新聞一. 澳洲春季樓市遇冷！房源增加，買家卻不急著出手？新聞二. 全澳樓價加速下跌！這輪調整還沒到底？新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 想等樓價見底再入市？NAB最新警告值得買家留意。新聞二. 澳洲樓市再現警號！買家為何突然集體觀望？新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 賣家要小心了！澳洲春季樓市或迎來「買家主場」。新聞二. 投資者退場，租客買單？澳洲租房危機再升溫！新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

ATO 數據顯示中國投資者持有澳洲住宅按年跌 5.4%、香港同步減少。本文拆解撤出原因、市場真空的機遇與外籍環境轉冷的警號，以及港人投資者應如何定位。

新聞一. SMSF新規影響持續擴大！獨立屋與Townhouse供應也受衝擊？新聞二. 樓價越跌越沒人買？澳洲新屋銷量暴跌40%。新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 拍賣清盤率升至新高！但澳洲樓價仍未止跌。新聞二. 高端樓價率先受壓！澳洲樓市跌勢正向全國擴散。新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 換樓成本愈來愈高！印花稅恐拖慢樓市成交與供應。新聞二. SMSF借貸禁令恐衝擊新公寓市場！墨爾本恐受影響最大！新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 樓市降溫爆冷門！墨爾本殘舊住宅超底價40萬成交！新聞二. SMSF房貸規模遭低估！借貸禁令恐衝擊新屋預售與供。新聞三. 澳洲八大州一週拍賣

預算案後房價跌最快地區曝光！澳洲拍賣清空率跌破50%！樓市降溫比疫情期間更嚴重？澳洲八大州一週拍賣

新聞一. 房價下跌反成入市良機？首置買家與換房族開始撿漏 新聞二. 悉尼租金再創新高！租客近四成收入都用來交租 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.房價下跌反成入市良機？首置買家與換房族開始撿漏 悉尼與墨爾本房市持續降溫，但對部分首次置業者及換房家庭而言，這輪調整反而創造了近年難得的入市窗口。隨著競爭減少、賣家預期下調，買家不但擁有更大的議價空間，部分家庭更成功以低於數月前市場水平的價格購入理想住宅。 悉尼首次置業者 Rohene Chatterjee 與 Kiran Joy，近日以100萬澳元購入西悉尼 Marayong 一套五房聯排住宅。相比幾個月前同類型物業的成交價，他們大約節省了 5萬澳元。 兩人表示，若放在去年由賣家主導的市場環境下，這套住宅幾乎不可能以100萬澳元成交。如今市場上的競爭買家明顯減少，他們在價格談判中擁有更多話語權，也不再需要因擔心錯失機會而盲目追價。 悉尼房價自今年1月見頂以來，住宅中位價已蒸發接近 5萬澳元，目前大致回到一年前的水平。墨爾本房價同樣持續下跌，但調整速度略慢於悉尼。房價下跌並非平均分布於所有市場。數據

新聞一. SMSF投資禁令恐衝擊供應？業界警告數萬套新房或消失 新聞二. 拍賣市場降溫加劇，賣家紛紛撤拍或提前成交避險 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.SMSF投資禁令恐衝擊供應？業界警告數萬套新房或消失 聯邦政府宣布禁止自管退休金基金（SMSF）透過借貸投資住宅物業後，市場憂慮聲浪持續擴大。澳洲城市發展協會（UDIA）警告，這項政策可能令超過4萬套新住宅供應消失，甚至抵消政府耗資100億澳元推動的住房未來基金（Housing Australia Future Fund，HAFF）效果。 UDIA主席Oscar Stanley指出，根據財政部估算，每年約有4000宗SMSF住宅貸款，但由於每名SMSF買家往往能帶動兩至三套住宅開發，因此實際影響遠大於表面數字。協會估計，未來數年累積下來，可能有超過4萬套新住宅無法落成。 他認為，這將直接削弱市場供應能力，尤其是在澳洲正面臨嚴重住房短缺的背景下。 業界指出，SMSF買家雖然佔整體市場比例不高，但在新樓盤開發中扮演關鍵角色。由於大型住宅項目通常需要達到一定比例的預售（Presales）才能獲得銀

