重要！澳洲房地产市场惊现“抛售潮”｜澳洲未来 12 个月楼价会唔会受压？

9月12号，澳洲年度房地产投资专业人士Property Investment Professionals of Australia（简称：PIPA）发布的调查数据显示，过去一年全澳洲有217,000 套投资房屋被抛售。澳洲整体新上市的房产已经是过去5年以来最高水平，而澳洲挂牌出售的房产数量也是5年以来最高的。尤其是墨尔本、悉尼被抛售的房屋可以说是处于“急升”的状态。这个势头预计在短期内都会持续。

数据显示在未来的一年里，还有38%的投资者是会转让手头上的房产，这一比例较2022年增长了一倍。澳洲职业房地产投资人协会主席Nicola称，明年会有大量投资房被投入市场，主要是加息对投资者来说是造成重创。明年被抛售的房屋数量将暴增至一个非常可怕的水平。投资人争相卖房，但澳洲人买房的热情似乎不高。

数据显示，投资者所持有的挂牌房源比例增加到32.7%，为12个月以来的最高水平。随着利息增加，我们每个月的贷款都是增加了。上个月，悉尼的挂牌房源中，投资者所持有的房源的比例是激增至创纪录的39.8%。同样备受关注的墨尔本房地产挂牌出来售卖的比例也是升到这两年来最高点，即36.2%。在布里斯本，出售房源比例为34.7%，成为12个月来最高峰。在达尔文，投资者所持有的挂牌房源比例升至51%。在霍巴特，投资者挂牌售卖的比例也上升至九月份以来的最高水平，即24.8%。

对于楼市比较关心的朋友可能就会有点慌，既然新闻说投资人大量抛售所持有的物业，会不会就因为这样而导致楼市雪崩。我经常和客户说，买楼切记不要人云亦云，我们最重要是用数据分析，看下事实是怎么样的。

大家好，我是澳洲Alison老师，我们一起来分析一下。我的频道是关于澳洲生活、澳洲理财和澳洲房产。我是澳洲房地产课程导师，我是澳洲执业律师，澳洲及香港持牌地产中介，亦都是新书“澳洲买楼打造财务自由”的作者。以下内容纯粹个人意见分享，并不构成任何投资建议。

我们一起来分析一下究竟疯狂抛售这一现象有无对市场造成一些实质的大跌或者负面的影响。在传媒报道有很多澳洲房产被紧急抛售的同时，市场上有专家预测澳洲的房价有望在年底创下全新纪录。

CoreLogic 研究总监Tim Lawless表示，虽然房价仍比去年4月创下的纪录低1.3%，但是11月底可能会创下新的全国纪录。

我们现在来看下9月份澳洲各大首府城市的公寓以及House的价格。首先我们来看下阿德莱德，月度变化增长1.7%，House房价中位数：742,909澳币，公寓房价中位数：464,414澳币。 9月份季度阿德莱德房价的资本收益最高，达到4.3%。

我们现在来看下布里斯本，布里斯本这一个月的变化是增长了1.3%，House房价中位数：848,680澳币，公寓房价中位数：539,169澳币。布里斯本有望在10月份创下新高，目前房价仅比之前的峰值低0.6%。

我们一起来看下首都坎培拉，坎培拉每一个月的变化是增加0.2%，House房价中位值：956,600澳币，公寓房价中位数：591,952澳币。坎培拉房价一直处于稳步上升的状态。

我们现在一起来看下霍巴特，霍巴特每个月的变化是下降了0.6%，House房价中位值：702,377澳币，公寓房价中位数：520,460澳币。从数据来看，霍巴特的住宅下降了7%。专家认为，霍巴特在走上复苏之路，依然有很长的路要走。

我们一起来看看珀斯，珀斯一个月是增长1.3%，House房价中位值：646,777澳币，公寓价值中位数：437,883澳币。珀斯九月份的季度数据是非常强劲的，房价上涨3.6%。如果有朋友是想投资珀斯但又想等办好PR才买的话，其实就已经太迟了，因为每个月都是升很多的。

值得一提的是，澳洲整体出售listing也是增加了，但是西澳珀斯的总出售量都是比过去5年平均减少30%至45%以上。在SQM RESEARCH最新发布的空置率数据上也是显示了，珀斯已经达到几乎最近7年以来的最新的新低，已经是低于1%。

