不投资房地产的三个原因｜究竟买什么好？

世界上很多富豪都是靠投资房地产达到财富自由，亚洲有很多地方例如香港、马来西亚、还有中国内地的房地产投资，再过去的20年里都是创造了很多的神话，为什么我们身边有很多例子都是买楼致富的？但是为什么总有那么多人是不愿意投资房地产呢？我们一起来分析一下他们不投资房地产的原因。

大家好我是澳洲Alison老师，我的频道是关于澳洲生活、澳洲理财和澳洲房产，我是澳洲房地产课程导师，我是澳洲执业律师，澳洲及香港持牌地产中介，亦都是新书“澳洲买楼打造财务自由”作者，以下内容纯粹个人意见分享，并不构成任何投资建议。

第一个原因就是担心没有足够的钱。传统的房地产投资往往需要一大笔的首付，需要投资者投入大量的资金，很多人都会因此却步，担心自己没有足够的钱，所以他们就会认定自己并不适合投资房地产。而事实上，投资一套房地产首期没有大家想象的那么多，有时候首期只需要给房价的总价值10%-20%，投资的人可以通过贷款用很少的钱加上按揭就可以买到楼做一个投资，而随着房地产的增值，我们可以通过refinance就会有第二笔、第三笔投资的资金，根据我在香港和澳洲的从事房地产的经验，亦都协助和见证了好多客户，实现由买楼变做有好几层楼，由最初几万的房地产投资，去到建立了一个有不同物业的portfolio，靠被动收入来实现财务自由。

我之前的客户32岁的Joyce，任职秘书，几年前由香港移民到澳洲选择在悉尼定居，她的工资不算高，那时候她钱包里只有6万澳币，但是她希望能够买一套两房的物业，希望在将来可以接她年迈的父母来澳洲定居，当时她看到房价不停上升，但是她钱包里的钱的确不多，我当时给她的建议就是买楼花，因为当时她买楼花的时候只需要给楼价的一成去做首期，将来有能力了就可以去买一套价值60万的物业，她可以锁定现在的低价，2年后楼花动工才需付另外的1成首期，她这两年就可以很轻松去储后面10%的首期，但是又可以很早的锁住楼价的升幅，让她的家人可以从容不迫的移民到澳洲。

大家可以关注我写的书《澳洲买楼打造财务自由》，这本书为大家深入探讨澳洲的楼市市场，也有提及到外国买家如何入场，还有我们会手把手教你投资买楼，大家请注意我写这本书的时候，从来都没有教过别人买楼发达，而是教大家去计算一下你来到澳洲的支出，这样就可以建立一个被动收入的portfolio去填补住你来到澳洲每个月的开支。房地产投资是一个很特殊的投资类别，通过做了Mortgage杠杆买楼之后，在澳洲Mortgage来讲是允许你在前几年只还利息，如果投资的客户想要在比较短的时间内捕捉楼价升势快速获利的话，那大家可以利用这种方法去控制成本。关于这一点，我本书里面也有介绍，如果大家对我本书有兴趣的话，欢迎大家去香港书店找到这本新的著作，或者可以在description box里面的链接购买这本书，我们可以寄去全球不同的国家。

第二个很多人没有投资房地产的原因，他们认为有些钱、有些资产，但是非常担心会投资错误，而导致蒙受一个很巨大的损失，所以他们觉得不如不投资，少做少错。这种担忧是非常合理的，确实如你所想在投资过程中是会犯很多不同错误的，如果你可以找一个适合自己的投资策略师帮忙的话，就可以确保你在买楼的时候做出最自己比较有利的决策，我和我的团队就会用多年的经验去帮助你、了解你的需要，而去帮你找一些适合你需要的投资物业，就好像我的客户一对香港夫妇他们卖出了一套香港的楼，因为当时他们那层楼是已经还完Mortgage，他们卖完香港这层楼的时候他们口袋里是由180万澳币，他们当时就想着在悉尼买一套自住楼，但是他们十分的烦恼，因为你想买悉尼的一间house的话，很多时候最少都是要150万起跳，他们就很惆怅，因为他们将全部身家压在这一层楼之后，他们就没有其他多余的钱可以去投资，也没办法去创造被动收入，我当时就建议这对准备移民悉尼的夫妇，用这180万元澳币建立在澳洲投资房产的投资组合，通过买不同类型、不同地区的物业来分散风险，还可以做到rent-vesting，也就是说可以用这些物业的租金来补贴他在悉尼租楼的支出，可能你会说为什么要这么麻烦？为什么不直接在悉尼用180万买一层自住楼？为什么要搞这么多东西？用这么多租金收入去填补悉尼那层楼的租金呢？