新聞一. 拍賣市場跌穿疫情水平？清空率恐跌至40%，買家全面觀望 新聞二. 悉尼建築成本失控，住房供應危機進一步惡化 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.拍賣市場跌穿疫情水平？清空率恐跌至40%，買家全面觀望 澳洲房市持續降溫，拍賣市場更出現近年罕見的低迷情況。最新數據顯示，截至6月21日當週，全國主要城市初步拍賣清空率跌至47.4%，創下自2020年疫情爆發以來最差表現之一。 市場分析更預計，待所有成交數據更新後，最終清空率很可能進一步跌至40%出頭，接近疫情封城時期的低位。 根據Cotality數據，上週共有1869套物業安排拍賣，較前一週再減少10.8%。與此同時，撤拍率持續攀升，約23.6%的拍賣物業選擇撤回市場，另有接近一半物業選擇提前成交，反映不少業主已不願意在目前市況下公開競價。 Cotality研究總監Tim Lawless指出，這代表賣家對拍賣市場的信心正持續下降。 雖然澳洲儲備銀行本月選擇維持利率不變，但今年以來累積的三次加息，加上聯邦政府推出的房地產稅務改革，以及伊朗衝突引發的生活成本上升，仍然持續打擊市場信心。...

新聞一. 拍賣市場持續探底，稅改衝擊仍未結束？ 新聞二. 首置買家免印花稅！ACT率先出手，買樓成本最多省4萬？ 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.拍賣市場持續探底，稅改衝擊仍未結束？ 澳洲拍賣市場持續低迷，全國拍賣清空率已連續第五週徘徊在近年低位。根據最新數據，截至6月14日當週，全國初步清空率僅為54%，而隨著最終結果陸續更新，市場預計最終清空率很可能再次跌破50%，反映買家信心仍然疲弱。 市場分析指出，自聯邦預算案宣布收緊負扣稅（Negative Gearing）及資本增值稅優惠（CGT Discount）後，投資者明顯退場，加上高利率環境持續，進一步拖累市場成交。Cotality研究總監Tim Lawless表示，短短一個月內市場氣氛已出現明顯轉變，不少業主對價格下跌速度感到意外。 數據顯示，悉尼與墨爾本已正式進入下行週期。5月份悉尼樓價下跌0.9%，墨爾本下跌0.8%。部分中介更指出，自4月以來，部分物業開價已下調接近10%，顯示賣家正逐步接受市場現實。 不過，對買家而言，這反而創造更多機會。由於不少業主選擇暫緩出售，市場庫存結構開

新聞一. 買家開始掌握主導權？澳洲房市議價空間創近年新高 新聞二. 房價跌10%真的很可怕？澳洲樓市正在重新定價 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.買家開始掌握主導權？澳洲房市議價空間創近年新高 澳洲房市持續降溫。隨著聯邦預算案推出房地產稅改、利率維持高位，加上市場信心轉弱，買家正逐漸重掌主導權。最新數據顯示，無論是開價、成交價還是拍賣表現，都反映市場正在向買方市場傾斜。 根據 Cotality 數據，過去三個月首府城市私人銷售物業的成交價，平均較原始開價低約 5%，明顯高於過去十年平均的 3.3%。這代表越來越多賣家開始接受議價，市場談判空間正在擴大。 Cotality 研究主管 Tim Lawless 指出，目前市場可能比三個月數據顯示的更弱。所謂賣方折扣，本質上反映的是市場中有多少議價空間。當折扣擴大，通常意味著賣家更願意下調價格，以換取成交。 他認為，買家現在在很多方面已經重新坐回主導位置。過去市場火熱時，買家擔心錯過機會，往往被迫快速出價；但現在，市場急迫感已明顯消退。加上部分城市掛牌量上升，賣家面對的競爭也變得更大。 維州大型地產

