導言
墨爾本，作為澳洲的一個重要城市，不僅擁有著令人嘆為觀止的文化魅力和吸引人的城市景致，更以其火熱的房地產市場聞名於世。這座城市的蓬勃發展，深植於其強大的經濟實力、卓越的教育資源、優越的地理位置和政府的積極支持之中。墨爾本不僅是澳洲的經濟中心之一，更是吸引著無數海外投資者的目光，成為他們追逐房產投資的一塊寶地。在這個充滿活力和機遇的城市裡，房地產投資者們將找到無盡的可能性和豐富的回報，墨爾本，作為一座值得房地產投資的城市，究竟這座城市樓價和現狀和未來趨勢將會如何發展。本篇文章旨在提供深入的客觀分析，為未來想要瞭解或者入市墨爾本房地產領域的人士提供關於樓價現狀分析、未來墨爾本樓價趨勢、墨爾本存在的投資機會與挑戰以及提供更多墨爾本樓價相關信息的資源和參考。
一、墨爾本2024年樓價現況
1、墨爾本房地產市場的特點和優勢
眾所周知，墨爾本房地產市場在過去疫情幾年期間面臨著諸多挑戰，但是同時比起其他的澳洲首府城市，墨爾本樓市仍然體現出強大的韌性。其中，經濟與政策方面對墨爾本房地產市場產生了不可忽略的影響，從COVID-19大流行帶來的經濟影響，到成為全球封鎖時間最長的城市之一，再到澳洲澳聯儲連續13次加息、數十年來消費者信心創下的最低水平，以及媒體上不斷的負面報導、信貸限制的收緊，墨爾本的房地產市場面臨著重重不同方面的逆境。
但是，根據澳洲房地產研究機構CoreLogic的每日住宅價值指數，墨爾本樓價在2023年的12月下跌了0.3％，但2023年仍然累計上漲了3.5％。而澳洲Proptrack報告則指出，墨爾本住宅價格在11月僅微漲了0.04％，使得價格比一年前上漲了1.39％。其中，澳洲的My Housing Market研究數據同步都顯示出，墨爾本在2023年年底12月的樓價基本持平，但過去一年上漲了3.4％。
雖然澳洲各不同的研究機構的數據略有不同，但無論如何，如今的數據明顯顯示墨爾本已走出低谷。儘管墨爾本2024年樓價回升速度不及某一些澳洲城市例如悉尼，但它在2022年的下跌幅度同樣也沒有悉尼那麼大。而且有明確跡象和各大澳洲不同的房地產機構紛紛都在2024年年初表示，2024年墨爾本的房產價值和墨爾本租金都將會繼續回升上漲。
當然，墨爾本有許多不同的房地產投資的區域和不同的市場表現，其中一些甚至被預測為在2024年的表現將優於其他房地產市場。至於哪些墨爾本的房地產市場會有卓越表現，我們需要針對不同墨爾本樓盤具體分析。但是整體上墨爾本作為一座最適宜居住的城市，並且多次被評為世界級的適宜居住城市，有著其他地區所無法比擬的優勢和投資亮點。
2、墨爾本2024年年初初期樓價的走勢
根據澳洲CoreLogic的數據，2024年1月，墨爾本的房產價格下降了0.1%，墨爾本市的平均住宅價格定為777,250澳元。有樓市評論者認為，這樣的小幅下跌可能反映了墨爾本房產市場的一時波動，但不應忽略墨爾本房地產市場的整體趨勢。值得注意的是，隨著各種因素的緩解，墨爾本市場可能會出現回升的跡象。因為在過去的整個2023年整年和2024年年初，墨爾本的清算率處在表現良好的水平。
而去到2024年的2月份，根據澳洲房地產網站的數據統計，在悉尼樓價上升0.5%，布里斯本上升0.9%，達爾文上升0.1%，坎培拉上升0.7%，阿德雷德上升1.1%，澳洲珀斯樓價增長1.8%的同時（澳洲珀斯增長率為澳洲所有城市地區最高增長），墨爾本的樓價僅僅微微上升了0.1%。
3、影響墨爾本樓價的因素
2024年的墨爾本房價涨幅可能受多種因素影響：
第一、經濟因素：如果澳洲墨爾本的經濟持續增長，就業市場穩定，工資水平提高，那麼房價可能會出現較大漲幅。相反，經濟不景氣可能會抑制房價上漲。
第二、供需關係：如果房屋需求持續高漲，供應相對不足，房價可能會上漲。相反，如果供應增加超過需求增長，房價可能會穩定或下跌。
第三、政策因素：澳洲政府的住房政策、貸款政策和稅收政策等也會對房價產生影響。例如，如果政府出台鼓勵購房的政策，可能會刺激房價上漲；而限制外國投資或提高房產稅等政策可能會抑制房價上漲。
