澳洲买楼指南之「悉尼买楼」：2023印花税改革后，房产将迎大爆发？ 对外国投资者最有利！

2023年的悉尼房地产市场，大事连连、好事不断。

如果说，现在还有什么是外国投资者在澳洲买楼的阻碍，恐怕海外人士印花税附加费和土地税附加费算是比较重要的因素。 因为这两项税，意味着外国投资者，需要多话费几万块澳元的印花税，有时甚至是几十万澳元（如果是购买豪宅的话），去与本地人竞争同一套房子。 成本明显要高出不少。 除此之外，土地税附加费也增加了外国人持有澳洲房产的成本。

但是，这两项最大的税制阻碍，可能很快就要在悉尼消失了。 目前，各界人士欢欣鼓舞，摩拳擦掌，等待着悉尼楼市的大爆发。

一、悉尼印花税2023改革

我们先来说一项对澳洲本地人有利的悉尼印花税改革。 现在，悉尼所在的新南威尔士州，正在推出30多年来最大的印花税改革政策，这么大的动作，肯定将影响很多人的利益。 最关键的是，一旦悉尼这项改革正式实施，并且运转良好，很大程度上，澳洲其他地方也会纷纷效仿，比如有消息就说，墨尔本现在已经蠢蠢欲动！

所以这个时候，就有专家纷纷站出来评论这个政策将会带来的变化，比如AMP Capital首席经济学家奥利弗（ Shane Oliver ）就表示，一旦新政策实施，悉尼价值150万澳元以下房产的价格将在短期内站稳甚至上涨， 那么很快也会带动整个房地产市场的复苏。

简单来说，这个政策给购房者出了个选择题，不是选a就是选b，而且这项新政策的名字就叫First Home Buyer Choice （首次置房者选择）。

具体来说，首次置业者可选择买房时一次性缴纳印花税。 或者，选择每年缴纳400澳元，再加上土地价值的0.3%的房产税，但前提是你买的房子总价值是低于150万澳元的。

这有点像分期付款的意思，那么对于第一次想买房的人来说，就不用辛苦再去存那个好几万澳元的印花税了，负担要小很多。

那做不同的选择以后差别到底有多大呢？

假设你在悉尼买楼，卖了一个100 万澳元的楼盘，根据现有的印花税的税率表，它是阶梯收费的，房产越贵，印花税越高。 对于100万的房子，目前印花税税率是40，502澳元。

那么如果你选择不交印花税，而是每年去交房产税的话，由于这个房产税主要是针对土地的价值。 那么根据新政策下土地税的计算表，以这100万澳元房产，其中土地价值60万来计算。 每年交400澳元+ 60万*0.3%=2，200澳元。 交18年后，总共支出才是39，600，还没有印花税多，听起来还是很划算的，但是这个数位是还没有考虑「土地的评估价格，会随着时间而上涨」这样一个因素。

这项改革不仅仅适用于自住房，同样涵盖了投资房。 总体来说，在该政策实施后，拥有PR身份，想要在悉尼买楼，并且是购买公寓的首次置业者，可能会是笑得最灿烂的人。 因为公寓所含有的土地面积是非常小的，尤其是高层公寓。 所以如果你是买公寓的话，基本上每年交几百块的房产税就可以了，就算交60年，也不会比印花税高。

悉尼这项印花税改革，总体来说对推高悉尼整体房价有不小的推动作用，尤其是价值低于150万澳元的房屋。

二、悉尼取消海外人士印花税附加费和土地税附加费

新州政府在2023年发布通知，纽西兰，芬兰，德国和南非的公民在澳洲买房，不需要再支付印花税附加（Surcharge Purchaser Duty），和地税附加（Surcharge Land Tax）， 如果在2021年7月1日以后购买了新州住宅房产，并且缴纳了这2种税， 可以马上跟新州政府申请退款，而且以后也不用再交。

投资者在澳洲买楼，首先要明白海外买家和本地买家在澳洲买住宅房产，交税上有不同，简单说就是澳洲向海外买家收更多的税。 比如悉尼本地人买楼，一次性支付房产价值一定比例的印花税就可以（根据房产价值不同进行阶梯收费），一般普通价格的住宅需要支付几万至十几万澳元不等。

海外买家（非澳洲公民或者永久居民）在悉尼买楼，还要再多交一个印花税附加费（Surcharge Purchaser Duty）。 目前，悉尼的印花税附加费为房产价值的8%。

除此之外，2016年6月21日起，澳洲政府对海外买家开始征收土地税附加税（Land Tax Surcharge），即海外买家在悉尼买楼后每年会有额外2%的土地税需要缴纳，从2022年12月31日午夜起， 应缴纳的附加土地税提高至4%。

但是现在，悉尼所在的新州已经免除了部分国家投资者的以上两种税制，并且有望在未来扩大至更多国家。

不得不说，目前悉尼出台的种种政策，包括印花税改革在内，都将对下一波房价上涨有推波助澜的作用。 有意悉尼买楼的投资者有条件可以果断入市。

三、悉尼买楼选哪里？

Burwood：悉尼的Burwood长期以来都是最受华人买楼追捧的区域之一，因高品质的名校、到CBD及其他便利设施的距离较短，夜生活和文化场所繁华而闻名。 Burwood靠近交通枢纽干线，邻近Strathfield和“小上海”Ashfield，区内有两座商场，华人商店和餐厅林立，无论是消费购物和出入都很方便，是悉尼内西区最有潜力的区域之一。

Rouse Hill：这个区被称为悉尼的隐形富人区，紧邻澳大利亚最大的500强企业园区Northwest Business Park， 拥有西北区最大规模的商业中心和交通枢纽。该商业园区带来的高素质、高收入就业人口的快速增加，50%以上的居民收入超过8.8万澳元，远远高于悉尼人均收入水准，甚至可以与Manly富人区比肩。此区域在全澳生活品质排名中位居前列，非常适合居住。 房价也因为政府投入大量资金打造基建而水涨船高。

North Sydney：悉尼传统的富人区North Sydney，近几年更是成为CBD以外最中心的位置。 这里云集着许多世界五百强公司的总部，吸引了无数的人才和梦想家，毫无疑问是悉尼高大尚的金融中心，充满各种机会，足以媲美美国的华尔街。房产需求量一直居高不下，投资回报比较高。

总结：

澳洲作为最受欢迎的移民国家，房地产市场对于海外买家也长期持敞开态度，只要在政府允许的房产范围以内（例如海外买家仅可购买新房，不可买二手房），一般遇到的刚性条件限制相对较少，即使自己不是澳洲PR或者公民，只要年满18周岁并且具备足够的购买力，即可在澳洲拥有一套属于自己的房产。 但是在2016年后，为了抑制房价过快上涨，澳洲政府出台了一系列针对外国人的税制，很大程度上压抑了海外买家的购房需求。

如今，我们看到，以悉尼为首的城市，又开始对海外投资者敞开怀抱，是非常积极的信号。

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。

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