲。



不過對於投資物業來說,墨爾本的租金回報率的確比較低,大家都知道一般只有3%-4%,高息的環境底下往往這個租金是不夠覆蓋供款的,可能在Melbourne很多業主都是要每個月貼錢去供樓,對於部分投資者可能會構成壓力,可能會卻步或者轉去其他州買樓,的確是有這樣的因素。


最近我們在Facebook都post了一段關於澳洲的租客面對租金上升壓力的報道,也都引起了不少業主的回應說現在他們都好辛苦,因為一方面政府有限制每年只能加一次安排,另一方面是他們面對著儲備銀行不斷加息這個情況都導致到他們很辛苦。


目前業界是不是也預計其實會有部份業主在再加息的壓力條件增加的情況下可能會被迫在年尾賣樓,你們認為這種趨勢會不會在未來出現。


我暫時看不到一般投資的業主是面對很大的財政壓力要急於在年底之前賣樓,當然個別投資者對於市場都有不同的看法,這個我覺得也不奇怪,其實就算在加息的環境底下,不少業主還是有實力去供樓,其實無論自住和投資澳洲樓價無論是加息、Covid來說,就算是跌都是調整而已,其實都是依然向上的。


很多業主過了fixed rate之後,那就會轉按,一來有機會可以找一些低息的銀行或者是財務機構,樓價升了,業主轉按的時候他們會套出一筆錢出來,換言之他們手上是多了一筆現金,這些現金很大機會是足夠去應付加息所增加的額外的供樓支出,他們的持貨能力其實並沒有減弱,有時候可能會增強了,再加上澳洲有通脹,很多時候工資也是會上漲的,和香港有些不同澳洲很大部分都是會上漲的,大家都看見澳洲失業率下降了,其實這裡省點那裡省點也不會一定說供不了樓而急著去賣。


對於投資者來說其實羊毛出自羊身上,那加息所帶來的額外供款的支出一般都會轉化到租客那裡,加租所帶來的收入其實會減輕了投資者面對加息的壓力,所以還沒至於到很大的供款壓力而要套現,因為其實始終他們都有其他加按了的樓的錢,加租又是一筆錢,所以其實都是還能應付的。


聽你這麼說,我們可能未必會看見會有大量的業主會賣樓套現這樣的趨勢出現,但始終都不會排除有部分人士面對著再次加息這個壓力未必撐得下去。


在澳洲生活得久都知道以年底來說,一般樓市交投都是比較淡靜的,如果真的那麼倒霉在這段時間需要賣樓或者是有人在這段時間急需買樓,如果是面對淡靜的日子,你有甚麼建議給到買賣的雙方。


傳統上澳洲每年的聖誕節前後市場都是比較安靜的,因為聖誕節再加上放假氣氛,市場的成交是相對比較淡的。如果是有意在年底的時候賣樓,業主們就要做好心理準備,從放盤到成功出售的時間可能會長一些,就要預備好充足的現金去繼續Hold住層樓的所有支出。如果真的很急著用錢,真的要在年底前賣樓的話,可能要考慮微調下價格,吸引更多的買樓人士去看樓,甚至乎是用一個低過市場價的樓價去售賣,分分鐘可能會引來很多人去搶購,最終大家搶來搶去說不定結果可能喜出望外,或者可以試下網上宣傳,社交媒體宣傳,看下能否更容易出售。


年底可以說是一個反人性的買樓時間,很多人和我說年底在澳洲買樓是最容易撿到寶的,為甚麼這麼說是因為聖誕節前後很多人都是會很開心的去度假。這個時間就少了很多人去搶購,可能價錢是比較好談的,就是比較合理的。大家可以想下,人們放聖誕節假期那麼開心,通常都去旅行或者去開派對,誰會想買樓?也就是說在這個時間賣樓的人都是迫不得已等錢用。


在這段時間買樓投資的話,我就會建議大家在這個高息的環境底下。大家都知道供款壓力會比之前大,所以更要考慮租金回報率,算上租金回報率能否應付你的供款。大幾率都是負現金流的,如果租金是不夠去覆蓋供款的話,自己是否有彈藥去繼續面對加息所帶來的壓力。所以買樓之前就是要做足功課,比較不同區的樓所帶來的租金回報,確保自己有能力去Hold住這層樓。


如果覺得這條片有用的話,歡迎大家給個Like我,還有Share這條影片出去。我們這集視頻就到這裡,我們下次再見,Bye-bye。


 
Alison’s Story

生於香港,移居澳洲,一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上,我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道,由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問,並成功考獲澳洲律師資格,放下了港人對投資買樓的思維,換上了澳洲人的房產投資視角。


在律師樓工作的日子,身邊都是擁有高學歷的專業人士,即使工資水平甚高,是社會上精英,然而他們的生活卻是終日營營役役,手停口停,難以買樓致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力,我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識,希望盡早實現財務自由,同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。


透過這個頻道,我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗,一起踏上財務自由之路。


Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊,協助投資者建立最合適的投資策略。

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