买悉尼 Macquarie Park 楼盘前需要注意的事项

近期有很多朋友WhatsApp或者Email我问我怎么看Macquarie Park，Macquarie Park大家当然都很熟悉，Macquarie Park这个地方有很多澳洲和很多香港的中介都是大力推荐。由于太多人问我对这个地区的看法，今天我就打算用这篇文章去讲下我对这个地区的看法，如果大家觉得有用的话呢欢迎大家share这这篇文章给身边的朋友，或者尽快写下笔记，因为我预计这这篇文章推出后可能会受到很多行家或者发展商的投诉，我这篇文章可能最后的下场就是被迫下架。

那无可置疑Macquarie Park的确是一个很好住的地方来的，因为它有商场、有train station、也是有大学我生活的配套可以说是十分齐全的我如果大家想着买Macquarie Park是用来自住的话我那以下的数据就未必有用啦啦，那大家系谂住买Macquarie Park来投资的话啦，我们现在可以一起来研究下Macquarie Park各类的数据。

大家买楼之前是会做Due diligence啦，那Due diligence我们可以看一看关于Macquarie Park新闻的，那虽然Macquarie Park被誉为是悉尼的矽谷会有很多大企业进驻啦，也是吸引很多IT的人才去那里住的啦，的确那里系比较多高科技的人才在那里居住啦，但是我们买楼除了要看那个地区有什么人住之外啦，我们还看下那个地区的供应的。

那我们现在来看看这个图表:

这个图表我们首先看看这个five years completion，也就是说2016年到2021年总共是有多少楼宇建成的，这里就显示了完成了的单位是有3,161个的，那从2016年到2021年供应最多那年就是2019到2020年。那好了，未来的5年forecast又会是怎么样呢?那这里的数据就显示由2021年到2026年将会有3,535供应的（房屋），也就是说是我们之前5年double，那我们现在再来看看其他关于Macquarie Park的新闻。

那这一个NSW政府land and housing corporation所公布的消息来的，那这个消息就是最近更新的，它是2023年2月22日的新闻来的，那这里就显示了Macquarie Park是将会有很多的新住宅的，就包括social housing，那这一个新闻就是说下一个stage的midtown，就是我们是拿了一个approval是可以建更多social housing，而这个新闻也是十分update，是2023年的3月7日，这里就显示了Macquarie Park是一个hotbed for developers and planner，是什么意思呢?就是Macquarie Park这里将会有很多新的住宅供应，而一个很著名的地产网站也在2019年的5月22日亦都提及过，澳洲其中一个是有oversupply的问题的suburb。其实我们看到Macquarie Park是排第七位的，那这里我们看回这个图表，他就是说suburbs with high supply 和low demand，也就说这里的供应很多而需求是比较少的，那除了新闻的报道之外，我也是会看一些数据，是去verify这些新闻对不对的?

那我们一起来看看Macquarie Park的空置率，Macquarie Park的空置率就是有3.3%的，那这个是一个比较高的空置率来的，而大家都知道Macquarie Park隔壁有一个suburb就是叫做Epping，相比Macquarie ParkEpping的空置率就比较低了，那它也就1.84%而已，那我手上Epping新的楼盘是十分之有限的，那基本上我是预计未来几个月内就会卖完的了，而Macquarie Park我手上是有好多个新楼盘，一个好长好长的price list的。那所以我们从这里判断好多Macquarie Park正在兴建中的楼花，在他们完成之后呢那个的空置率是会超过3.3%的，可能你会说“Macquarie Park的租金其实也不错”，一房一个study room 还有泊车位，也是有750澳元的租金的，那这样的价位大概是70万至85万澳元，那如果大家买Macquarie Park的目的是租金回报率的话，那是会有其他选择的，例如是墨尔本市中心50几万的Appartment，如果是包含家俬的话，租金是可以去到700-750澳币，或者是Perth的House and Land package，关于海滩旁边50几万的房子，现在的租金可以租到600-650澳币，如果大家对墨尔本市中心和Perth的House and Land package有兴趣的话，可以看一下我这两条视频。

