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澳洲房产投资利器—负扣税（Negative gearing）有什么优势？

  • Writer: Alison Tao
    Alison Tao
  • Jul 1
  • 4 min read

在澳洲，提到房地产，总能和税务产生联系。 除了知道租金收入和房产增值需要交税外，很多人其实并不清楚怎么样才能少交税。 其实，澳洲税局早就为你准备好了省钱秘笈，让你既挣钱，又能少交税。 这就是负扣税。

 

一、什么是澳洲负扣税？

 

负扣税（Negative gearing）是澳洲地产投资领域的一种常见策略，澳洲也是世界上为数不多的实行这一政策的国家。

 

澳洲的「负扣税」本身并不是一种税务，反而是一种对于投资房产的税务补贴制度。 适用于投资者贷款购买投资性房产的情况，然后使用该租金来支付房屋贷款利息和其他费用。 如果该房产的租金收入不足以支付全部贷款利息和费用，则投资者可以将剩余部分作为负债抵扣个人所得税。 这种抵扣可以减少投资者的税负，从而鼓励更多人投资房地产市场。


二、澳洲负扣税的优势

 

1. 减少税负：澳洲负扣税政策允许投资者抵扣房屋贷款利息和其他费用，从而减少个人所得税。 这可以使得房地产投资更具吸引力，特别是对于那些高收入的人来说。

 

2.  提高现金流：通过使用负债融资，投资者可以在短期内获得现金流，而不必为房屋的全部购买成本买单。 这可以使投资者能够更快地增加房地产投资组合，并产生更高的回报率。

 

3. 资产升值：随着时间的推移，房地产价格往往会上涨。 因此，澳洲的负扣税政策可以使投资者在资产升值的同时获得收益。

 

4.扩大选择范围：在负扣税下，投资者考虑买入房产时，可以扩大选择范围，否则只投资正现金流的房产，往往被局限在一些租金回报较高的地区，而非长远来说增值潜力大的地区。

 

三、澳洲负扣税怎么实现？

 

负扣税并不是简单的指租金不能够覆盖房贷，若是如此，岂非投资者一直要“贴钱”养房。

 

事实上，其妙处在于负扣税可以扣减非现金性的折旧贬值，然后以帐面上的「亏损」扣减应交税额，而现实上这个帐面上的亏损往往都不是真正现金上的亏损，但如果房价上升的话，却不会被视为帐面上的「收入」，更加不会因此而增加税收！

其实在澳洲投资房产投资房产犹如经营生意：

澳洲税务局（ATO）把投资房产视为类似一个「小生意」，你就是盘生意的股东; 你投资的房产就是固定资产; 物业管理仲介就是CEO或经理; 你的租客就是顾客; 租客所缴纳的租金是你的「收入」; 要维持这盘生意需要支付按揭利息、排污费、房屋折旧、物业管理、维修费用及保险费等等，统统被视为「支出」。

 

关于澳洲买楼负扣税的详细项目、计算方式和实际例子等，我在撰写《澳洲买楼打造财务自由》一书中有详细描述。

 

四、什么人群适合用负扣税

高收入人群更倾向于这种税务安排，因为他们来说，现金流不是问题，还可以大大降低税收。 同时，他们还可以享受长期的资本增值。 在澳洲，医生、律师、IT 等高收入者，帐下都会有数套不动产用来抵税。 所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。

低收入人群，希望通过投资澳洲楼达成财务自由。 这类人更倾向于利用正杠杆，因为现金流是一个更急迫的问题。 当负扣税为这类投资者增强了现金流之后，他们可以更快投入到新的投资当中，扩大资产的规模。

 

尽管在澳洲利用负扣税这一规则投资房产，能够带来很多好处，但是一直也是备受争议的一项政策。 有部分人认为，正是因为澳洲实行负扣税政策其实是在鼓励人们更多的参与到房地产投资中来，从而导致投资房产需求增加，进而推高房价，也给普通家庭带来了压力。

 

与此同时，负扣税政策也存在一定风险，如果投资者依赖负扣税政策，而没有有效的投资策略或管理，他们可能会面临财务风险。 如果他们的投资物业没有产生足够的租金或者投资回报，他们可能会被迫卖出投资物业，以支付负债或者生活费用。 因此，投资者应该认真评估负扣税政策的风险和收益，并制定有效的投资策略和管理方法，以规避潜在的风险。



Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。


在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。


Alison老师成立 investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。




 
 
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