我们现在来看看墨尔本，墨尔本每一个月的变化是增长了0.4%，House房价中位值：933,281澳币，公寓价值中位数：612,585澳币。自2023年1月墨尔本房价触底以来，墨尔本房价已上涨4.3%，也正在向疫情期间创造的历史高点靠近中。墨尔本也是市场上房地产表现高于平均水准的三个首府城市之一，另两个表现强劲的城市：珀斯、悉尼。

说到悉尼，悉尼每一个月的变化就是增加1%，House房价中位数：1,381,045澳币，公寓房价中位数：828,919澳币。自2023年1月触底以来，悉尼房价上涨了10.6%，其中House和Unit房价中位数相比于去年2月达到的峰值均相差不多。总体而言，9月份的房价已创下自新冠疫情期间房价暴跌后的最大涨幅，短短三个月内增加了3,360亿澳币。

本轮澳洲的房价是持续上涨的，不但让“抛售潮导致房价下跌”的言论不攻自破，还打了众多唱衰澳洲房市所谓“专家”或“预测者”的脸。数据更加表明，今年澳洲房价已回升，预计2023年年底涨幅能达到8%。

到了这里可能大家就会想知道，为什么澳洲一直加息就算有“抛售潮”出现，楼价依旧上升。我们现在就来分析下澳洲楼市升幅的源头，就是从供应和需求说起。

在最新澳洲Corelogic Days on Market 的数据上，我们可以发现一个非常重要的信号，就是珀斯的楼一放出来之后，在16日之内就可以成功售出，这个时间是远远低于悉尼的34日以及墨尔本的30日的。另一方面，建筑审批数量一直在下降，最新官方数据显示2023年4月房屋批准率下降了8.1%，已经成为2012年以来的最低值。同时，2023年的House批准率比2010年平均水准低18.6%，而公寓的批准率则低52.4%。

第二点可以从“需求”那里看，大量新增移民和留学生涌入，而且离开澳洲移民其他国家的人口是非常少的。净海外移民水平是比预期更加强劲，导致整体住房需求猛增。本就紧张的房屋资源雪上加霜。从ABS移民数据显示，出境人数相较于新冠疫情之前的平均水平是下降了约25%。同时净移民创下记录，澳洲人口增加454,400人，按照目前的平均家庭规模计算，这相当于增加了181,723个家庭，而且“供不应求”的情况并不能在短时间内得到改善。

大家有可能关注到另一则新闻，就是说澳洲政府提议从2024年7月1号开始进行5年内新建120万新住宅的计画，来纾解“供不应求”的房地产市场。大家不得不注意的就是这一句话是“提议”，“提议”的英文是“propose”。从专业角度和数据分析来看，这个“提议”很大机会是落空的。为什么我会说这个“提议”很大机会落空，或者我们来一起研究一下，目前的现实是澳洲的住宅市场已经饱和，根据5年新建120万住宅的计划，也就是说澳洲每年要建造24万个住宅，也就是说每天要建造大约660个住宅才能做到。

我们看回澳洲的历史，澳洲每年平均建造住宅的速度只有16万个，距离目标24万个是远远不够的。而且别忘了，如今利率高、成本高，劳动力远远比以前短缺。就算政府是有这样大的一个计划，一年要起24万的住宅，在如此高深莫测的情况下，越来越多发展商是不愿意建造楼房的，因为他们“没什么肉吃”。试问一下，发展商都是为了赚钱的，但现在他们的利息成本高企，而且建筑材料上涨到历史新高，劳动力比起之前是非常短缺的。试问有多少发展商是真的愿意支持政府一年建造24万住宅的宏愿。

总而言之，“供不应求”四个字已经解释了为什么澳洲利息一直上涨，一直有人抛售房子，最终楼价不跌反升这个现象。根据四大会计事务所KPMG毕马威的州府城市房地产报告，未来9个月全澳房价将上涨4.9%，到2025年6月的一年内可能会飙升到9.4%。同时公寓价格的涨幅是会比预期稍低一点，到2025年6月为3.1%，但也会在未来的12个月内再上涨6%。

我们有理由相信，就算加息是令到部分投资者因为负担不起而抛售他的房子，但是这个短暂的挂牌数目增加也是低过外来移民人口对于房地产的需求的，在“供不应求”的情况下，房价依然有很大机会继续上升。如果觉得这条片有用的话，欢迎大家给个Like我，还有Share这条影片出去，我们下次再见！

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。

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