根據以上因素，房地產機構假設2024年墨爾本的房價涨幅在5%到15%之間，但是具體幅度取決於上述因素的相互作用和市場預期。
例如租金涨幅，墨爾本樓市的租金涨幅同樣受多種因素影響：包括房價涨幅，一般情況下，房價上漲可能會帶動租金上漲，因墨爾本房東可能會根據房產價值提高租金，其次是供需關係，如果租房市場供應不足，需求高漲，租金可能會上漲。相反，供應過剩可能會導致租金穩定或下降。再如經濟因素，就業市場、工資水平和通貨膨脹率等經濟因素也會對租金產生影響。經濟繁榮通常會帶動租金上漲，而經濟不景氣可能會抑制租金上漲。
根據以上因素，即使假設2024年墨爾本的租金涨幅在3%到10%之間，但是具體取決於市場供需關係、經濟狀況和政策調整等因素。
二、墨爾本樓價趨勢分析
1、關於墨爾本未來樓價的預測與趨勢
澳大利亞昆士蘭銀行（Bank of Queensland）公開預測，墨爾本樓價將在2024年上漲6.4萬澳元，成為澳大利亞房價漲幅最大的地區之一。昆士蘭銀行還同時預計，墨爾本將在2025年成為全國房價漲幅最大的城市。昆士蘭銀行首席經濟學家彼得·蒙克頓（Peter Munckton）認為，墨爾本在2023年期間樓市房價表現平平，這是未來增長的關鍵因素。昆士蘭銀行的預測甚至估計顯示，2024年墨爾本典型房屋的房價平均為91.6萬澳元，預計將上漲6,412澳元，漲幅為7%。
與之不同的是，根據澳洲聯邦銀行CBA的預測，澳洲的樓價在2024年將會有上漲5%的可能性，其中，澳洲的匯豐銀行首席經濟學家Paul表示，預計2024年樓價將上漲6%，受到供應緊張和相對強勁的人口增長的推動。
2、最新報告顯示墨爾本樓價將在2024年創新高
根據《住宅房地產前景》(Residential Property Prospects report)報告顯示，墨爾本的樓價，將會從 2023 年 12 月開始，墨爾本的房屋中位數將升至 1,047,300 澳元，到 2026 年 6 月將飆升至 1,157,700 澳元。澳洲Maree Kilroy 表示，這將超過墨爾本先前在 2021 年 12 月創下的 1,105,900 元的高峰值中位數。但是，未來 12 個月的前景並不那麼活躍，房價中位數將僅上漲 0.7%，至 1,054,600 澳元。
3、2024年將繼續影響墨爾本樓價的因素
2024年的墨爾本房價走勢並非毫無阻力。但是具體有哪些關鍵因素可能會影響到墨爾本樓價未來趨勢？是澳洲投資者或者澳洲墨爾本樓市投資者在入市之前需要注意的呢？
第一、澳洲更新的樓市政策影響可能帶來影響。例如澳洲最新政策宣布對外國人買樓實施限制政策，澳洲明年立法將外國人購買現樓物業的申請費增加2倍，而空置罰款更會增加5倍。這個政策可以話是近期引起了不少投資者的紛紛議論，但是澳洲政府對此都希望鼓勵投資者投資新樓市場，希望能夠吸引外國投資者投資「為租而建」，也就是將build-to-rent發展項目申請費用降至最低水平。這些隨時更新的澳洲樓市政策對於墨爾本的樓價會產生一定程度的影響。
第二，澳洲移民政策影響。根據澳洲內政部最新的改革，澳洲485簽證可以話是發生翻天覆地變化。根據澳洲AFR、Dailymail的最新報導，按照最新簽證改革後，澳洲留學生數量可能會減少至少7萬人，其中，澳洲政府內部人士估計，在新政策之下，還有大約3萬名潛在學生將無法通過真正的學生測試，4.1萬名無法通過更高的英文語言要求。移民政策也是影響澳洲墨爾本樓市的變動因素之一。
第三，澳洲利率變動的影響。自從美聯儲局在12月13日號會議「放鴿」，指會維持利率不變之外，同時還暗示明年將多次減息；正如近期我們所看到的，澳洲各大銀行也對2024年的房地產市場開始發佈了各種報告和有所預期。包括澳洲聯邦銀行預測，澳洲的房價在今年將再次增長3%，明年將增長5%。ANZ對2023年最後階段估計較為謹慎，預計價格將保持平穩，這些關於利率的調整和變動勢必影響墨爾本樓價價格走向。