我们现在一起来看一下你这个客户的Case，第一套物业我会建议客户买入澳洲Perth的独立别墅，售价就是55万澳币，放租之后每个礼拜达到600-650澳币。第二套建议购买墨尔本市中心的公寓，售价大概60万澳币，用几千澳币去购置家私之后，出租则可以租到750元澳币一个礼拜。最后呢我会建议客户买一个布里斯班的独立屋，大概是65万澳币，是可以租到550-600澳币一个礼拜的。我们看一下这个投资组合，这个投资组合可以为我的客户，每个礼拜带来2,000澳币的收入，也就是说每个月差不多有8,000澳币的收入，如果这个客户是在悉尼投资一个独立屋的话，同样是180万澳币的房子，视忽房屋的地点，大概一个礼拜的租金收入是在800澳币-1,200澳币之间，也就是说同样是花了180万澳币去买楼，建立一个投资组合的话收益明显要比较高，而且也有效地分散了风险，当然这里只是一个示范，如果客户真的落实这样规划的时候就要考虑印花税、律师费等等，无论是海外还有当地买家都需要缴交印花税，但是每个州的印花税的计算方法都是不一样的，例如悉尼为4%，维多利亚州为5.5%，而我们的首都堪培拉却推行低税率政策平均在2.3%-2.5%左右，澳洲不同的州针对海外买家的税率亦都不同。

所以我建议如果大家想建立投资组合的话，制定策略的时候都需要考虑这些stamp duty，不然你就有机会不够钱去settle，如果大家有需要的话欢迎可以WhatsApp、Email跟我联络。

第三个不敢投资房地产的原因就是因为他们没时间，他们觉得自己是有资源、有钱，但是他们没时间去投资。这个也是我们这一代人的通病，不过就如我刚刚讲到，房地产是一个很特殊的投资门类，你不需要做一个“全职”地产投资者，用业余时间都可以做的到，而且只需要用业余时间，就已经可以做得很成功的投资者了，投资房地产本身其实有很多waiting period，就是我们的等候时间，等候时间也就是说你有一开头决定买楼的时候，给10% deposit，去到这层楼的交易时间本身就特别长，由寻找机会去谈价格，估价师要去估价，买家要做mortgage application，等待银行给批核贷款，所以基本上都不需要占用你正职的时间，因为你大部分时间都是在等人，我有很多不同客户最初投资房地产的时候都是在其他行业做Full time工作的，有空的时候才会去研究一下房地产，去做一些投资，一开头都是当副业，越做越成功之后有些人由full time工转到part time工，甚至有的是变卖香港的物业，在澳洲那里买4层楼刚好可以够退休，来到澳洲也是不需要工作的，可能你会说其实澳洲值不值得投资呢，一旦这些不想投资房地产的人，放下了对房地产的偏见的时候，下一步就是下定决心投资房地产。

未来2年之内移民澳洲的人数将会创下历史新高，很多媒体报道今年将会有40万移民来到澳洲，比预期高16.5万，未来两年是有超过70万移民抵达澳洲，这些“移民”主要是国际留学生和持有打工度假签证的人，澳洲对移民的持续的吸引力将为这个国家的房地产市场提供长期支撑，我个人认为世界上没有第二个国家的房产市场能像澳洲一样安全稳健，在过去25年澳洲楼价上涨了4倍，澳洲房价在历史上比较平稳，没有出惊人的大跌市，整体是反覆向上，大涨小回。

我们现在一起看一下澳洲房地产研究机构CoreLogic在2020 年公布的《 25 年住房趋势报告》，在1993年至2018年的25年间市场经历了五个不同的增长周期，整体楼价推高了412%，1993 年独立屋的楼价中位数约为111,524澳币，公寓中位价则为123,840澳币，而25年后的中位数分别增长了412％和316％，也就说有人说买公寓是不会升值的，其实在澳洲来说这个说法是错误的，而正确的说法，买独立屋是比公寓的升幅要多的，而不代表在澳洲买公寓是不会升的。

根据澳洲政府统计局(ABS)资料显示，澳洲8大城市楼价2021年平均按年上升23.7%，澳洲的地理位置理想，气候宜人，国民收入也是十分之高，而且我们大学的排名在世界上都是十分优秀的，所以澳洲楼在投资还是置业方面都是一个不错的选择。

在这里再次推荐我这本书《澳洲买楼打造财务自由》，不管大家是对澳洲地产市场有兴趣，还是想了解多一点投资房地产市场的相关知识，相信这本书对你都是会一定的启发和帮助，如果大家对我本书有兴趣的话，欢迎大家去香港书店找到这本新的著作，或者可以在description box里面的链接购买这本书，我们可以寄去全球不同的国家。

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。

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