新聞一. 澳洲樓市進入「大暫停」？買家賣家都在觀望 新聞二. 悉尼跌得比墨爾本更快？澳洲最大樓市正式領跌全國 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.澳洲樓市進入「大暫停」？買家賣家都在觀望 聯邦預算案公布兩週後，澳洲房市明顯陷入停滯。隨著工黨政府宣布調整 負扣稅（Negative Gearing） 與 資本增值稅折扣（CGT），首次置業者、投資者與賣家都開始放慢腳步，等待市場反應進一步明朗。 市場人士已將這一輪放緩稱為 「The Great Pause（大暫停）」。不少買家原本積極看房，但 在政策公布後選擇暫停入市，等待價格、供應與貸款環境重新穩定。 財政部在預算文件中保守預測，稅務改革可能令房價在未來幾年內少漲約 2%。但部分經濟學家與房產分析師認為，在高利率與中東局勢不確定性疊加下，房價跌幅可能高達 10%。 Westpac 分析更預測，新投資者活動可能下降 34%，整體房屋交易量下跌 20%，今年各大首府城市房價增長恐全面停滯。 市場最大的問題，是買賣雙方預期嚴重脫節。悉尼中介指出，買家已開始按「新市場」出價，但不少賣家仍停留在預算案前的價

新聞一. 悉尼房市開始裂開了？買家與投資者同步撤退？ 新聞二. 澳洲租金重新失控？一年內恐暴漲10%！ 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.悉尼房市開始裂開了？買家與投資者同步撤退 澳洲房市正在出現一個明顯轉折點。隨著工黨政府正式確認調整 負扣稅（Negative Gearing） 與 資本增值稅折扣（CGT），市場信心迅速轉弱，而悉尼，成為最先受到衝擊的城市。 最新數據顯示，悉尼與墨爾本的拍賣掛牌量，在預算案公布後短短一週內下跌近15%。更關鍵的是，悉尼周末拍賣清空率已跌破50%，較前一週急跌6個百分點，市場正式進入典型「下跌週期區間」。 業界人士直言，市場情緒惡化的速度遠超預期。 McGrath 創辦人 John McGrath 表示，悉尼市場原本已經承受高利率、高生活成本，以及中東局勢帶來的不確定性，而這次預算案中的房產稅改革，成了「壓垮市場的最後一根稻草」。 他更直言：政府這次是直接動到了澳洲人最核心的資產。 Cotality 數據亦顯示，全國拍賣清空率在過去7週內，第5次跌破60%。按照歷史經驗，當清空率長時間低於60%，往往代表房價

新聞一. 負扣稅要變天，誰會是最大輸家？ 新聞二. 澳洲住房危機恐先惡化？新政策被批「未救先傷」 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一.負扣稅要變天，誰會是最大輸家？ 澳洲政府即將推出的新一輪房產稅改革，正引發市場巨大震盪。市場預期，工黨政府將在聯邦預算案中調整 負扣稅（Negative Gearing） 與 資本增值稅折扣（CGT Discount），而業界警告：真正受衝擊的，可能不是房價，而是租房市場。 根據消息，政府計劃取消現有投資房的負扣稅優惠，並削減投資物業的50%資本增值稅折扣。不過，現有投資物業將獲「祖父條款（grandfathering）」保護，而新建住宅則可能繼續享有優惠，以維持新房供應。 市場人士擔心，這些改動將進一步打擊投資者信心。業界指出，現時投資者本身已面對高利率、高持有成本與負現金流壓力，一旦稅務優惠減少，部分投資者可能選擇直接退出市場。 澳洲房地產協會（REIA）直言：目前最大的風險是租房市場。 專家警告，如果投資者減少買房，市場上的出租房源將進一步短缺，租金壓力恐再次惡化。尤其在維州，市場數據顯示，租賃物業數量已較

