【SBS专访】澳洲楼市深度分析｜澳洲再次加息后，楼价何去何从？ ｜年尾买家为何最容易“拾到宝”？

再次欢迎大家收听SBS广东话节目。今天“寰宇金融”的环节，我们都希望和大家看看有关楼市的最新发展，尤其是随着利息再次增加，究竟情况会对楼市来说带来什么样的影响。

所以今天在我节目里面，请到了墨尔本执业律师，也是当地楼宇买卖的经纪，也同时是“澳洲Alison老师”这一个YouTube频道的播主—— Alison Wong，来和大家聊天的。 Alison 你好。

你好。 Alison可不可以先和大家讲下随着澳洲利息再次增加，业界会不会也觉得在这个环境下澳洲的楼市会不会因此受到直接影响。

澳洲整个楼市，自从今年6月暂停加息以来，其实也有4个月的喘息空间，楼价也是持续平稳向上的。这次的加息周期就加了13次利息，刚刚上个星期RBA再次加息25个基点，加到了4.35%。

加息会不会对楼价造成压力？不可否认，加息是必然会增加自住和投资的供楼压力，但是澳洲的楼价目前还是很稳定的，相信是因为有强劲的移民人口成为澳洲楼市一个很大的后盾。

Sydney、Melbourne、Brisbane、Perth这些首府城市，新移民买楼的需求一定是大的，所以楼市其实都炙手可热，依然都是一屋难求，经常放盘出来几天就已经被人买了。

澳洲政府放宽移民政策导致新移民在四方八面涌进来，再加上目前澳洲楼是供应严重不足的环境底下，楼价是不跌反升的。根据市场的数据显示，自从一月份以来，Melbourne的楼升了4.3%，而Sydney的楼升10.6%，Perth的楼升了3.6%。

在SQM Research的最新空置率的数据上显示，Perth的空置率其实已经是自7年来的新低了，低于1%。澳洲的CoreLogic最新的Days on market的数据显示，Perth的放盘在16日之内就可以卖出，Sydney34天，Melbourne也只是30天。

我们相信租金还是继续水涨船高，因为毕竟首次置业人士是占澳洲房地产市场20%到30%左右。加息是削弱了买房人士的贷款能力，那上不了车就会租房，再加上很多新移民大量涌入，对于租盘的需求其实也很大的，他们的租金自然也会上涨。

Melbourne今年整体的楼市表现是怎么样？我也听说一些投资方面的楼宇今年的交投相对往年是安静了不少，这个是否是实情？ Melbourne的整体楼市还是处于上升的轨道中。加息这个周期的确带来了一些负面因素，在自住方面的市场，我们可以看下Melbourne一直都是新移民移居的热门城市，所以Melbourne刚需依然强劲，带动了整体的楼市上升，譬如我们看一看Doncaster、Werribee、Berwick一些抢手的校网区的楼盘，需求是很大的，买的人甚至乎要“抢”的，这些好的区即使一直加息也一直上涨。

不过对于投资物业来说，墨尔本的租金回报率的确比较低，大家都知道一般只有3%-4%，高息的环境底下往往这个租金是不够覆盖供款的，可能在Melbourne很多业主都是要每个月贴钱去供楼，对于部分投资者可能会构成压力，可能会却步或者转去其他州买楼，的确是有这样的因素。

最近我们在Facebook都post了一段关于澳洲的租客面对租金上升压力的报道，也都引起了不少业主的回应说现在他们都好辛苦，因为一方面政府有限制每年只能加一次安排，另一方面是他们面对着储备银行不断加息这个情况都导致到他们很辛苦。

目前业界是不是也预计其实会有部份业主在再加息的压力条件增加的情况下可能会被迫在年尾卖楼，你们认为这种趋势会不会在未来出现。

我暂时看不到一般投资的业主是面对很大的财政压力要急于在年底之前卖楼，当然个别投资者对于市场都有不同的看法，这个我觉得也不奇怪，其实就算在加息的环境底下，不少业主还是有实力去供楼，其实无论自住和投资澳洲楼价无论是加息、Covid来说，就算是跌都是调整而已，其实都是依然向上的。

很多业主过了fixed rate之后，那就会转按，一来有机会可以找一些低息的银行或者是财务机构，楼价升了，业主转按的时候他们会套出一笔钱出来，换言之他们手上是多了一笔现金，这些现金很大机会是足够去应付加息所增加的额外的供楼支出，他们的持货能力其实并没有减弱，有时候可能会增强了，再加上澳洲有通胀，很多时候工资也是会上涨的，和香港有些不同澳洲很大部分都是会上涨的，大家都看见澳洲失业率下降了，其实这里省点那里省点也不会一定说供不了楼而急着去卖。

对于投资者来说其实羊毛出自羊身上，那加息所带来的额外供款的支出一般都会转化到租客那里，加租所带来的收入其实会减轻了投资者面对加息的压力，所以还没至于到很大的供款压力而要套现，因为其实始终他们都有其他加按了的楼的钱，加租又是一笔钱，所以其实都是还能应付的。

听你这么说，我们可能未必会看见会有大量的业主会卖楼套现这样的趋势出现，但始终都不会排除有部分人士面对着再次加息这个压力未必撑得下去。

在澳洲生活得久都知道以年底来说，一般楼市交投都是比较淡静的，如果真的那么倒霉在这段时间需要卖楼或者是有人在这段时间急需买楼，如果是面对淡静的日子，你有什么建议给到买卖的双方。

传统上澳洲每年的圣诞节前后市场都是比较安静的，因为圣诞节再加上放假气氛，市场的成交是相对比较淡的。如果是有意在年底的时候卖楼，业主们就要做好心理准备，从放盘到成功出售的时间可能会长一些，就要预备好充足的现金去继续Hold住层楼的所有支出。如果真的很急着用钱，真的要在年底前卖楼的话，可能要考虑微调下价格，吸引更多的买楼人士去看楼，甚至乎是用一个低过市场价的楼价去售卖，分分钟可能会引来很多人去抢购，最终大家抢来抢去说不定结果可能喜出望外，或者可以试下网上宣传，社交媒体宣传，看下能否更容易出售。

年底可以说是一个反人性的买楼时间，很多人和我说年底在澳洲买楼是最容易捡到宝的，为什么这么说是因为圣诞节前后很多人都是会很开心的去度假。这个时间就少了很多人去抢购，可能价钱是比较好谈的，就是比较合理的。大家可以想下，人们放圣诞节假期那么开心，通常都去旅行或者去开派对，谁会想买楼？也就是说在这个时间卖楼的人都是迫不得已等钱用。

在这段时间买楼投资的话，我就会建议大家在这个高息的环境底下。大家都知道供款压力会比之前大，所以更要考虑租金回报率，算上租金回报率能否应付你的供款。大几率都是负现金流的，如果租金是不够去覆盖供款的话，自己是否有弹药去继续面对加息所带来的压力。所以买楼之前就是要做足功课，比较不同区的楼所带来的租金回报，确保自己有能力去Hold住这层楼。

如果觉得这条片有用的话，欢迎大家给个Like我，还有Share这条影片出去。我们这集视频就到这里，我们下次再见，Bye-bye。

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。

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