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什么是「以房养学」？ 在澳洲买楼后，可以实现免费留学吗？ 2023 留学澳洲的好处｜澳洲留学住宿贵吗？

  • Writer: Alison Tao
    Alison Tao
  • Jun 4
  • 6 min read

2023 年，一场史无前例的留学潮再次席卷澳洲。 随着澳洲边境线全面开放，被疫情压抑了3年的留学需求，终于一次性爆发开来。 其实不仅仅是留学生正在涌向澳洲，还有很多新移民争先恐后地赶来。

 

在这样的情况下，留学生在澳洲的住宿问题，就成了头等大事。 尤其是澳洲各大城市当下租房市场火爆，澳媒形容为「租房危机」。

 

2023 年开年以来，每天有数以万计的留学生为了住宿问题，奔波在看房选房的路上。 许多留学生更是看了十几套房子都没有被选中，日夜担心一个不小就要面临「住大街」的窘迫。

 

正因为此，「以房养学」这个词开始频繁进入澳洲留学生的事业，很多留学生和他们的父母选择直接在澳洲买楼，而这样做也有很多意想不到的好处。

 

一、在澳洲「以房养学」有什么优势？

 

在全球化日益加深的今天，我们每一个人都可以选择去到任何一个自己理想中的国家去读书和生活，移民也变得越来越常态化。



但是，却不是每一个国家，都像澳洲这样具备多重吸引力。

 

在澳洲留学的好处有很多，就拿「以房养学」来说，虽然在很多国家都可以实现，比如美国、加拿大、西欧等国也是热门留学目的地，但置业门槛较高。 以美国为例，美国每个州每年都要征收房产税，税率一般为1%~3%， 一个市值300 万港元的物业，每年至少要缴纳3万港元的房产税。 而且后续养房费用高昂，出租与转手相对较难，缺乏「养房」的潜在市场。

 

澳洲则不同。 首先，澳洲房地产市场非常活跃，租金回报高，空置率常年在2% 以下，2023年因为澳洲移民和留学市场的火爆，空置率进一步降到1% 以下。 可以说澳洲的租房市场常年以来供小于求的状况，也造就了其租金回报甚高。


其次，澳洲房产具备了买新房首付低、永久产权、无遗产税、交房后再按揭、可以租抵供、房产交易和投资方面法制健全等优点，而且在澳洲买房你会获得永久土地权和永久房产权，有一份完全属于自己的房产，之后想要在澳洲创业的话，还可以用房产抵押贷款。

 

二、留学生可以在澳洲买楼吗？

 

在澳洲留学的好处之一，就是留学生是可以在澳洲买楼的，但如果要办理贷款的话，收入证明都是必须的。 留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保贷款。 当然房子的名字是写父母的名字。



1. 澳洲留学生买楼都有什么选择？

 

无论留学生是否拥有持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证，他们都可以通过申请FIRB （ Foreign Investment Review Board），获得批准进而购买空地用于建房，购买新房和楼花等等，无论是用于自住或是投资目的。

 

除非开发商已经获得了FIRB「新建住宅豁免申请证明」（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般来说无论是购买新房或是二手房，留学生购房都是需要单独申请FIRB批准的。



2. 澳洲留学住宿费有几钱？

 

以在澳洲留学四年的住宿费为例，一个选择是在澳洲升大学之前就买了澳洲楼，另一个选择是一直租房。 很多父母本以为没什么太大的差别，但随着时间的推移这种差距会越加的明显。

 

如果选择「以房养学」的话，虽然开始投入一些资金例如首付和印花税等，但四、五年的租金收入和房子本身的涨幅，最终都会让买楼的一方受益匪浅。 因为在澳洲留学买楼后，不仅可以自住，还可以分租出去赚取租金，最重要的是可以利用层楼提前做好了海外资产配置，享受市场增幅的红利。 尤其是我知道很多家长送小孩来澳洲留学，最终目的就是为移民做打算，那么在澳洲买楼更是愿早越好，不然楼价只会越等越贵，还白白浪费几年的租金。

 

我前不久为我的一位客户王先生算过一笔数。 王先生的女儿2023 年2 月开始在澳洲墨尔本的Monash 大学读书，目前他的女儿在澳洲租房住宿，与同学一起租了一套2 房公寓，每人每周支付租金360 澳元，一年则为18,720 澳元。 假设在租金未来几年都不上涨的最优情况下，留学四年的住宿费也要74，880 澳元。

 

但如果王先生选择在澳洲墨尔本购入一套价值70万左右澳元（约合380 万港元）的两房物业，女儿住一间卧室可以省却自己的4年的租金费用，而将另外一间房出租，四年间还可收租金，用以抵消部分贷款。



3. 澳洲「以房养学」可以实现零费用留学吗？

 

在澳洲留学之初就购买房产的花，当留学生毕业之后，这层楼的价值都会上升了不少。 如果选好优质的楼盘，房屋价值的升幅甚至可以cover 澳洲留学期间的学费。

 

除此之外，对于预算充足的家庭来讲，如果在澳洲留学时买楼一次全部付清的话，租金对孩子来说更是一笔丰厚的「现金流」，足以支付他们在澳洲的生活费和部分学费。

 

所以说，在澳洲通过买楼实现零费用留学并不是天方夜谭。 不过，但却不是每个人都能够实现，具体操作也因人而异。 关键是要找到非常熟悉澳洲房地产规则和楼盘资讯的专业人士，买到一个优质的物业，并不是闭着眼睛买就可以了，这样很容易中伏。

 

三、香港的资产可以当作澳​​洲买房的抵押物吗？

 

在澳洲买楼，你所买的这个楼盘本身就是抵押物，不需要额外的抵押物。 同时，如果你在香港有资产，这会说明你申请按揭时更有说服力一些，不过你在香港的资产是「充分非必要条件」。 其实，如果购房人能一次拿出物业售价30% 以上的首期付款，澳洲的金融机构就已经会对你的经济能力很有信心了。

 

四、留学生可以买澳洲二手房吗？

 

根据FIRB 的规定，留学生持有500 留学签证（允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上）是被认定位澳洲临时居民，因此可以购买一套二手房作为自住用途（即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所）。

 

但需要额外注意的如下：

a. 签证到期或离境3 个月内需要卖出（即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3 个月内出售此物业），除非成为澳大利亚公民或永久居民，则可以继续保留财产拥有权：

 

b. 均需要申请FIRB，根据房价申请费各不相同：

 

c. 不可以出租、分租，否则视为违反FIRB 规定（即该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住）。

 

在留学生签证过期后，如非法继续持有该二手物业，根据法律的规定被查处将面临数万澳元的罚金或三年监禁。

 

其实我并不建议留学生在澳洲留学时购买二手楼，除了不能够出租赚取租金收入以外，如果将来毕业签证有任何麻烦，或者无法在签证到期前拿到PR，都要将手里的二手楼快快卖掉，这样亦很难赚到澳洲楼市的升幅。

 

如今，越来越多留学生在澳洲买楼，以求达到「以房养学」和提前进行家庭海外资产配置的目的。 澳洲的楼价也在这种大趋势的推动下开始出现了反弹迹象，新楼盘更是非常抢手。 如果你认真计算了未来可能负担的租房费用，那在资金充足的情况下，买房，绝对势在必行，并且越早越好。




Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。


在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。


我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。


Alison老师成立 investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。




 
 
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