第四、減稅計劃帶來的變動。澳洲將於2024年7月1號實施的減稅計劃，這項立法會將原本的32.5%和37%稅務階段合併成為30%的單一階段，因此最高的稅率門檻提升到年薪20萬澳幣的水平，對於不同階層的人來講都會帶來不同影響。有人將省下數千的稅款，同時都有人需要比往年繳付更多的稅款。澳洲PropTrack經濟研究主管Cameron Kusher公開表示，這項計劃於明年生效的第三階段的減稅計劃也有可能將會刺激到住房需求，因為高收入者的稅收收入將得到提高，從而可能導致進一步的澳大利亞房價上漲，同時也有可能將會對墨爾本樓價產生直接或間接的影響。
三、墨爾本投資機會與挑戰
1、墨爾本樓市投資的機遇：
墨爾本樓市投資蘊含著無限機遇。首先，作為澳洲的經濟中心，墨爾本樓市具有穩健增長的潛力，且隨著城市經濟的發展和人口的增加，資本增值機會愈發明顯。其次，墨爾本擁有眾多世界知名的大學和學術機構，每年都吸引了大量的國際學生，學生市場必然帶動了墨爾本樓價以及穩定的墨爾本樓市租金收入。最後，政府積極推動城市建設和基礎設施建設，提升了墨爾本這座城市的生活品質和投資環境，竭力為墨爾本樓市投資者帶來更多的機遇和保障。
除此之外香港人在投資澳洲墨爾本樓市方面其實擁有更多的獨特的優勢，例如香港人的多元文化背景，香港人普遍具有開放、包容的多元文化背景，這使得他們更容易融入澳洲社會和生活，與當地人建立良好的人際關係。這對於在澳洲進行投資、管理房產和維護房客關係等方面都具有重要意義，有助於提升投資的成功率和收益水平。
而且香港人投資更有法律和政策優勢，因為香港的法律體系相對完善，投資者在澳洲墨爾本樓市的交易和合同簽署等方面能夠享受到法律的保障。此外，香港與澳洲之間有著穩定的政治關係，澳洲政府對於外國投資者有著開放的態度，這為香港投資者提供了良好的政策環境和法律保障。
與此同時，香港人在投資澳洲墨爾本樓市方面具有地理接近性、資本和經驗優勢、多元文化背景以及法律和政策優勢等獨特的優勢，這些優勢將有助於他們在樓市投資中取得更好的回報和成功。
2、墨爾本樓市投資的挑戰：
然而，投資墨爾本樓市也面臨著一系列挑戰。首先，樓市的價格波動受多種因素影響，投資者需要具備良好的風險意識以應對潛在的波動。其次，政府的稅收政策可能對投資者產生重大影響，投資者應密切關注相關政策的變化。第三，墨爾本樓市競爭激烈，投資者需要具備良好的市場洞察力和投資策略以應對市場競爭的挑戰。
最明顯可見的挑戰是澳洲利率上升的「後勁」可能會持續對澳洲墨爾本的樓市投資產生壓力，即便在澳洲儲備銀行（RBA）加快了自去年5月以來的利率上升節奏，但是通脹仍然不斷攀升，而隨著中國經濟復甦放緩、全球仍然處於地緣政治潛在“危機”之中，支持澳洲樓市，包括墨爾本樓市價值增長的因素會在某種程度上失去“效力”，這些都是澳洲房地產市場包括墨爾本樓盤投資必須面對的挑戰。
四、結語
在探索墨爾本樓市投資的旅途中，既有著無盡的機遇，也存在著眾多的挑戰。然而，正是這種機遇與挑戰並存的環境，為投資者提供了寶貴的學習和成長機會。投資墨爾本房地產前，深入分析樓價趨勢是至關重要的。了解墨爾本房地產市場的動態和趨勢，能夠幫助投資者更準確地評估風險和潛在回報。因此，在考慮投資墨爾本房地產時，務必做好充分的市場研究和風險評估。這不僅能夠幫助投資人士做出明智的投資決策，還能夠降低投資風險，提高投資成功的機會。
同時，澳洲Alison老師頻道每週都為大家提供更多墨爾本樓價相關的最新信息的資源和參考，以幫助澳洲樓投資人士更好地更即時地了解市場動態。無論是通過專業的樓市報告、網絡資源還是專家意見，都能夠為投資者提供更全面、準確的信息支持。這些資源不僅能夠幫助大家更好地了解市場趨勢，還能夠指導他們制定更有效的投資策略，提高投資的成功率和收益水平。
總之，深入分析墨爾本樓價的重要性和價值不言而喻。通過充分的市場研究和風險評估，以及充分利用相關信息資源，投資者能夠更好地應對市場變化，實現長期穩健的投資回報。
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
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