新聞一. 拍賣量暴增，買家卻不敢出手！升息陰影籠罩澳洲房市 新聞二. 澳洲房市恐迎重大放緩！開發商警告：建房成本已失控 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 拍賣量暴增，買家卻不敢出手！升息陰影籠罩澳洲房市 澳洲拍賣市場在 Anzac Day 後迅速回溫，全國拍賣量一週內由757場暴增至2529場，幾乎翻了三倍。不過，雖然供應大幅回升，買家情緒卻持續偏冷，反映市場對即將到來的升息仍充滿擔憂。 最新數據顯示，全國初步清空率由60.7%微跌至60.2%。市場普遍預期澳洲央行本週將再次加息，而金融市場更預測今年仍有機會再加兩次，現金利率或升至4.6%，創2011年以來新高。 在悉尼，拍賣數量由251場急升至825場，但清空率僅約60%。雖然市場整體轉弱，但資金充足的買家仍在積極出手。例如內西區 Croydon 一套兩房公寓以96萬成交；而 Chippendale 一套兩房單位更以222.6萬成交，比拍賣前最高出價高出26.6萬。 業內人士指出，當前市場最大的特點是：「有資金的人，正在趁市場轉弱時尋找機會。」 墨爾本亦出現類似情況。當地拍賣量由244場

新聞一. 悉尼墨爾本不再壟斷？豪宅市場格局正在被改寫 新聞二. 全國轉冷，阿德萊德卻逆勢走強？房市分化正在加劇 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 悉尼墨爾本不再壟斷？豪宅市場格局正在被改寫 澳洲高端房市正出現一個重要變化：過去由悉尼、墨爾本主導的格局，正在被打破。最新報告指出，隨著布里斯本、珀斯以及昆州沿海地區連續多年錄得雙位數增長，豪宅市場的區域差距正在快速縮小。 數據顯示，全國豪宅門檻（前5%房產）目前約為275萬澳元。過去十年，黃金海岸與陽光海岸的高端房價分別上漲超過150%，遠高於墨爾本同期僅約**42%**的增幅，顯示資金正在流向非傳統核心城市。 更關鍵的是價格差距的收窄。過去，墨爾本豪宅價格比布里斯本高出約70%，但如今三者幾乎持平：布里斯本約249萬、珀斯248萬、墨爾本258萬，差距已縮小至不足10萬澳元。 不過，悉尼仍然穩居市場頂端。例如 Bellevue Hill 中位價高達約958萬澳元，東區多個豪宅區仍維持900萬以上水平，高端市場需求依然穩定。 相比之下，墨爾本高端市場明顯降溫。Toorak 中位價約564萬，年漲

新聞一. 越來越多人退休前還清不了房貸？澳洲養老制度壓力正在浮現 新聞二. 悉尼、墨爾本正式轉跌？澳洲兩大樓市自疫情後首現下行 新聞三. 澳洲八大州一週拍賣 新聞一. 越來越多人退休前還清不了房貸？澳洲養老制度壓力正在浮現 澳洲正出現一個越來越明顯的趨勢：更多人將帶著房貸退休。隨著買房年齡不斷延後、利率與生活成本持續上升，越來越多澳洲人在接近退休時，仍背負未還清的住房債務，這也讓現行退休金與養老制度面臨更大壓力。 最新數據顯示，55歲以上人士的再融資查詢按年上升12%，是所有年齡層中增幅最快的一組；46至55歲也上升8%。同時，有超過四成受訪者預計自己在退休前無法供完房貸，接近四分之一的人甚至沒有明確退休財務規劃。 問題在於，澳洲現行養老制度原本是建基於「退休時已擁有自住房」的假設。自住房不計入退休金資產審查，但其他金融資產會計算在內；而養老金本身又難以覆蓋私人租屋成本。這意味著，未來若有更多人以租客身份或帶債退休，制度壓力只會更大。 背後的根源，仍然是置業門檻不斷上升。澳洲首次置業者平均年齡已升至34歲，而去年五分之一的首置貸款，更是由40歲以