如果大家买Macquarie Park是为了升幅的话呢，我就觉得现在还不是时候，最少我们可以等到那些源源不绝的供应蒸发了，我们再开始买也还未迟，那现在Macquarie Park都是处于供应十分之多的一个阶段，我手上有好多不同Macquarie Park的project价目表都还是很长的，那如果大家买Macquarie Park是为了自住的话我们都要考虑下，其实现在在高利息的情况下，现在Macquarie Park的空置率也不算低，而且利息那么高，分分钟呢你租Macquarie Park是便宜过你买Macquarie Park的，我也收到很多email的提问，就是问vendor finance怎么看，vendor finance的中文就是说卖给你这层楼的人借钱给你去买楼，那vendor finance的好处呢就是他可以按照合同的价钱去借一笔钱给你的，就会减少了估价不足的一个风险，那很多时候呢发展商借给你买楼的那笔钱其实那个利息是低过你在银行借的利息的，那所以一些手头比较紧的想有多点资金去周转的朋友，他们就会选择vendor finance，那其实我个人认为呢是没什么问题的，只要你认清以下风险并可以接受到，那当然vendor finance一开始几年是会有一个比较吸引的利率，那vendor finance出现问题呢那就在他借钱给你那个时期完结之前，你是要赶得上出去其他银行那里借贷的，那当然了，其他银行不是发展商了。他会重新帮你那层楼去做一个估价的，而不是按照合同的价格借一个percentage的钱给你，那当银行要做这个估价的时候呢，

当然估价我是分开三个scenario，一个scenario就是估突价，那估突价大家都会开心啦，因为你手上那层楼是升了值。那另一个scenario就是估足价，那估足价你都很开心啦，你只不过是需要给一个更加高的利息，也是可以借到一个比较理想的钱。那如果出现估价不足的问题，大家就要衡量一下自己可不可以承受到，那什么叫估价不足呢?或者大概讲下，那如果你那层楼的合同价是80万，那如果估价不足可能是这个合同价的八成，那银行呢就会根据这一个64万是去借一个percentage给你，也就是说我们是借不足我们心目中想借的钱的，那到时我们就是要那个风险就来了，那当然你手上的资金充裕的话到时几年后估价不足，你不介意贷钱出来将那层楼由vendor finance那里转去一个普通银行那里借钱，其实是没问题的。那问题就是如果你没有估价不足的心理准备，你到时就是会被迫需要去卖你这一层楼了，那卖楼就不一定赚的，卖楼可以是亏的，因为你当初买这层楼的时候是需要给印花税的，再加上还有亏了楼价跌了的的跌幅。如果你最后是被迫亏卖的下场，有机会发展商借给你那个钱是还不完的，可能到时都是要靠你去贷一点钱去还了这一个发展商借给你的钱，或者你什么都不想动什么都不想卖的时候，可能只能接受发展商到时候给你一个更加高的利息去借钱继续去供这一层楼的。

那或者对于vendor finance我来一个总结啦，那如果对手上暂时资金不足够，或者是想享用低利率的朋友来说呢，其实vendor finance都是一个不错的选择来的，但是我们在用vendor finance之前我们就要想一想自己的exit strategies了，究竟是vendor finance借给你完了之后的时期你是想着继续在发展商熬一个高的利息，还是想着承受估价不足的风险转去其他银行。其实，没有一个exit strategy说是一定对的，那只不过投资我看了一个informed的decision啦是要知道整个情况才去做一个决定，我整天跟客户说一句我们很努力去做Due diligence，最后那层楼都不一定是赚的，因为我们只不过是尽力而为，最后我们其实都是听天由命的，那所以说我们赚不赚钱都要看自己运气还有眼光，我们做所有的research都是为了扩大我们赚钱的机率，但是呢不是百分百的，那反而呢我们投资呢，是会用一个最差的scenario去想，那如果最差的scenario呢大家都可以接受得了的话，那恭喜你了，这一个投资是一个适合你的投资来的。就好像我们结婚那样选老公选老婆，我们要看他最差的那一面是怎么样的，那如果这个人是接受得了他最差的那一面的话，其实你和他可以白头到老，开花结果的机会是大很多的。

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。

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