澳洲移民政策导致西澳人口急剧增加｜ Brisbane 不再是人口升幅最快的城市｜珀斯究竟发生了什么事？

最近如果我们打开Perth的一些房屋销售或者出租的网站，我们经常会看到很多房放到市场上，很快就已经“under offer”，“under contract ”，“sold”，甚至在某些区域那里你一输入那个区的名称，已经会跟你讲是没有available的楼可以给你出租的，很多客户和很多朋友都很紧张的问我究竟Perth发生了什么事？就连媒体都报道Perth的楼被人盲目地疯抢，在今年6月在Perth成功卖出一个物业的中位数的时间只需要10天，刷新了历史记录，就连刚刚上个月底，Perth可以卖的物业总数下跌至5,384个，比起5月底少了4.4%，比起1年前减少了37.5%。

我跟大家讲一个真实的例子，我的客户梁先生夫妇上年在Perth那里帮我买一个53万的House and Land package，当时我跟他们说大概这个租金是550澳币一个礼拜，在短短6个月之内他当时的租金就上升到650澳币，也就是足足6个月的时间租金上涨18%。今年6月的时候他刚刚收到一层他起好的独立屋，很顺利几天就可以租出去了，而且放在市场那里几天就已经很多人去apply，他还问我怎么挑选租客，虽然澳洲不停的加利息影响了部分投资者对房地产市场的信心，但是在澳洲所有首府城市之中，Perth是唯一一个处于房价的最高点。

很多人都说Perth的楼价和租金会不会是一个泡沫，而这个泡沫又什么时候会爆破？它的楼价升势和租金增长率究竟可以持续多久呢？我们这文章就会为大家分析一下，Perth这个地方的楼价究竟是处于一个泡沫的周期，还是一个可以一直持续的趋势。

大家好！我是澳洲Alison老师，我的频道是关于澳洲生活、澳洲理财和澳洲房产，我是澳洲房地产课程导师，我是澳洲执业律师，澳洲及香港持牌地产中介，亦都是新书“澳洲买楼打造财务自由”作者，以下内容纯粹个人意见分享，并不构成任何投资建议。

我们分析的第一个角度，就会用Perth的人口增长来看，我们现在来看一下政府的网站，Perth目前的人口大概有200多万，预计到2036年人口会增长到290万人，去到2050年Perth将会成为仅次于悉尼和墨尔本的第三大城市，坐拥350万的人口。根据澳洲统计局的显示，2022年西澳是整个澳洲人口增长最快的一个州，人口增加了2.3%，但是同期我们澳洲人口仅增加1.9%。所以说西澳的人口增长是比整个澳洲人口增长要快的，不知道大家还记不记得布里斯班过去几年人口增长速度是全国第一。所以布里斯班前几年的楼价很多suburb一年都是上升20%，现在Brisbane很多的楼都是去到80-100万澳币，但是疫情之后Perth快速崛起，取代了布里斯班的势头。

我们行内人经常都会说，Perth is the new Brisbane，Perth现在已经毋庸置疑就是最受海外移民关注的首府城市，可能大家都不知道为什么Perth会有这么迅速的人口增长，其实很多澳洲人还有海外人士移民去Perth的原因都是因为Perth的经济非常好。根据数据显示，西澳是处于一个持续增长的阶段，预计刚刚过去的22-23年度经济增长率将达到4.25%，而西澳的经济增长是驱动整个澳洲经济增长的一部分，澳洲去年有45%的出口商品都是来自西澳的，所以在西澳的工作机会是非常多的，而且西澳的失业率始终保持在低位，2023年5月失业率仅为3.6%，23%的西澳的企业有职位空缺，显示出就业市场非常强劲。

西澳政府为了填补这些企业的职位空缺，它就有一个移民的政策，是驱动更加多的人移民去西澳。目前每5个Perth的居民就有2个在澳洲以外的地方出生，这个比例已经跟墨尔本持平，同时Perth为了吸引移民就被划为偏远地区，也就是说整个西澳地区都可以申请491和494两个偏远地区签证，西澳的毕业生可以享受5分的偏远地区加分，而且西澳毕业生可以申请3年的485psw签证，而西澳毕业生申请491可以有15分加分，所以Perth吸引了很多想加分的移民家庭。

我们第二项分析Perth的楼究竟是不是处于泡沫周期，我们就用香港人最熟悉的指标，而这个指标叫做楼价对入息比率。其实很多传媒也报道过香港楼价是冠绝全球的，如果我们要用香港的工资在香港买楼，不吃饭不喝水23.2年才可以买得到楼，我们现在就用同样的比例来看看Perth的楼，Perth的楼价是58.8万澳币，而Sydney的中位数超过100万澳币，但是Perth的家庭月收入是比Sydney、Melbourne、Brisbane和澳洲其他城市高的，只不过仅仅仅次于我们首都Canberra，所以Perth的楼可以说是全澳洲最容易负担的。

在Perth的角度，如果一个家庭想买楼就只需要用他们家庭收入的30%就可以供到楼，相比起Sydney的家庭就需要用家庭收入的60%才可以供楼，所以我们可以在这里看到Perth的房地产距离泡沫还有一段很大的距离。

去到第三个分析，这个分析就是跟我们澳洲的加利息有关。根据统计，澳联储从2020年开始到今天加了14次息，就将现金利率由0.1%加到4.1%，而现金利率的攀升很多银行会将借钱的利息提高的，现在就算是澳洲的永久居民或者公民，借钱的利息都已经超过6%，在贷款的成本来说如果你是买了130万澳币的楼，你一个月要供6,000澳币，也就是一个礼拜差不多供1,500澳币，但是租金只收到650澳币，也就是一个礼拜有1,000澳币负现金流，其实很多人买楼都是不喜欢负现金流的，但楼都是刚需来的，很多人有钱都会拿去投资但是咁啱得咁巧Perth的人口高速增长，还有它的供应少导致Perth的中位数是超过6%，而这个就是跟我们现在借钱的利息差不多。

好多人就为了不想贴这么多钱出来供楼，而去Perth那里买楼投资的，因为他们的租金回报率跟mortgage差不多，可以比较容易达成一个平手，他们会觉得将来遇到减息的时候就会开始比较容易有一个正现金流，很多人到这里就会想Alison，Perth的楼是不是不要这么着急买？因为现在高利息很多人都顶不住，可能他们始终都要被迫卖一层楼，那是不是等一下这样可以更加低位入到市。

买Perth的楼，我在市场目睹Perth的楼是每个月每个月这样上升的，基本上加息以来都没有停过，在高利息的情况底下银行的压​​力测试是高了的，所以很多人在加了利息之后都比之前借贷能力减少几十万的，好像之前本身可以买到100万澳币或者以上物业的人，现在因为高利息的情况底下，他们借钱少了，他们的借贷能力再加上首期最多只可以负担得到比较低楼价的楼，就例如50、60万澳币这些价位的楼。所以在高利息的情况底下50、60万澳币的楼是非常抢手的，因为大部分人买楼都需要贷款借钱的，而这个楼价也正正在高利息的情况下时势造就英雄，这个就是很多人唯一可以应付得了，借到钱买到楼的楼价，基本上这个楼价在我们现在这么高利息的情况底下是最抢手并升的最快的，所以大家是想投资这个价位的楼的时候，其实我认为现在就应该可以入市了，因为我们再等久一点就会升穿60万澳币这个价位，到时候就算大家可以借到钱，我们都需要多付首期去买的。

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。

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